Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2011 по делу n А54-4481/2010. Изменить решение

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

30 ноября 2011 года

Дело №А54-4481/2010

          Дата объявления резолютивной части постановления 24 ноября 2011 года

            Дата изготовления постановления в полном объеме   30 ноября 2011 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего     Токаревой М.В.,

судей                                     Каструба М.В., Сентюриной И.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цукановой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера – 20АП-2956/2011, 20АП-2969/2011) Управления земельных ресурсов и имущественных отношений города Рязани и администрации  города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 06 мая 2011 года по делу №А54-4481/2010 (судья Гришина О.В.),  принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Роскомплектстрой» (ОГРН 1026201263538, г.Смоленск), к администрации города Рязани (ОГРН 1026201270260, г.Рязань), третье лицо: Управление земельных ресурсов и имущественных отношений города Рязани (ОГРН 1026200872620, г.Рязань), о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, 

при участии в судебном заседании (до перерыва):

от истца: Рожкова А.А., представителя, доверенность от 21.09.2011,

от ответчика: Новинской Н.В., представителя, доверенность №20/1-24/66 от 21.07.2011, 

от третьего лица: Новинской Н.В., представителя, дов.№01-42/248 от 03.05.2011;

эксперта: Торопцева В.А., паспорт,

от лиц, участвующих в деле (после перерыва): не явились, извещены надлежащим образом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Роскомплектстрой» (далее – ООО «Роскомплектстрой») обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее – администрация г.Рязани) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения Н1, литер Б, расположенного по адресу: г.Рязань, ул.Новоселов, д.30-б, и заключении договора на следующих условиях:

- цена продажи имущества по договору составляет 1 117 283 руб. 38 коп. и соответствует рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости №1065/2010 от 14.04.2010, выполненным ООО «Центр оценки и экспертизы собственности», за вычетом неотделимых улучшений, произведенных ООО «Роскомплектстрой», в том числе: сумма без учета НДС – 946 850 руб. 32 коп., сумма НДС – 170 433 руб. 6 коп.;

- оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 26 301 руб. 40 коп. (последний платеж – 26 301 руб. 32 коп.) ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования  и просил урегулировать возникшие между ООО «Роскомплектстрой» и администрацией города Рязани разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, считать договор заключенным на следующих условиях:

- цена продажи имущества по договору составляет 873 384 руб. с учетом НДС и соответствует рыночной стоимости имущества в размере 1 549 000 руб. с учетом НДС, определенной в соответствии с заключением эксперта №963 о комплексной строительно-технической и оценочной экспертизе объекта недвижимости, расположенного по адресу: г.Рязань, ул.Новоселов, д.30-б, выполненным ООО «Независимый центр оценки и экспертиз», уменьшенной на сумму неотделимых улучшений, произведенных ООО «Роскомплектстрой», в том числе: сумма без учета НДС – 740 155 руб. 93 коп., сумма НДС – 133 228 руб. 07 коп.;

- оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 20 559 руб. 51 коп. (последний платеж - 20 560 руб. 13 коп.) ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено: Управление земельных ресурсов и имущественных отношений города Рязани.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 06 мая 2011 года (судья Гришина О.В.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда области,                        Управление земельных ресурсов и имущественных отношений города Рязани обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование своих доводов заявитель ссылается на то, что арендодатель не давал согласия на производство неотделимых улучшений. Полагает, что экспертом необоснованно отнесена к неотделимым улучшениям часть работ, связанных с текущим и капитальным ремонтом здания. Считает необоснованной и существенно заниженной определенную оценщиком стоимость нежилого помещения в сумме 1 549 000 руб. Указывает, что истец не вправе изменять порядок внесения платежей, установленный органом местного самоуправления в пункте 2.4 проекта договора.

В дополнениях к апелляционной жалобе ответчик указал на то, что к неотделимым улучшениям не могут быть отнесены работы, выполненные истцом, на общую сумму 20 602 руб. 78 коп., в том числе установка унитазов, умывальников, смесителей, светильников, выключателей, штепсельных розеток, электро- и водонагревателей и т.п.

С решением суда области не согласилась и администрация города Рязани, направив в Двадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований. 

Оспаривая судебный акт, заявитель указывает, что истец не доказал, какие затраты он понес, производя капитальный ремонт здания, и какие из них относятся к неотделимым улучшениям. Считает достоверной рыночную стоимость нежилого помещения в размере  1 631 000 руб.  Утверждает, что порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, устанавливается органом местного самоуправления.

В письменных пояснениях третье лицо сослалось на то, что стоимость муниципального имущества занижена  на 216 511 руб. 72 коп., а результат выполненных истцом работ на сумму 25 070 руб. 06 коп. не является неотделимыми улучшениями и общая стоимость таких улучшений составляет максимум 714 990 руб. с учетом НДС. С учетом изложенного цена продажи имущества по договору, по мнению третьего лица, составляет 1 023 522 руб. с учетом НДС.

Истец представил письменные возражения на апелляционные жалобы и дополнения к ним, изложенные в отзыве. Полагая законным и обоснованным принятый судебный акт, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца настаивал на том, что все работы, выполненные в арендуемом помещении, являются неотделимыми улучшениями и их стоимость должна быть учтена при отчуждении нежилого помещения. В качестве доказательства, свидетельствующего о неотделимом характере оспариваемых ответчиком и третьим лицом работ, а также того, что они привели к повышению потребительских качеств арендуемого помещения, представил письмо ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» от 29.07.2011, в котором все оспоренные ответчиком и третьим лицом работы отнесены к неотделимым улучшениям арендуемого помещения.

