Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2011 по делу n А62-7885/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Госстроя России от 31.05.2001 № 120 утверждены Правила ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности (далее – Правила), согласно которым каждый объект идентифицируется инвентарным номером, который присваивается центральным федеральным управлением в установленном порядке.

Пунктом 15 Правил предусмотрено, что изменения об объектах вносятся в реестровые карточки установленной формы на основе сведений технического паспорта. Объекту с измененными характеристиками присваивается реестровый номер. При этом за объектом сохраняется первоначальный инвентарный номер.

Из приведенных норм в их системной взаимосвязи суд области пришел к правильному выводу, что при внеплановой инвентаризации после строительных работ, БТИ должно учесть либо изменение объекта, либо создание нового объекта.

Как следует из материалов дела проведение реконструкции, а не создания нового объекта подтверждается техническими паспортами здания мастерских и заключением МУП «Градостроительный кадастровый центр» № 727/2006, находящееся в материалах дела № А62-425/2007, а также заключение строительно-технической экспертизы № 069 по делу № А62-7885/2009, из содержания которых следует, что относительно здания мастерских произведена перепланировка, без уничтожения предшествующего объекта недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах суд области пришел к правильному выводу, что права собственников ООО «Аврокрис» и Хащенкова Г.Ф. при производстве перепланировки здания мастерских не было утрачено, объект недвижимого имущества не относится к самовольным постройкам, в связи с чем они имели правовые основания распорядиться принадлежащим им имуществом по своему усмотрению.

Судебная коллегия поддерживает позицию суда области о том, что на наличие у ответчиков права собственности относительно объекта недвижимого имущества – мастерских, приобретенного по договору купли-продажи от 10.06.2003, не влияет факт не внесения в соответствующий раздел ЕГРП, сведений об изменениях технических характеристик спорного объекта.

Пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса РФ определено, что права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Как следует из материалов дела 19.10.2004 между ООО «Арвокрис» и Хащенковым Г.Ф. (продавцы) и ИП Гореловым С.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества: мастерских общей площадью 350 кв. м, расположенных по адресу: г. Смоленск, Рославльское шоссе, 5 км.

Цена имущества установлена в п. 2.1 договора в сумме 1 150 000 руб.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с положениями ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Суд области в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проанализировав содержание договора купли-продажи от 19.10.2004 пришел к правильному выводу о том, что при его заключении стороны согласовали все его существенные условия.

Доводы ответчиков о несогласованности предмета договора от 18.02.2009, в связи с отсутствием в нем идентифицирующих признаков переданного по сделке объекта, и, следовательно, о его незаключенности обоснованно признаны несостоятельными судом области, поскольку спорный договор содержит конкретный адрес объекта недвижимости, позволяющий однозначно установить его местонахождение.

Более того, из материалов дела следует, что у сторон не возникло разногласий о том, какой именно объект подлежит отчуждению при заключении договора, протокол разногласий к договору купли-продажи отсутствует, доказательств, позволяющих установить, что сторонам не было известно о том, какое имущество подлежит отчуждению в материалы дела не представлено.

Исследовав представленные в материалы дела документы, суд области пришел к правильному выводу о том, что между сторонами имели место согласованные действия по обеспечению производственной деятельности переданных по договору купли-продажи помещений, а именно технические условия на электроснабжение производственных помещений ИП Горелова, утвержденные директором ООО «Арвокрис» 12.07.2005, Акт разграничения балансовой принадлежности электротехнических устройств между ООО «Арвокрис» и ИП Гореловым от 17.07.2006 и другие аналогичные документы, свидетельствующие о том, что стороны имели конкретизированное представление о помещениях, переданных по договору купли-продажи и принимали обоюдные меры, направленные на обеспечение его функционирования в части эксплуатации электротехнических устройств и газораспределительных сетей.

Кроме того, суд области учел, что ответчиками принимались выкупные платежи за проданное имущество. Общая стоимость спорного объекта определена в сумме 1 150 000 руб., которую ИП Горелов С.В. обязан был вносить в кассу ООО «Арвокрис» по установленному сторонами графику до 31.12.2006.

Из квитанций к приходным кассовым ордерам, представленных ИП Гореловым С.В. в материалы дела следует, что за период с ноября 2004 г по декабрь 2006 г. он внес в кассу ООО «Арвокрис» 1 050 000 руб. за имущество по договору купли-продажи. От получения последнего платежа в размере 100 000 руб. ответчик уклонился. Оснований сомневаться в правомерности получения указанных платежей у ответчиков не возникло, поскольку ИП Горелов С.В. занимал помещения на основании договора купли-продажи от 19.10.2004 и производил перечисление денежных средств в качестве выкупных платежей по договору.

При таких обстоятельствах, суд области пришел к правильному выводу о согласованности сторонами условия о предмете договора, в связи с чем, правильно указал на отсутствие оснований для признания договора от 19.10.2004 незаключенным в соответствии со статьей 554 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что площадь помещений указанная в договоре купли-продажи не соответствует фактической площади помещений переданных истцу во исполнение спорного договора.

По данным заключения строительно-технической экспертизы проведенной ООО «Оксия» № 069, фактическая площадь помещений, занимаемых ИП Гореловым С.В., составляет 300,9 кв. м (согласно данным инвентаризационного плана 2006 г. помещение № 1 – 102,9 кв. м и помещение № 2 – 198,0 кв. м).

Доказательств согласования сторонами при заключении спорного договора и впоследствии при его исполнении иных помещений, нежели тех, которые ИП Горелов С.В. фактически занимает с момента заключения договора от 19.10.2004 и по настоящее время площадью 300,9 кв. м, ни в суд первой инстанции ни в суд апелляционной инстанции не представлено. Также стороны не представили доказательств проведения обмера отчуждаемых помещений при заключении договора 19.10.2004.

Причина возникновения разницы в площадях помещений, указанных в договоре купли-продажи и в площадях помещений фактически занимаемых ИП Гореловым С.В., заключается в неоднократных перепланировках, производившихся в здании.

Учитывая изложенное, суд области сделал правильный вывод, что ответчики, обладая правом собственности на здание мастерских, площадью 1 430,5 кв. м по адресу г. Смоленск, Рославльское шоссе, 5 км, произвели отчуждение части помещений площадью 300,9 кв. м по договору от 19.10.2004, которые фактически индивидуализированы как помещение № 1 – 102,9 кв. м и помещение № 2 – 198,0 кв. м, согласно данным инвентаризационного плана 2006 года.

По условиям договора купли-продажи от 19.10.2004 государственная регистрация перехода права собственности на имущество производится после поступления денежных средств в полном объеме в кассу продавца и подписания передаточного акта.

Как следует из материалов дела, Горелов С.В. за период с ноября 2004 г. и по декабрь 2006 года перечислил ООО «Арвокрис» 1 050 000 руб. за имущество по договору купли-продажи. Однако последний платеж в сумме 100 000 рублей, произведенный Гореловым С.В. на расчетный счет ООО «Арвокрис» платежным поручением № 35 от 02.07.2009, возвращен ответчиком ИП Горелову С.В. платежным поручением № 151 от 06.07.2009 как ошибочно перечисленные денежных средства.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции поддерживает позицию суда области о том, что уклонение продавца от получения последнего выкупного платежа, согласно условиям договора, исключает возможность возникновения и регистрации перехода права собственности на спорное имущество.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктами 1, 2 статьи 10 ГК РФ установлено, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

При таких обстоятельствах, суд области, дав оценку представленным доказательствам и доводам сторон, пришел к обоснованному выводу о наличии факта злоупотребления правом со стороны ООО «Арвокрис», в связи с уклонением от получения последнего выкупного платежа в размере 100 000 руб., в связи с чем правомерно признал договор купли-продажи от 19.10.2004 исполненным в полном объеме, а все выкупные платежи уплаченными надлежащим образом.

Из материалов дела следует, что 08.07.2009 истец направил в адрес ответчиков уведомление о необходимости их прибытия в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области, для оформления перехода прав собственности Горелову С.В. Данное уведомление оставлено без ответа.

Статьей 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с абзацем 2 пункта 61 Постановления № 10/22 иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 3 ст. 165 и п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

Материалами дела подтвержден факт уклонения от государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество.

Учитывая данные обстоятельства, судебная коллегия считает обоснованным вывод суда области об удовлетворении требование истца о государственной регистрации перехода прав собственности в части помещений мастерских общей площадью 300,9 кв. м (как помещение № 1 – 102,9 кв. м и помещение № 2 – 198,0 кв. м, согласно данным инвентаризационного плана 2006 года).

Вывод суда области о том, что не внесение в ЕГРП сведений об изменениях технических характеристик здания мастерских (увеличение площади объекта в результате реконструкции) не влияет на права ИП Горелова С.В. относительно переданных ему по договору купли-продажи помещений, суд апелляционной инстанции считает обоснованным.

Заявляя о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, апеллянт указывает, что 18.08.2011 истец представил уточнения исковых требований в которых просил признать право собственности на мастерские общей площадью 350 кв. м, расположенных по адресу: г. Смоленск, Рославльское шоссе, 5 км, в составе здания мастерских общей площадью 1430,05 кв. м с выделением недостающей площади размером 49,1 кв. м из помещения № 3 по плану БТИ 2004 года согласно приложенной схеме. Заявитель считает, что суд не рассмотрел уточненные требования истца. Однако, данный довод жалобы является несостоятельным поскольку, как следует из протокола судебного заседания от 21.07.2011, суд первой инстанции протокольным определением отказал истцу в принятии уточненных исковых требований.

Как на процессуальное нарушение суда первой инстанции , заявитель указывает на то, что иск заявлен о регистрации перехода права собственности на мастерские площадью 350 кв. м, а суд принял решение в отношении мастерских площадью 300,9 кв. м. Данный довод жалобы также является необоснованным, поскольку судом области в решении дан подробный анализ причин необходимости уточнения площади спорных мастерских, при этом, суд области не вышел за пределы заявленных исковых требований, а уточнение площади спорных помещений исходя из фактического состояния, никак не относятся к разряду процессуальных нарушений.

Довод жалобы о невозможности идентификации помещений указанных в спорном договоре купли-продажи в связи с чем договор, по мнению заявителя жалобы, является незаключенным, отклоняется судом апелляционной инстанции, так как судом области с учетом фактического исполнения договора его сторонами и пользования истцом спорными помещениями сделан правильный вывод о том, что предмет договора идентифицирован и договор является заключенным.

Остальные доводы заявителя жалобы не могут быть признаны обоснованными судом апелляционной инстанции, так как, не опровергая выводов суда области, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

В связи с изложенным выводы суда области соответствуют установленным по делу