Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2011 по делу n А54-4481/2010. Изменить решение

смыслу статьи 5 упомянутого Федерального закона единственным условием зачета в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений является осуществление их с согласия арендодателя.

В подтверждение факта проведения в арендуемом помещении работ по капитальному ремонту и зачета стоимости неотделимых улучшений истец представил суду следующие документы: сметы на капитальный ремонт, товарные накладные, счета-фактуры, акты выполненных работ, расходные кассовые ордера (т.2, л.д.105-150, т.3, л.д.1-10, 27-31). Из указанных документов видно, что арендатор в период действия договора аренды произвел капитальный ремонт арендуемого помещения на общую сумму 616 096 руб.

Пунктами 3.2.7 договоров аренды недвижимого имущества № 204003 от 23.01.2003  и № 1874004 от 01.08.2004 закреплена обязанность арендатора не производить перепланировок, переоборудования, капитального ремонта объекта аренды, а также ремонт фасада здания без письменного разрешения Арендодателя, согласования с Балансодержателем объекта и другими службами (учреждениями) города. Неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт объекта, в силу требований пункта 7.2 поименованного договора, проводятся только с разрешения Арендодателя по согласованию с Балансодержателем. Стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена Арендатору в порядке и на условиях, определенных нормативными актами органа местного самоуправления. По окончании договора стоимость всех неотделимых улучшений не возмещается.

Отсюда следует, что капитальный ремонт включен в объем неотделимых улучшений.

О наличии письменного согласия арендодателя на проведение арендатором работ по капитальному ремонту арендуемого помещения свидетельствует письмо администрации г.Рязани №01-071/0559 от 05.03.2003, в котором последняя не возражала против проведения капитального ремонта помещения, расположенного по адресу: ул.Новоселов, д.30-б, без изменения его несущих конструкций при условии согласования проектно-сметной документации.

Письмом от 12.05.2003 ООО «Роскомплектстрой» направило администрации г.Рязани проектно-сметную документацию на капитальный ремонт арендуемого помещения (28 листов), которая была получена последней 13.05.2003 с входящим номером 01-070/2141 и согласована ею, что подтверждается соответствующими отметками на данном письме. Факт получения указанной проектной документации не оспаривался ответчиком и в судебном заседании апелляционной инстанции. При этом администрация г.Рязани, получив проектно-сметную документацию, не заявила никаких возражений относительно объемов работ по капитальному ремонту и их стоимости. Доказательств обратного ни суду первой, ни апелляционной инстанций не представлено.

Все пять смет на капитальный ремонт здания под магазин и детское кафе по улице Новоселов, д.30 «Б» согласованы в апреле 2003 года и с МУП «Дирекция заказчика объектов капитального строительства», являющимся балансодержателем имущества, о чем свидетельствуют соответствующие отметки на сметах.

Понесенные арендатором затраты на проведение капитального ремонта  были возмещены ему частично в сумме 91 443 руб. 90 коп. в соответствии с Положением о порядке передачи в аренду муниципального имущества города Рязани, утвержденного решением Рязанского городского Совета от 30.05.2002 №220, в период аренды помещения арендатору были частично компенсированы затраты на проведение капитального ремонта (т.2, л.д.97-104). Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Более того, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции сторонами было достигнуто соглашение в порядке статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по фактическим обстоятельствам дела о том, что ООО «Роскомплектстрой» был произведен зачет затрат на капитальный ремонт арендуемого помещения на общую сумму 91 443 руб. 90 коп. (том 5, лист дела 107).

При этом необходимо отметить, что оспариваемые ответчиком и третьим лицом улучшения являются предметами сантехнического, электротехнического оборудования, систем водоснабжения, теплоснабжения и канализации необходимых для эксплуатации помещения, созданы в процессе замены вышеназванных систем и направлены на улучшение эксплуатационных характеристик помещения.

Это подтверждается и заключениями судебных экспертиз, проведенных в рамках настоящего дела. Так, согласно заключению эксперта № 17-11СЭ, составленного экспертом Торопцевым В.А. ООО «Центр исследований строительных конструкций и материалов» к неотделимым улучшениям арендованного имущества можно отнести результаты всех выполненных арендатором работ по капитальному ремонту помещения, расположенного по адресу : г.Рязань, ул.Новоселов, д.30б, общей площадью 83,5 кв.м в соответствии с пятью сметами, представленными в материалы дела, за исключением результатов работ по погрузке и перевозке грунта (мусора) (том 6, листы дела 50-63). Вызванный в судебное заседание для дачи пояснений по проведенной экспертизе эксперт Торопцев В.А. пояснил, что работы по капитальному ремонту были отнесены им к неотделимым улучшениям помещения по критерию улучшения его эксплуатационных характеристик. При этом снижение эксплуатационных характеристик помещения, в том числе наличие (отсутствие) светильников, розеток, раковин, повлияет на его стоимость.  Аналогичный вывод содержится и в заключении № 963 ООО «Независимый центр оценки и экспертиз», кроме вывода об  исключением результатов работ по погрузке и перевозке грунта (мусора) (том 3, листы дела 44-114). Экспертами ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» установлено, что в результате выполненных работ устранены неисправности изношенных конструктивных элементов и заново установлено инженерное оборудование, улучшены технические и санитарно-гигиенические характеристики помещения. При отсутствии в представленном перечне выполненных работ, хотя бы одного из вида работ, невозможна эксплуатация помещения.

При этом судебная коллегия обращает внимание на то, что в полученных ответчиком от истца сметах все перечисленные работы и необходимое для этого оборудование указаны. Однако каких-либо возражений либо несогласия с их объемом и стоимостью ни арендодателем, ни балансодержателем заявлено не было.

Такая совокупность обстоятельств позволяет суду апелляционной инстанции сделать вывод о том, что произведенный истцом капитальный ремонт помещения, в результате которого были созданы неотделимые улучшения, о зачете которых в счет выкупной стоимости имущества последний заявляет, согласованы как с собственником, так и с балансодержателем имущества, как того требуют условия арендной сделки и нормы действующего законодательства.

Доказательства, опровергающие такой вывод, ни суду первой, ни суду второй инстанций ответчиком в нарушение требований статьей 65, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлены не были.

Определяя рыночную стоимость нежилого помещения Н1, литер Б, расположенного по адресу: г.Рязань, ул.Новоселов, д.30-б, и стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, суд первой инстанции исходил из результатов экспертного заключения № 963/1 от 14.02.2011 (т.4, л.д.120). Согласно данному заключению рыночная стоимость нежилого помещения Н1, литер Б, расположенного по адресу: г.Рязань, ул.Новоселов, д.30-б по состоянию на 18.01.2011 составляет 1 549 000 рублей, а все представленные на экспертизу работы по капитальному ремонту, выполненные ООО «Роскомплектстрой», являются неотделимыми улучшениями.

Оспаривая решение суда области, ответчик и третье лицо категорически возражали против выводов эксперта, указывая на то, что  рыночная стоимость нежилого помещения Н1, литер Б, расположенного по адресу: г.Рязань, ул.Новоселов, д.30-б, должна быть определена на момент направления оферты, то есть на 28.05.2010, а часть проведенных истцом работ неотделимыми улучшениями не является.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам в соответствии со ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

С целью установления рыночной стоимости нежилого помещения Н1, литер Б, расположенного по адресу: г.Рязань, ул.Новоселов, д.30-б, на 28 мая 2010 года и стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества судом апелляционной инстанции назначена повторная комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза, производство которой поручено                            ООО «ПКЦ «Истина» и ООО «Центр исследований строительных конструкций и материалов».

Согласно заключению эксперта №08/А от 26.09.20011 рыночная стоимость объекта исследования с учетом НДС составляет 1 716 649 руб., без учета НДС – 1 454 787 руб. 29 коп. (т.6, л.д.3-48).

