Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2011 по делу n А68-2092/2009. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК),Возвратить госпошлину (ст.104 АПК)

согласовала ООО «Альфа-Сервис» место размещения здания торгового назначения, утвердив акт о выборе земельного участка площадью 1 690 кв. м, расположенного на землях населенного пункта (г. Тула) по Красноармейскому проспекту, градостроительный план земельного участка, определенного проектом его границ, с присвоением ему регистрационного номера РШ1330100000651.

Письмом администрации от 18.08.2008 № 5532к/8521 Товарищество уведомлено, что с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений, в связи с чем дополнительное постановление главы администрации г. Тулы об этом не издается. В настоящее время рассматривается вопрос о выделении необходимого финансирования из бюджета города для оплаты работ по формированию и проведению государственного кадастрового учета земельных участков за счет средств местного бюджета.

Полагая, что предоставление ООО «Альфа-Сервис» земельного участка в указанном размере ограничивает возможность надлежащего формирования земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома, ТСЖ «Привокзальный» оспорило указанное постановление администрации в арбитражном суде.

Рассматривая дело по существу и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч .1 ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 данного Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Частью 8 ст. 138 ЖК РФ предусмотрено, что товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Статья 137 ЖК РФ предоставляет товариществу собственников жилья право на получение в пользование либо получение или приобретение в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельных участков.

03.04.2008 собственниками жилых помещений в многоэтажном доме № 2 по             ул. Дм. Ульянова г. Тулы создано ТСЖ «Привокзальный», которое представляет их интересы в суде.

В силу ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности, в числе прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон                 № 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок не сформирован, его формирование осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления по заявлению уполномоченного лица.

Согласно ч. 5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

ТСЖ «Привокзальный» направляло в адрес администрации г. Тулы письма от 20.05.2008, от 24.07.2008, от 28.07.2008, от 10.11.2008 с просьбой сформировать и передать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Тула, ул. Дм. Ульянова, 2, земельный участок, необходимый для эксплуатации дома, однако действий по формированию и передаче земельного участка ответчик не производил.

Пунктом 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) определено, что в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного ст. 29 указанного Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Пунктом 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) предусмотрено, что размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных норм и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.

Как установлено судом и следует из материалов дела, последняя секция многоэтажного жилого дома № 2 по ул. Дм. Ульянова г. Тулы введена в эксплуатацию по акту приемки законченного строительством объекта 28.12.2005, при этом процедура установления границ земельного участка не проводилась.

Порядок расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах на момент застройки указанной территории и принятия законченного строительством объекта установлен Методическими указаниями по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминимумах СП 30-101-98.

Согласно представленному заявителем градостроительному анализу потребной территории квартала, выполненному ОАО «Строитель», нормативная территория жилого квартала составила 2,104 га.

В целях определения площади земельного участка, требуемого для эксплуатации жилого дома № 2 по ул. Дм. Ульянова г. Тулы, с учетом размещенных на нем площадок,  и выполнения указаний кассационной инстанции определением от 18.11.2010 судом назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта от 15.04.2011 площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого комплекса, расположенного по адресу:                г. Тула, ул. Д. Ульянова, д.2, с инфраструктурой составляет 20 961,6 кв.м = 2,1 га Фактическая площадь участка – 2,104 га, т.е. требуемая площадь соответствует фактической площади участка.

Эксперт пришел к выводу о невозможности формирования земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, без учета земельного участка, согласованного под строительство здания торгового назначения с кадастровым номером 71:30:020601:119, площадью 1690 кв.м,  и фактической площади береговой полосы реки Воронки (2907,3 кв.м), входящей в состав земельного участка с кадастровым номером 71:30:02 06 01:0011, т.к. это приведет к формированию земельного участка жилого комплекса, не отвечающего нормативам и неспособного обеспечить его нормальную эксплуатацию.

Согласно заключению эксперта ширина береговой полосы реки Воронки -20 м, а площадь в пределах территории участка - 2 907,3 кв.м (0,291 га). Ширина береговой полосы была включена в состав земельного участка с кадастровым номером 71:30:02 06 01:0011.

Оценив представленные в материалы дела экспертное заключение ООО «Строительное проектирование» от 15.04.2011 о возможности формирования земельного участка жилого комплекса со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, расчет необходимых площадок ООО «Универсал Проект», санитарно-эпидемиологическое заключение от 25.07.2002, выданное по результатам экспертизы проектной документации, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании в соответствии со ст. 71 АПК РФ, руководствуясь Положением об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминимумах, утвержденным  постановлением Правительства РФ от 26.09.1997 № 1223, СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», ч. 6 ст. 6 Водного кодекса Российской Федерации (далее – ВК РФ), ч. 8 ст. 27 ЗК РФ, абз. 4 раздела Ж4 Методических рекомендаций по разработке схем зонирования территорий городов, утвержденных протоколом Госстроя от 10.06.1999 № 01-НС-15/7, суд первой инстанции правомерно установил, что для решения вопроса о возможности формирования земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома по ул. Дм. Ульянова,  д. 2,  из общей потребной площади, рассчитанной ОАО «Строитель», следует вычесть береговую полосу реки Воронки, не подлежащую отчуждению, и площадь предварительно согласованного ООО «Альфа-Сервис» земельного участка: 2,104 га – 0,291 га – 0,169 га = 1,644 га.

По заключению ООО «Строительное проектирование» 2,096 га – 0,291га – 0,169га = 1,6360га.

Минимально возможный участок согласно заключению эксперта – 2,1 га.

Кроме того, судом первой инстанции правомерно установлено, что границы земельного участка, сформированного для строительства ООО «Альфа-Сервис», не прошли надлежащего согласования по следующим основаниям:

- от лица собственников помещений акт выбора земельного участка подписал МУП МО г. Тулы «Управляющая компания г. Тулы», которое не уполномочено на совершение подобных действий;

- место размещения мини-маркета ООО «Альфа-Сервис» на пересечении              ул. Дм. Ульянова и Красноармейского проспекта г. Тулы не согласовано Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Тульской области (Роспотребнадзор), поскольку документ под № 596 от 31.01.2007, указанный в оспариваемом постановлении в качестве доказательства согласования с Роспотребнадзором, таковым не является. Экспертное заключение от 31.01.2007 № 596, выданное ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Тульской области», не является санитарно-эпидемиологическим заключением о соответствии предлагаемого для строительства земельного участка санитарным правилам согласно ч. 3 ст. 12 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999 № 52-ФЗ.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что предварительное согласование ООО «Альфа-Сервис» земельного участка с кадастровым номером 71:30:020601:119, площадью 1 690 кв.м к размещению здания торгового назначения нарушает права собственников помещений в доме № 2 по               ул. Дм. Ульянова, г. Тулы на оформление необходимого для эксплуатации дома земельного участка в собственность, а также администрацией нарушена процедура согласования акта выбора земельного участка с уполномоченным административным органом и собственниками жилых помещений, в связи с чем правомерно удовлетворил заявленное требование о признании недействительным постановления главы администрации г. Тулы от 02.07.2008 № 2470 «О предварительном согласовании ООО «Альфа-Сервис» места размещения здания торгового назначения по Красноармейскому проспекту в Привокзальном районе г. Тулы» как противоречащего ст. 36 ЗК РФ, ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 Закона № 189-ФЗ.

Довод жалобы администрации г. Тулы о том, что заявителем не представлено доказательств, подтверждающих нарушение его прав и законных интересов в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В силу ч. 4 ст. 1 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно п. 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) (далее – Постановление № 10/22), если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу ч. 3 и ч. 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться