Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2011 по делу n А54-3201/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

06 октября 2011 года

Дело №А54-3201/2010

Резолютивная часть постановления объявлена  29 сентября 2011 года

Постановление изготовлено в полном объеме  06 октября 2011 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Можеевой Е.И.,

судей  Рыжовой Е.В., Юдиной Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания Лыжовой Е.Н.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области (ОГРН 1036238003823) на решение Арбитражного суда Рязанской области от 14 июля 2011 года по делу №А54-3201/2010 (судья Бугаева Н.В.), принятое по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области (ОГРН 1036238003823) к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Благострой», г. Рязань (ОГРН 1066230042383), о взыскании задолженности по арендной плате за землю в сумме 574 469 руб. 64 коп. и пеней в сумме 135 327 руб. 07 коп., и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Благострой», г. Рязань (ОГРН 1066230042383), к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области (ОГРН 1036238003823) о взыскании убытков в виде оплаченных по договору № А 004-07 С от 19.02.2007 арендных платежей за 2007 год, за 1, 2 кварталы 2008 года в общей сумме 385 946 руб. 13 коп., а также расходов по государственной регистрации договора аренды № А 004-07 С от 19.02.2007 в сумме 7500 руб.,

при участии в судебном заседании:

от ТУ ФАУГИ в Рязанской области: не явился, извещен надлежаще;

от ООО «Строительная компания «Благострой»: Богера В.А. – представителя по доверенности от 23.09.2011;

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области, г. Рязань обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Благострой", г. Рязань о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2008 по 18.02.2010 по договору аренды № А 004-07 С от 19.02.2007 находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 62:29:002 00 07:0036 в общей сумме 574469 руб. 64 коп. и пеней за просрочку исполнения обязательства по оплате за период с 15.09.2008 по 18.02.2010 в сумме 135327 руб. 05 коп.   

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 07.09.2010 был принят встречный иск общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Благострой", г. Рязань к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области о взыскании убытков в виде оплаченных по договору №А 004-07 С от 19.02.2007 арендных платежей за 2007 год, за 1 и 2 кварталы 2008 года в общей сумме 385946 руб. 13 коп., а также расходов по государственной регистрации договора аренды № А004-07 С от 19.02.2007 в сумме 7500 руб.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 14.07.2011  в удовлетворении исковых требований Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области отказано.

 По встречному иску суд взыскал с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Благострой» 385946 руб. 13 коп. - убытков, 10661 руб. 73 коп. - компенсацию расходов по государственной пошлине.

Не согласившись с данным судебным актом, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда от 14.07.2011 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований ООО «СК «Благострой» отказать.

По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным, не соответствует нормам материального права.

Заявитель жалобы ссылается на то, что решением суда от 14.07.2011 подтверждено, что между истцом и ответчиком существовали арендные отношения. Договор аренды не признан в судебном порядке недействительным. В связи с этим, переданные по договору аренды денежные средства (оплата арендной платы) в данном случае нельзя рассматривать как утрату имущества ООО «СК «Благострой». Следовательно, правовых оснований для возмещения убытков не имеется.

Заявитель жалобы указывает, что ООО «СК «Благострой» не представило суду доказательств того, что на момент передачи имущества арендатору оно не соответствовало условиям договора и требованиям пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, арендованное имущество было передано арендатору  19.02.2007, согласно пункта 8.1 договора аренды №А004-07С, с момента подписания договора, тогда как обращение к арендодателю об имеющихся препятствиях в пользовании имуществом было направлено только через два года после заключения договора аренды. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что общество владело и пользовалось арендованным земельным участком достаточно длительное время и, соответственно, ссылки арендатора на наличие недостатков, не позволяющих использовать объект аренды в предусмотренных целях, неосновательны.

В судебном заседании апелляционной инстанции  представитель ООО «Строительная компания «Благострой»  пояснил, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, направил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в свое отсутствие.

Судом ходатайство удовлетворено.

