Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2014 по делу n А38-2499/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

РМЭ,

г. Волжск

Зона застройки индивидуальными жилыми домами

12:16:0202003:201

1 953

104,54

67

РМЭ,

г. Волжск

Зона застройки индивидуальными жилыми домами

12:16:0202003:202

1 826

97,74

68

РМЭ,

г. Волжск

Зона застройки индивидуальными жилыми домами

12:16:0202003:203

1 000

53,53

69

РМЭ,

г. Волжск

Зона застройки индивидуальными жилыми домами

12:16:0202003:204

1 001

53,58

70

РМЭ,

г. Волжск

Зона застройки индивидуальными жилыми домами

12:16:0202003:205

1 604

85,86

71

РМЭ,

г. Волжск

Зона застройки индивидуальными жилыми домами

12:16:0202003:206

1 605

85,91

72

РМЭ,

г. Волжск

Зона застройки индивидуальными жилыми домами

12:16:0202003:207

1 952

104,49

73

РМЭ,

г. Волжск

Зона застройки индивидуальными жилыми домами

12:16:0202003:208

1 952

104,49

74

РМЭ,

г. Волжск

Зона застройки индивидуальными жилыми домами

12:16:0202003:209

1 001

53,58

75

РМЭ,

г. Волжск

Зона застройки индивидуальными жилыми домами

12:16:0202003:210

1 002

53,63

76

РМЭ,

г. Волжск

Зона застройки индивидуальными жилыми домами

12:16:0202003:211

774

41,43

Участки предоставляются для строительства индивидуальных жилых домов (зон застройки индивидуальными жилыми домами).

Кроме того, стороны внесли изменения в пункт 2.5 договора и установили, что размер арендной платы за участок за периоды с 01.01.2012 по 31.10.2012 составляет 4 130 833 руб. 30 коп., размер арендной платы за участки, образованные в результате раздела в границах ранее предоставленного земельного участка, с 01.11.2012 составляет 6 511 руб. 29 коп., а за период аренды с 01.11.2012 по 31.12.2012 - 13 022 руб. 58 коп.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Договор аренды был заключен сроком на 10 лет.

В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ, пункта 1 статьи 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации. Требование закона о государственной регистрации договора аренды земельного участка соблюдено, что подтверждается отметкой на акте приема-передачи (т.1, л.д. 22).

При этом дополнительное соглашение от 09.11.2012 к договору не было зарегистрировано.

Между тем, поскольку собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами (пункт 14 постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ № 13 от 25.01.2013)).

Тем самым отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды не освобождает стороны от исполнения принятых договорных обязательств.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Истец как арендодатель свое обязательство по передаче земельного участка в аренду ООО «МарийСтройИнвест» исполнил надлежащим образом, что подтверждается актами приема-передачи от 20.10.2011 и от 09.11.2012 (т. 1, л.д. 22, 29-32).

Факт пользования и владения земельным участком ответчиком не оспаривался.

В силу статьи 614 ГК РФ, статей 42 и 65 Земельного кодекса РФ у арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате пользования и владения арендованным земельным участком. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельный участок установлены договором аренды земельного участка. Согласно пункту 2.6 договора № 1841 в редакции дополнительного соглашения от 09.11.2012 арендная плата подлежит внесению ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца.

В силу пункта 2.8 договора ежегодная арендная плата, предусмотренная договором, пересматривается не чаще одного раза в год и может быть изменена арендодателем в случаях принятия соответствующих законодательных актов РФ, РМЭ, иных нормативных актов государственных органов власти РФ, РМЭ, Собрания депутатов Городского округа или администрации ГО «Город Волжск», без согласия арендатора и без внесения соответствующих изменений в договор. Новая величина арендной платы устанавливается в соответствии с принятым нормативным актом, регулирующим изменение ставок арендной платы и (или) методики расчета арендной платы.

Пунктом 2.5 договора был установлен ежегодный размер арендной платы в размере 4 957 000 руб.

Указанный размер был определен на основании отчета № 367-11 от 09.09.2011, составленного ООО «Проф-оценка» (т. 1, л.д. 128-158).

Дополнительным соглашением к договору стороны внесли изменения в данный пункт и определили, что арендная плата, установленная на основании отчета оценщика, вносится за период до 31 октября 2012 года (пункт 4 дополнительного соглашения), а с 01.11.2012 размер арендной платы составил 6 511 руб. 29 коп. в месяц.

С 19.09.2013 по 31.12.2013 арендная плата исчислена истцом с учетом Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа «Город Волжск», и земельные участки, право собственности на которые не разграничено, расположенные на территории городского округа «Город Волжск», на 2013 год, утвержденного постановлением администрации городского округа «Город Волжск» от 09.09.2013 № 1500, и составила 6 699 руб. 91 коп. в месяц.