В заключении №17-11-СЭ от 10.10.2011 эксперт Торопцев В.А. пришел к выводу о том, что к неотделимым улучшениям арендованного имущества можно отнести результаты всех выполненных арендатором работ по капитальному ремонту помещения в соответствии с представленными сметами, за исключением работ по погрузке и перевозке грунта (мусора). Общая стоимость выполненных арендатором работ  по капитальному ремонту помещения в соответствии с пятью сметами на дату проведения работ составляет 616 096 руб.

За вычетом стоимости работ по погрузке и перевозке грунта (мусора) в размере 2 293 руб. стоимость выполненных арендатором работ по капитальному ремонту помещения в соответствии с пятью сметами, которые можно отнести к неотделимым улучшениям арендованного имущества, составляет 613 803 руб. (т.6, л.д.50-63).

Оценивая заключения экспертов №08/А от 26.09.20011 и №17-11-СЭ от 10.10.2011, судебная коллегия исходит из следующего.

Одно из центральных мест в арбитражном процессе занимают  доказательства, которые  используются для установления фактических обстоятельств дела.

Понятие судебных доказательств дано в пункте 1 статьи  64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

К числу доказательств относится и  заключение эксперта.

При этом арбитражный суд оценивает заключение эксперта по правилам, установленным статьей  71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с позиций соблюдения процессуальной формы назначения и проведения экспертизы, соответствия этого доказательства требованиям относимости, допустимости и достоверности, а также взаимной связи с другими доказательствами, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Доказательство лишь в том случае признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство оценивается арбитражным судом наряду с другими доказательствами, при этом никакие другие  доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплено правило, согласно которому обстоятельства дела, которые в силу закона должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

При проведении экспертизы, назначенной определением суда от 08.08.2011, эксперты руководствовались представленными на исследование материалами дела, а также нормативными документами.

На основании части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд исследовал по существу содержание экспертного заключения как одного из источника доказательств, представленных в материалах дела.

Исследование показало, что  судебная экспертиза проведена в полном соответствии с требованиями статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в заключениях экспертов №08/А от 26.09.20011 и №17-11-СЭ от 10.10.2011 отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, в связи с чем у апелляционной инстанции отсутствуют основания для непризнания выводов экспертов в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость арендуемого истцом нежилого помещения и  произведенных им неотделимых улучшений.

Представленные в материалы дела заключения экспертов  соответствуют требованиям, нормам и стандартам, в том числе установленным Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Доказательств, опровергающих выводы экспертов, ответчиком и третьим лицом не представлено, о фальсификации экспертных заключений в порядке, предусмотренном статьей 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не заявлено.

Судебная коллегия особо отмечает, что результаты экспертизы не имеют преимущественного значения при оценке имеющихся в деле доказательств и в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оцениваются наряду с другими доказательствами.

Проанализировав заключения экспертов №08/А от 26.09.20011 и №17-11-СЭ от 10.10.2011 в совокупности с другими доказательствами по делу, в том числе копиями смет на капитальный ремонт, товарных накладных, счетов-фактур, актов выполненных работ, расходных кассовых ордеров, суд второй инстанции находит, что они подтверждают рыночную стоимость спорного нежилого помещения в размере 1 454 787 руб. 29 коп. (без учета НДС) и стоимость выполненных арендатором работ по капитальному ремонту помещения в соответствии с пятью сметами, которые можно отнести к неотделимым улучшениям арендованного имущества, в размере 613 803 руб. за минусом затрат на капитальный ремонт арендуемого помещения на общую сумму 91 443 руб. 90 коп., зачтенных ранее ответчиком в счет арендной платы истца (616 096 руб. - 2 293 руб. – 91 443 руб. 90 коп. ).

Судебная коллегия также учитывает то обстоятельство, что перечисленные в заключении эксперта №17-11-СЭ от 10.10.2011 работы по капитальному ремонту арендуемого помещения соответствуют перечню работ, поименованному в сметах на капитальный ремонт, которые были согласованы с арендодателем.

Исключая сумму НДС из цены продажи выкупаемого имущества, суд второй инстанции руководствуется следующим.

В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации при реализации (передаче) на