Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2011 по делу n А62-7885/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041, г. Тула, ул. Староникитская, д. 1, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Тула

24 ноября 2011 года

                               Дело № А62-7885/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 ноября 2011 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                Каструба М.В.,

судей                                                         Дайнеко М.М.,

                                                                  Сентюриной И.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Концевой С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Арвокрис» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 25 августа 2011 года по делу           № А62-7885/2009 (судья Воронова В.В.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Горелова Сергей Валерьевич (ОГРН 304673129200451; ИНН 151000310545) к обществу с ограниченной ответственностью «Арвокрис»; индивидуальному предпринимателю Хащенкову Геннадию Федоровичу (ОГРН 1026701422670; 304673120400060; ИНН 6731036028; 673100478816) о государственной регистрации перехода права собственности на мастерские площадью 350 кв. м, расположенные по адресу: г. Смоленск, Рославльское шоссе, 5 км,

при участии в судебном заседании:

от истца: Горелова С.В. – на основании паспорта; Карпеченкова И.Н. – представителя по доверенности от 26.02.2010; Баринова С.А. – представителя по доверенности от 08.07.2011;

от ответчика ООО «Арвокрис»: Гришанова Ю.Л. – представителя по доверенности от 17.11.2009;

от ответчика ИП Хащенкова Г.Ф.: не явились, извещены надлежаще,

установил:

индивидуальный предприниматель Горелов Сергей Валерьевич обратился в Арбитражный суд с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «Арвокрис» (далее – ООО «Арвокрис») и индивидуальному предпринимателю Хащенкову Геннадию Федоровичу с исковыми требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на мастерские площадью 350 кв. м, расположенные по адресу: г. Смоленск, Рославльское шоссе, 5 км.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 25 августа 2011 года суд обязал произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества: мастерские, общей площадью 300, 9 кв. м (помещение № 1 – 102, 9 кв. м и помещение № 2 – 198,0 кв. м, согласно данным инвентаризационного плана 2006 года), расположенные по адресу: г. Смоленск, Рославльское шоссе, 5 км на основании договора купли-продажи от 19.10.2004 от ООО «Арвокрис» и ИП Хащенкова Геннадия Федоровича к ИП Горелову Сергею Валерьевичу.

Не согласившись с указанным судебным актом, ссылаясь на его необоснованность и незаконность, ООО «Арвокрис» обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

Заявитель жалобы считает, что суд области вышел за рамки заявленных исковых требований и принял решение о государственной регистрации перехода права собственности на мастерские площадью 300,9 кв. м, а не на мастерские площадью 350 кв. м. Указывает, что помещения мастерских площадью 300,9 кв. м не являются предметом договора от 19.10.2004, на основании которого произведена государственная регистрация прав. Полагает, что договор от 19.10.2004 является незаключенным, поскольку невозможно идентифицировать недвижимое имущество, подлежащее передаче истцу. Кроме того, заявитель жалобы считает, что в договоре от 19.10.2004 стороны не согласовали предмет договора, а также что помещения по акту приема-передачи от ООО «Арвокрис» к Горелову С.В. не передавались и он занял их самовольно. По мнению заявителя жалобы на момент заключения договора от 19.10.2004 спорных помещений не существовало, поскольку реальный раздел мастерской между ООО «Арвокрис» и Хащенковым Г.Ф. произведен только 30.10.2007.

Представитель ответчика ООО «Арвокрис» в судебном заседании апелляционной инстанции изложи,л доводы апелляционной жалобы, поддержал ее в полном объеме. Просил решение Арбитражного суда Смоленской области от 25 августа 2011 года отменить, принять новый судебный акт.

Представители истца в судебном заседании апелляционной инстанции не согласились с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просили решение Арбитражного суда Смоленской области от 25 августа 2011 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Ответчик Хащенков Г.Ф., извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в суд своего представителя не направил.

Судебная коллегия рассматривает дело в порядке ст. ст. 123, 156, 266 АПК РФ в отсутствие ответчика Хащенкова Г.Ф.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей истца и ответчика ООО «Арвокрис», явившегося в судебное заседание, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда надлежит оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 10.06.2003 по договору купли-продажи ООО «Арвокрис» и ИП Хащенков Г.Ф. приобрели у ООО «Смоленская автобаза облпотребоюза» нежилые помещения: мастерскую, здание трансформаторной подстанции № 81 и проходную, расположенные по адресу: г. Смоленск, Рославльское шоссе, 5 км.

На основании указанного договора за ООО «Арвокрис» и ИП Хащенковым Г.Ф. зарегистрировано право общей долевой собственности.

Свидетельством о государственной регистрации права собственности от 16.10.2003 серии 67-АА № 133847 подтверждено право общей долевой собственности Хащенкова Г.Ф. на 2/11 долей в праве собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества, и свидетельством о государственной регистрации права собственности от 16.10.2003 серии 67-АА № 133848 подтверждено право общей долевой собственности ООО «Арвокрис» на 9/11 долей.

Судом области установлено, что в процессе производственной деятельности за период с 2003 по 2006 год ООО «Арвокрис» и Хащенковым Г.Ф., без оформления надлежащих разрешительных документов, произвели перепланировку здания мастерских, что подтверждается заключением МУП «Градостроительный кадастровый центр» № 727/2006, а также заключением строительно-технической экспертизы № 069 по делу № А62-7885/2009. В ходе перепланировки были произведены закладки кирпичных проемов окон и ворот, устройство внутри здания новых помещений и перегородок и другие строительные мероприятия. В результате перепланировки и переоборудования площадь здания увеличилась до 1 551, 9 кв. м.