В 2014 году размер арендной платы был проиндексирован на размер уровня инфляции в соответствии со статьей 1 ФЗ от 02.12.2013 № 349-ФЗ «О федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов» и с 1 января 2014 года составил 7 034 руб. 91 коп. (т.3, л.д. 12-23).

Наличие задолженности по арендной плате послужило Комитету основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Между истцом и ответчиком возникли разногласия об обоснованности применения при расчете арендной платы за период до изменения вида разрешенного использования земельного участка отчета ООО «Проф-оценка».

Так, при определении размера арендной платы истец использовал отчет ООО «Проф-оценка» № 367-11 от 09.09.2011, основании которого была установлена цена в договоре.

ООО «МарийСтройИнвест» предложило определить сумму арендной платы на основании заключения судебной экспертизы от 20.12.2013, согласно которому рыночная стоимость годового размера арендной платы по состоянию на 08.09.2011 составляет 3 598 000 руб. (т. 2, л.д. 97-121).

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. Из содержания названной нормы следует, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка каждого доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

По причине оспаривания ответчиком размера рыночной стоимости арендной платы арбитражным судом по ходатайству ответчика назначена и проведена судебная экспертиза для определения величины рыночной стоимости годового размера арендной платы за спорный земельный участок. Проведение экспертизы было поручено индивидуальному предпринимателю Цареву Александру Владимировичу.

Согласно экспертному заключению ИП Царева А.В. от 20.12.2013 итоговая величина рыночной стоимости, определенная по состоянию на 08.09.2011 составляет 3 598 000 руб. (т.2, л.д. 97-121).

Таким образом, как обоснованно указал суд первой инстанции, при определении рыночной стоимости аренды земельного участка в период с 20.10.2011 по 31.10.2012 недопустимо руководствоваться отчетом, представленным истцом.

Судом рассмотрен и правомерно отклонен довод ответчика о том, что уменьшенный в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка размер арендной платы должен применяться в расчетах с момента официального опубликования принятого администрацией городского округа «Город Волжск» постановления о внесении изменений в генеральный план городского округа «Город Волжск», то есть с 28.06.2012 года.

Так, в силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно пункту 7.1 договора аренды № 1841 от 20.10.2011 дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон, кроме случая, предусмотренного пунктом 2.7 договора.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка и принятие постановления о внесении изменений в генеральный план городского округа «Город Волжск» само по себе не может повлечь за собой автоматический пересмотр договорного условия о его предмете и размере арендных платежей.

Таким образом, после раздела предоставленного по договору земельного участка и формировании в его границах, а также постановке на кадастровый учет вновь образованных земельных участков администрацией городского округа «Город Волжск» 01.11.2012 принято постановление № 1778, согласно которому ответчику предоставляются в аренду земельные участки, указанные в приложении к постановлению.

Кроме того, Комитету поручено заключить с арендатором дополнительное соглашение к договору аренды, которое подписано сторонами 09.11.2012.

Им внесены изменения в части предмета аренды, вида разрешенного использования земельного участка и соответственно размера арендной платы. Поэтому измененный размер арендной платы может применяться только с даты, предусмотренной сторонами в дополнительном соглашении.

Оценив по правилам статей 71 и 162 АПК РФ  условия договора, а также представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у ответчика задолженности по арендной плате в общей сумме 329 754 руб. 87 коп. за период с 20.10.2011 по 26.05.2014.

Кроме того, законодательством допускается начисление процентов на присужденную судом денежную сумму как последствие неисполнения судебного акта, поскольку пункт 1 статьи 395 ГК РФ подлежит применению к любому денежному требованию, вытекающему из гражданских отношений, а также к судебным расходам.

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 22 «О некоторых вопросах присуждения взыскателю денежных средств за неисполнение судебного акта» с целью обеспечения своевременного исполнения судебного акта должником суд, удовлетворяя заявление о взыскании денежных средств, присуждает истцу проценты за пользование чужими денежными средствами на всю взыскиваемую сумму с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения. При этом суд указывает в резолютивной части судебного акта на взыскание названных процентов по ставке рефинансирования Банка России, если стороны не представят достаточных доводов, обосновывающих увеличение ставки на определенный размер.

С учетом изложенного суд счел необходимым взыскать с ООО «МарийСтройИнвест» в пользу Комитета проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму 329 754 руб. 87 коп. по учетной ставке банковского процента 8,25 % годовых, начиная с момента вступления настоящего решения в законную силу и до его фактического исполнения.

Указанное последствие подлежит применению в случае неисполнения должником судебного акта.

С учетом изложенного арбитражный суд вынес законное решение.

Оснований для отмены судебного акта по изложенным в апелляционной жалобе обстоятельствам не установлено.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 25.06.2014 по делу № А38-2499/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «МарийСтройИнвест» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья                                             А.И. Вечканов

Судьи                                                                                    Е.Л. Малышкина

                О.А. Логинова