Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2014 по делу n А79-2111/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда в части и принять новый судебный акт

г. Владимир                                                                       

15 декабря 2014 года                                                 Дело №А79-2111/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 декабря 2014 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Максимовой М.А., Большаковой О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кочуевой К.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 11.08.2014 по делу №А79-2111/2014, принятое судьей Васильевым Е.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Дуэт-М», ОГРН 1062130016222, г. Чебоксары, проспект Мира, д. 82, к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары, ОГРН 1022101131293, г.Чебоксары, пр. Московский, 33 а, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - индивидуальный предприниматель Разумова Ираида Вячеславовна,

об урегулировании разногласий при заключении договора,

при участии: от заявителя (ответчика) - Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары – Карымова П.А. по доверенности от 08.09.2014 № 039-55 сроком действия по 31.12.2014;

от истца - общества с ограниченной ответственностью «Дуэт-М» - Щаблевой И.В. по доверенности от  20.03.2014 сроком действия один год;

от третьего лица - индивидуального предпринимателя Разумовой  Ираиды Вячеславовны - не явился, извещён,

установил.

Общество с ограниченной ответственностью «Дуэт-М» обратилось в арбитражный суд с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары о понуждении заключить договор купли-продажи нежилых комнат №63,64,69-77 нежилого помещения № 5 (первый этаж жилого девятиэтажного дома) площадью 129,8 кв.м, находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр. Мира, д.82, на условиях, определенных в протоколе разногласий в редакции ООО «Дуэт-М»: пункт 1.3: Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 2 800 000 руб. без учета НДС; пункт 2.1: Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в п.1.3 настоящего договора, производится покупателем ежемесячно 23-го числа текущего месяца в рассрочку в течение 60 месяцев путем внесения покупателем на расчетный счет продавца.

В пояснениях к исковому заявлению истец просил суд определить рыночную стоимость выкупаемого объекта в размере 3 116 403 руб. (без учета НДС), в том числе ежемесячно 51 940 руб. в течении 59 месяцев, 51 943 руб. на 60-й месяц.

Исковые требования основаны на статьях 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», статьях 8, 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и мотивированы несогласием истца на приобретение арендуемого имущества в собственность по цене и на условиях, предложенных ответчиком.

Определением от 13.05.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Разумова Ираида Вячеславовна.   

Решением от 11.08.2014 Арбитражный суд Чувашской Республики  иск удовлетворил, пункт 1.3 договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, заключаемого Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары и обществом с ограниченной ответственностью «Дуэт-М» в отношении нежилых комнат №№63,64,69-77 нежилого помещения № 5, общей площадью 129,8 кв.м, расположенных на первом этаже жилого девятиэтажного кирпичного дома (лит.А), находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр. Мира, д.82, изложил в следующей редакции: «Стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 3 116 403 руб. (три миллиона сто шестнадцать тысяч четыреста три рубля) без учета НДС»; пункт 2.1 договора изложил в следующей редакции: «Оплата стоимости (продажной цены) Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем ежемесячно 23-го числа текущего месяца в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора, в том числе в течение 59 месяцев со дня подписания настоящего договора в размере 51 940 (Пятьдесят одна тысяча девятьсот сорок) рублей и в течение 60-го месяца в размере 51 943 (Пятьдесят одна тысяча девятьсот сорок три) рубля путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения».   

Не согласившись с принятым по делу решением, Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

Заявитель указывает, что суд неправомерно рассмотрел преддоговорной спор в части даты уплаты очередного платежа и определил его как «ежемесячно 23 числа».

Пояснил, что в данной части истец не заявлял спора в рамках досудебного урегулирования условий договора.

Считает экспертное заключение и полученный результат стоимости недостоверным, при проведении экспертизы экспертом нарушены принципы оценочной деятельности.

Представитель заявителя в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, решение считает незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО «Дуэт-М» в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу, дополнении к нему указал на законность и обоснованность обжалуемого решения, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

ИП Разумова  И.В. отзыва на апелляционную жалобу не представила, извещенная о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечила.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя третьего лица по имеющимся в нем материалам.

Судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось определением от 24.11.2014.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

По договору аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары № 8336 от 29.03.2007, соглашению от 09.08.2012 об изменении указанного договора Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель) переданы ООО «Дуэт-М» (арендатор) в аренду нежилые комнаты №№ 63, 64, 69-77 нежилого помещения №5 общей площадью 129,8 кв.м, расположенные на первом этаже жилого девятиэтажного кирпичного дома, расположенного по адресу г. Чебоксары, пр. Мира, д. 82 (пункт 1.1 договора, приложение 1.1 к договору «Описание объекта аренды»).

Договор аренды № 3336 от 29.03.2007 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике 28.06.2007, соглашение от 09.08.2012 зарегистрировано 30.08.2012.

Помещение передано по акту передачи помещения арендатору от 01.04.2007.

30.08.2013 ООО «Дуэт-М» обратилось с заявлением в Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества города Чебоксары.

Письмом от 16.01.2014 № 039-252 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом известил истца о предоставлении ООО «Дуэт-М» преимущественного права приобретения арендуемого муниципального имущества, направив ему копии распоряжения администрации города Чебоксары от 10.01.2014 № 45 и проект договора купли-продажи.

Согласно пункту 1.3 проекта договора купли-продажи стоимость объекта определена в размере 4 658 008 руб. без учета НДС на основании отчета № 02-10-13И, составленного индивидуальным предпринимателем Разумовой И.В.

При этом пунктом 2.1 проекта договора купли-продажи предусмотрена оплата стоимости объекта в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания договора: в течение 59 месяцев по 77 700 рублей ежемесячно; в течение 60-го месяца 73 708 рублей.

Истец подписал проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, при этом рыночную стоимость объекта указал в размере 2 800 000 руб. без учета НДС согласно отчету от 07.02.2014 № 2256-НР, выполненному ИП Коковихиной Н.А. по его заказу.

Возражений по порядку оплаты у истца не возникло.

Поскольку Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом не согласился с редакцией истца, ООО «Дуэт-М», ссылаясь на статьи 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в суд с настоящим иском.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для разрешения преддоговорного спора на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие при приватизации государственного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, регулируются положениями Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В силу пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» порядок планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации определяется органами государственной власти субъектов Российской Федерации самостоятельно.

Частью 5 статьи 3 названного Федерального закона предусмотрено, что особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в статье 3 которого закреплено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Статья 4 Закона № 159-ФЗ предусматривает обязанность органа местного самоуправления заключить договор купли-продажи с субъектом малого и среднего предпринимательства в отношении арендуемого объекта муниципальной собственности.

Истец не отказывался от предложения заключить договор купли-продажи и, получив такое предложение, направил с соблюдением предусмотренного законом тридцатидневного срока письмо о согласии на приобретение арендуемого имущества с возражениями относительно стоимости объекта недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

На основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренных данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

Согласно пункту 1.3 проекта договора купли-продажи стоимость объекта определена ответчиком в размере 4 658 008 руб. без учета НДС на основании отчета № 02-10-13И, составленного индивидуальным предпринимателем Разумовой И.В.

Истец подписал проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, при этом рыночную стоимость объекта указал в размере 2 800 000 руб. без учета НДС согласно отчету от 07.02.2014 № 2256-НР, выполненному ИП Коковихиной Н.А. по его заказу.

На основании