В Градостроительном кодексе РФ отсутствует отдельное понятие «перепланировка». Между тем, общее понятие «перепланировка» содержится и в иных правовых актах действующего законодательства РФ, в частности: в пункте 1 статьи 21 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности» (далее - Закон об архитектурной деятельности, пункте 9 Постановления Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства», пункте 67 Постановления Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении Правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним».

В частности, согласно пункту 1 статьи 25 Жилищного кодекса РФ под «перепланировкой» понимает изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Таким образом, из анализа и толкования приведенных правовых актов суд области пришел к обоснованному выводу, что общее понятие «перепланировка» применимо ко всем видам объектов недвижимого имущества, в том числе и к нежилым помещениям.

Изменение архитектурных объектов, строительство которых требует разрешения на строительство, осуществляются в порядке, установленном статьей 3 Закона об архитектурной деятельности.

В силу п. 1 ст. 3 Закона об архитектурной деятельности заказчик (застройщик) – гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, - обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.

Часть 2 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно п. 2 ст. 3 Закона об архитектурной деятельности, разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.

В соответствии с п. 29 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (далее – Постановление № 10/22), положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Если объект претерпел только архитектурно-градостроительные изменения, то право собственности на него не прекратилось даже при отсутствии необходимых согласований строительных работ. Такой объект нельзя признать самовольной постройкой и лишить собственника прав на него.

В тех случаях, когда перепланировка произведена с нарушением требований статьи 3 Закона об архитектурной деятельности, указывающей на необходимость получения разрешения на строительство (реконструкцию), суд учитывает, что самовольные строительные работы являются самостоятельным административным правонарушением и влекут установленную законодательством ответственность, при этом право собственности на объект недвижимого имущества не прекращается даже при отсутствии необходимых согласований строительных работ и такой объект нельзя признать самовольной постройкой и лишить собственника прав на него.

При таких обстоятельствах суд области учитывая, что перепланировка – является способом изменения архитектурного облика объекта, в ходе которого новый объект недвижимости не создается, пришел к правильному выводу о не применении к данным правоотношениям положений ст. 222 ГК РФ.

Из п. 24 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных Приказом Федеральной Регистрационной службы от 08.06.2007 № 113 (далее – Методические рекомендации) следует, что в случае, если в результате реконструкции объекта недвижимого имущества внешние границы объекта недвижимого имущества, назначение объекта, объем выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства не меняются, в раздел ЕГРП, открытый на соответствующий объект недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 67 Правил ведения ЕГРП вносятся изменения.

В остальных случаях реконструкции объекта недвижимого имущества для государственной регистрации прав на реконструированный объект недвижимого имущества рекомендуется открывать новый раздел ЕГРП, при этом раздел ЕГРП, связанный с ранее существовавшим объектом недвижимого имущества, закрывается в соответствии с пунктом 36 Правил ведения ЕГРП (п. 25 Методических рекомендаций).

Учитывая данные положения, суд области пришел к правильному выводу, что сведения в ЕГРП должны быть внесены в соответствии с пунктом 25 Методических рекомендаций.

Суд области обоснованно указал, на невозможность применения ст. 222 ГК РФ при проведении самовольной перепланировки, и пришел к правильному выводу, что государственную регистрацию прав на реконструированный объект недвижимого имущества следует производить в соответствии с п. 25 Методических рекомендаций, с предоставлением регистрирующему органу соответствующего заключения специализированной организации об отсутствии угрозы надежности и безопасности таких объектов.

При наличии такого заключения, отказ регистрирующих органов во внесении соответствующей записи в ЕГРП, по мотиву самовольности строительных работ, может быть обжалован в судебном порядке.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении ФАС Московского округа от 22.07.2010 № КГ-А40/7411-10 по делу № А40-100799/09-122-661 и Определением Высшего Арбитражного Суда по названному делу от 29.10.2010 № ВАС-14149/10, Постановлением ФАС Московского округа от 19.04.2011 № КГ-А40/3413-11 по делу № А40-143193/09-64-928.

Судебная коллегия считает правильной позицию суда области о том, что факт привлечения или не привлечения виновного лица к административной ответственности за самовольные строительные работы не может являться основанием для отказа регистрирующими органами во внесении соответствующих сведений об измененных технических характеристиках объекта капитального строительства в реестр прав.

Кроме того, суд области правильно указал, что изменение, либо создание нового объекта должно подтверждаться организацией технического учета, проводившей инвентаризацию до начала строительных работ.

Согласно п. 12 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, утвержденное Постановлением Правительства РФ № 921 от 04.12.2000 (далее – Положение) сведения об объектах учета, полученные от организаций по техническому учету и технической инвентаризации объектов капитального строительства, являются основой для осуществления государственной регистрации объектов капитального строительства, являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведения государственного статистического учета, определения размера налога на имущество, ведения земельного, градостроительного кадастров, а также реестра федерального имущества.

В соответствии с п. 9 данного Положения при изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), проводится внеплановая техническая инвентаризация объектов учета.

Приказом