Руководствуясь статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося лица.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя  ООО «Строительная компания «Благострой», апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции надлежит оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

  Как усматривается из материалов дела, 19.02.2007 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Рязанской области (ныне - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области), являющимся представителем Российской Федерации - собственника передаваемого в аренду земельного участка, (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Благострой» (арендатор) был заключен договор аренды № А004-07 С находящегося в федеральной собственности земельного участка.

Согласно пункту 1.1. договора арендодатель в соответствии с распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Рязанской области от 16.02.2007 № 43-р «Об итогах повторного конкурса  инвестиционных предложений» на конкурсной основе согласно протоколу № 2 от 16.02.2007 заседания конкурсной комиссии предоставил арендатору земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 62:29:002 00 07:0036, общей площадью 6392,5 кв.м для строительства многоэтажных жилых домов с торгово-офисными помещениями, местоположение которого установлено относительно ориентира г. Рязань, ул. Бирюзова (Московский округ).

   В пункте 2.1. договора определен срок аренды участка - 3 года с 19.02.2007 по 18.02.2010.

   В соответствии с пунктом 3.1. договора на дату заключения настоящего договора размер арендной платы за участок определен на основании инвестиционного предложения арендатора, с применением повышающего коэффициента 1,1 к начальной ставке арендной платы, определенной на основании отчета независимого оценщика от 08.09.2006 №339/2006 «Об определении рыночной величины ставки арендной платы», выполненного в соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», постановления Правительства РФ от 06.07.2011 №519 "Об утверждении стандартов оценки» и распоряжения Минимущества России от 06.03.2002 №568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».

 Пунктом 3.3. договора установлены сроки внесения арендной платы равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября календарного года, в течение которого осуществляется текущий платеж, по действующим в расчетном период ставкам арендных платежей по договору, путем ее перечисления в федеральный бюджет по указанным арендодателем реквизитам.

В силу пункта 3.7. договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, кроме случаев, когда федеральным законом предусмотрен иной минимальный срок для пересмотра арендной платы.

   Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области 03.10.2007.

    Поскольку ответчик в нарушение условий договора арендные платежи производил несвоевременно и не в полном объеме, в результате чего образовалась задолженность, 30.11.2009 исх. № 7724/07-10 в адрес ответчика была направлена претензия о необходимости погашения в месячный срок задолженности по арендной плате по договору № А 004-07 С от 19.02.2007.

  Ссылаясь на то, что до настоящего времени задолженность по арендной плате арендатором не погашена, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь, ссылаясь на отсутствие обязанности по внесению арендной платы, поскольку в ходе подготовительных работ к проектированию строительства жилых домов на арендованном земельном участке обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Благострой» были обнаружены обременения, являющиеся по мнению ответчика непреодолимым препятствием для целевого использования арендатором спорного земельного участка,  общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Благострой» заявило встречный иск.

Рассмотрев данный спор, суд первой инстанции суд первой инстанции отказал в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворил встречные требования частично в сумме 385946 руб. 13 коп.

Данный вывод суда первой инстанции является правильным.

Отношения истца и ответчика по первоначальному и встречному искам суд первой инстанции правильно квалифицировал как возникшие из договора аренды земельного участка, в связи с чем правомерно применил к отношениям сторон общие положения о договоре аренды, установленные главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Исходя из смысла статей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество, в том числе земельные участки, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 и пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.

Как усматривается из материалов дела, предметом договора аренды № А 004-07С от 19.02.2007 является передача арендатору земельного участка общей площадью 6392,5 кв. м для строительства многоэтажных жилых домов с торгово-офисными помещениями.

Кроме  того, в пунктах 1.2, 1.3, 1.5 договора аренды указано, что на участке объекты недвижимого имущества не имеются; ограничения в разрешенном использовании участка не зарегистрированы; арендодатель гарантирует, что участок на дату заключения договора не продан, не заложен, в споре и под арестом не состоит.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что предоставленный по договору аренды земельный участок не пригоден для строительства многоэтажных жилых домов.

В частности,  согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №01/427/2010-226 и №01/427/2010-228 от 08.11.2010 на переданном в аренду земельном участке расположены инженерные коммуникации различного назначения, в том числе, пять ниток напорных коллекторов, которые являются собственностью открытого акционерного общества «Сафьян».

Проведенной