В свою очередь представитель ответчика утверждал, что не все выполненные истцом работы могут быть отнесены к неотделимым улучшениям.

Представитель третьего лица поддержал позицию ответчика,  указал, что стоимость  неотделимых улучшений в заключении эксперта №963 завышена.

В судебном заседании 21.11.2011 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 24.11.2011.

После перерыва лица, участвующие в деле, извещенные судом надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалоб,  в судебное заседание своих представителей не направили. В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалобы рассмотрены в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

От истца поступили уточнения исковых требований, согласно которым просит суд апелляционной инстанции урегулировать возникшие между ООО «Роскомплектстрой» и администрацией города Рязани разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, считать договор заключенным на следующих условиях:

- цена продажи имущества по договору составляет 754 104 руб. 91 коп.

- оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 20 947 руб. 35 коп. (последний платеж - 20 947 руб. 66 коп.) ежемесячно, не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.

Согласно части 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о соединении и разъединении нескольких требований, об изменении предмета или основания иска, об изменении размера исковых требований, о предъявлении встречного иска, о замене ненадлежащего ответчика, о привлечении к участию в деле третьих лиц, а также иные правила, установленные настоящим Кодексом только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Между тем, представленное истцом уточнение исковых требований по сути означает изменение предмета исковых требований, что могло быть сделано только в суде первой инстанции.

При таких условиях, заявленное истцом ходатайство об уточнении исковых требований в суде апелляционной инстанции удовлетворению не подлежит.  

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, выслушав мнение представителей истца, ответчика и третьего лица, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения обжалуемого решения в силу следующего.

Как установлено арбитражным судом, согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 62 МГ №158090 МО - городской округ город Рязань является собственником нежилого помещения Н1, литер Б, назначение - нежилое, общей площадью 83,5 кв. м, расположенного по адресу: г.Рязань, ул. Новоселов, д.30-б (т.1, л.д.101).

23.01.2003 между Управлением муниципальным имуществом администрации г.Рязани (арендодатель) и ООО «Роскомплектстрой» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 204003 (т.1, л.д.102-103).

В соответствии с условиями совершенной сделки арендатору передано во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Рязань, ул. Новоселов, д.30-б, сроком с 23.01.2003 по 21.01.2004.

Письмом №01-071/0559 от 05.03.2003, направленным                                       ООО «Роскомплектстрой», администрация г.Рязани уведомила его о том, что не возражает против проведения капитального ремонта помещения, расположенного по адресу: ул.Новоселов, д.30-б, без изменения его несущих конструкций при условии согласования проектно-сметной документации (т.1, л.д. 109).

Получив разрешение, арендатор произвел капитальный ремонт арендуемого помещения на общую сумму 616 096 руб. Данные обстоятельства подтверждаются сметами на капитальный ремонт, товарными накладными, счетами-фактурами, актами выполненных работ, расходными кассовыми ордерами (т.2, л.д.105-150, т.3, л.д.1-10, 27-31).

Позднее, 01.08.2004, между Управлением муниципальным имуществом администрации г.Рязани (арендодатель) и ООО «Роскомплектстрой» (арендатор) был заключен новый договор аренды недвижимого имущества №1874004 (т.1, л.д. 38-43).

По условиям указанной сделки помещение, расположенное по адресу: г.Рязань, ул.Новоселов, д.30-б, передано арендатору сроком с 01.08.2004 по 31.07.2009.

Указанный договор зарегистрирован 22.10.2004 Рязанской областной регистрационной палатой в установленном законом порядке, о чем свидетельствует соответствующая отметка на последнем листе договора.

Решением Рязанской городской Думы от 21.05.2010 №193-1 «Об условиях приватизации нежилого помещения Н1, литер Б, расположенного по адресу: г.Рязань, ул.Новоселов, д. 30-б» определен способ приватизации указанного помещения путем выкупа ООО «Роскомплектстрой» в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по цене 1 631 000 руб., в том числе НДС 248 796 руб. 61 коп. Указанная цена определена на основании отчета об определении рыночной стоимости №1065/2010 от 14.04.2010, выполненного ООО «Центр оценки и экспертизы собственности» (т.1, л.д.26).

Письмом №01-69/753 от 28.05.2010, направленным ООО  «Роскомплектстрой», Управление муниципальным имуществом администрации г.Рязани уведомило арендатора о преимущественном праве на приобретение арендуемого имущества и просило при наличии согласия на использование такого права подписать договор купли-продажи муниципального имущества в течение 30 дней с момента получение его проекта (т.1, л.д. 27-33).

Указанный договор был подписан ООО  «Роскомплектстрой» с протоколом разногласий относительно продажной цены выкупаемого имущества и порядка оплаты и направлен администрации г.Рязани для подписания (т.1, л.д. 34-36). Так, определяя продажную цену выкупаемого имущества в размере 1 117 283 руб. 38 коп., арендатор исключил из нее стоимость неотделимых улучшений. 

Отказываясь от подписания договора купли-продажи с протоколом разногласий, администрация г.Рязани письмом №06-13/1556 от 29.07.2010 настаивала на заключении договора в предложенной ею редакции, повторно направив проект договора арендатору (т.1, л.д.37).

Поскольку между сторонами соглашение по урегулированию разногласий, касающихся редакции пунктов 2.1, 2.1.1, 2.1.2 и 2.4 договора купли-продажи муниципального имущества, достигнуто не было, ООО «Роскомплектстрой» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о соответствии