Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2014 по делу n А39-1803/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru, тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Владимир                                   

25 декабря 2014 года                                                     Дело № А39-1803/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18.12.2014.

В полном объеме постановление изготовлено  25.12.2014.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Белышковой М.Б., судей Москвичевой Т.В., Гущиной А.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гуськовой Д.Е., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 23.09.2014 по делу                          №А39-1803/2014, принятое судьей Савочкиным В.Н. по заявлению общества с ограниченной ответственностью «СервисТрансКлининг», о признании недействительными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия №07/030/2013-196 и 07/030/2013-197 от 09.01.2014.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили.

Открытое акционерное общество «Федеральная пассажирская компания» в поступившем ходатайстве от 15.12.2014 №1/12-14  (входящий номер 01АП-7745/14 от 16.12.2014) просит рассмотреть жалобу в отсутствие его представителя.

Исследовав материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

13.12.2012 между обществом с ограниченной ответственностью «СервисТрансКлининг» (далее - ООО «СервисТрансКлининг», Общество, арендатор) и открытым акционерным обществом «Федеральная Пассажирская Компания» (далее – ОАО «ФПК», арендодатель)  заключены сроком на  5 лет  договора аренды недвижимого имущества:  №ФПК/6/А/9779/12/000519, в  соответствии  с которым арендодателю передается в аренду недвижимое имущество, в том  числе - нежилое помещение  №7 и  части помещений №19, №20, №22, №23, №24,  №26, №27 с  определенной  площадью, расположенные на первом этаже здания пункта технического обслуживания вагонов и резерва проводников (общая площадь 1062,8 кв.м);  №ФПК/6/А/9779/12/000520, согласно которому арендодателю передается в аренду  помещение №16 площадью 15,7 кв.м, расположенное на втором этаже здания ремонта пассажирских вагонов (общая площадь 153,1 кв.м).

Указанные нежилые помещения расположены  по адресу: Республика Мордовия, Рузаевский район, г. Рузаевка, ст. Рузаевка.

23.08.2013 ООО «СервисТрансКлининг» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия  (далее – Управление, регистрирующий орган, заявитель) с заявлением о государственной регистрации указанных договоров аренды.

Управление уведомлениями от 10.09.2013 №07/030/2013-196, 07/030/2013-197 приостановила государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества в том  числе, по причине отсутствия в представленном пакете документов кадастрового паспорта арендуемой площади нежилых помещений.

09.01.2014          Управление сообщениями №07/030/2013-196,                  07/030/2013-197 отказало Обществу в регистрации договоров аренды недвижимого имущества, указав, что на государственную регистрацию части объекта требуется кадастровый паспорт, содержащий информацию о кадастровом учете данной части.

Считая неправомерным отказ Управления в государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества  ООО «СервисТрансКлининг» обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительными решений Управления от 09.01.2014 №07/030/2013-196, 07/030/2013-197 и обязании осуществить государственную регистрацию указанных договоров аренды.

Арбитражный суд Республики Мордовия решением от 23.09.2014 заявленные требования удовлетворил.

Не согласившись с решением суда первой  инстанции, регистрирующий  орган обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой,  в которой  просит  отменить решение и отказать в удовлетворении заявления Общества.

Управление считает, что решение принято арбитражным судом с неправильным применением норм материального права.

Ссылаясь на подпункт 10 пункта 2 статьи 7, пункты 1, 2 статьи 43 Федерального закона от 21.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», отмечает, что до окончания переходного периода (до 01.01.2013) положения пункта 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о предоставлении кадастровых паспортов с указанием размера арендуемой площади фактически не действовали.

В жалобе заявитель также указывает, что кадастровые паспорта на здания с обозначением передаваемой в аренду площади Обществом в Управление не предоставлялись.

По мнению Управления, препятствий для учета  в государственном кадастре недвижимости частей помещений, которые передаются в аренду и предоставления на государственную регистрацию соответствующих кадастровых паспортов, не имелось.

ОАО «ФПК»  в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить  решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве, Первый арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения с учетом следующего.

Согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон №122-ФЗ) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Материалами дела установлено, что  согласно пункту 1.1 договора №ФПК/6/А/9779/12/000520 от 13.12.2012 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество, - помещение №16 площадью 15,7 кв.м,  имеющее основные характеристики, указанные в приложении №1 к  договору, являющемся его неотъемлемой частью, расположенное на втором этаже здания ремонта пассажирских вагонов (общая площадь 153,1 кв.м).

Согласно пункту 1.1 договора №ФПК/6/А/9779/12/000519 от 13.12.2012 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду  недвижимое имущество, имеющее основные характеристики, указанные в приложении №1 к договору,  включающее в себя: нежилое помещение №7 площадью 13,1 кв.м, часть помещения №19 площадью 3,5 кв.м, часть помещения №20 площадью 18,75 кв.м, часть помещения №22 площадью 1,0 кв.м., часть помещения №23 площадью 1,25 кв.м, часть помещения №24 площадью 1,1 кв.м, часть помещения №25 площадью 1,1 кв.м, часть помещения №26 площадью 2,1 кв.м, часть помещения №27 площадью 14,1 кв.м, расположенные на первом этаже здания пункта технического обслуживания вагонов и резерва проводников (общая площадь 1062,8 кв.м).

Здание ремонта пассажирских вагонов, назначение: нежилое здание,                   2-этажное, общая площадь 153,1 кв.м, инв.№56:401:000044540(4454), лит. Ж1, и здание пункта технического обслуживания вагонов и резерва проводников, назначение: нежилое, 2-этажное, общая площадь 1062,8 кв.м, инв.№56:534:002:00021770, лит. Б, по  указанному  выше  адресу принадлежат арендодателю на праве собственности.

Статья 1 Закона №122-ФЗ относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Закона №122-ФЗ помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.

Учитывая, что  нежилое помещение является объектом недвижимости, но в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, суд  первой   инстанции  пришел  к  правильному  выводу  о том, что  к указанным договорам   должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ, которым  установлено, что   договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Суд первой  инстанции   обоснованно  отклонил  довод заявителя  о том, что для регистрации части объекта необходимо  представить  кадастровый паспорт, содержащий информацию о  кадастровом учете данной части, со  ссылкой на  приказ Минэкономразвития России от 28.12.2012 №831.

Согласно  пункту 3 статьи 26  Закона №122-ФЗ (в редакции Федерального закона от 13.05.2008 №66-ФЗ) в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемого на государственную регистрацию прав, прилагаются их кадастровые паспорта с указанием размера арендуемой площади. В настоящее время законодательство не предусматривает составление поэтажных планов зданий, сооружений и помещений.

Из  письма  ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» от 07.05.2013 №08-0421-ВБ   следует, что  если сдаваемая в аренду неизолированная часть помещения не ограничена строительными конструкциями, постановка на государственный кадастровый учет нецелесообразна, а сведения о части объекта недвижимости вносятся в государственный  кадастр недвижимости только в целях определения пределов действия установленного или устанавливаемого ограничения (обременения) права.  Эти данные не являются кадастровыми сведениями.

Письмом от 26.08.2013 №14-исх/07811-ГЕ/13 Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии разъяснила,  что действовавший до 01.01.2013 порядок осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011 №577, не предусматривал возможность учета здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства, а формы кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, утвержденные приказом Минюста России от 18.02.2008 №32, не позволяли в полном объеме отразить сведения о частях здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, на которые распространяются ограничения (обременения) права.

Вместе с тем Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии разъясняет, что при этом необходимо учитывать, что в кадастровом паспорте объекта недвижимости отражаются сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости.

Поэтому  в кадастровый паспорт не могут быть внесены сведения, в том числе по инициативе сторон договора аренды, не содержащиеся в государственном кадастре недвижимости.

В  соответствии с постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 25.01.2013 №13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»   положения ГК РФ не ограничивают право сторон заключать такой договор, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если права на здание, сооружение, помещение ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором. Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Суд   установил и  материалами  дела   подтверждено,  что кадастровый паспорт здания ремонта пассажирских вагонов с экспликацией к поэтажному плану и технический паспорт пункта технического обслуживания вагонов и резерва проводников с поэтажными планами и экспликацией к поэтажному плану строения (с указанием в них помещений, являющихся объектами аренды) ранее были помещены заявителем в соответствующие регистрационные дела  ОАО «ФПК»

Кроме того, в качестве приложений к договорам аренды недвижимого имущества