Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2011 по делу n А54-332/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

о пропуске срока для обращения в суд положениям пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод ответчика об утрате истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, так как проект договора купли-продажи не подписан истцом в установленный законом № 159-ФЗ срок, правомерно отклонен судом области.

В силу п. 2 ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Как установлено судом области и подтверждено материалами дела, ОАО «Рембыттехника» в течение тридцати дней со дня получения проекта договора купли-продажи о выкупе арендованного имущества, направило протокол разногласий с предложением заключить договор купли-продажи муниципального имущества по другой цене, от заключения договора купли-продажи не отказывалось.

Таким образом, поскольку в установленный законом срок протокол разногласий был направлен в администрацию города Рязани, суд области сделал правильный вывод о возникновении у истца права на обращении с иском в суд.

Из материалов дела усматривается, что ОАО «Рембыттехника» в судебном порядке обратилось об урегулировании разногласий по договору и заключении договора, отказ от преимущественного права на выкуп истец не заявлял, в связи с чем суд области обоснованно считает, что общество не утратило преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции поддерживает позицию суда области о том, что ОАО «Рембыттехника» не является лицом, утратившим преимущественное право на выкуп этого имущества.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По условиям п. 2.1 проекта договора купли-продажи муниципального имущества Продавец (администрация города Рязани от имени МО – городской округ г. Рязань) установил цену продажи в размере рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости имущества № 07-10/28 от 20.07.2010, выполненным ООО «Экспертно-оценочная компания «ТРИУМФ», которая составляет 2 121 257 руб., в том числе 1 797 675 руб. 42 коп. без учета НДС; 323 581 руб. 58 коп. - НДС.

В свою очередь истец произвёл расчет выкупной цены недвижимого имущества на основании сведений, полученных от территориального органа федеральной службы Государственной статистики по Рязанской области (Рязаньстат) от 29.08.2010 № 07-62/1292, в соответствии с которыми средняя рыночная стоимость 1 кв. м общей площади вторичного жилья (престижный район, низкое качество, кирпичные дома) по Рязанской области во II квартале 2010 года составила 38 098 руб. 70 коп.

Судебная коллегия поддерживает вывод суда области о неправомерном использовании истцом в расчете выкупной цены данной стоимости, как не соответствующего ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ, в которой указано, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ.

Как разъяснено в п. 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо № 92) оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Исходя из положений ст. 8 Федерального закона № 135-ФЗ, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

В силу ст. 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 Информационного письма № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела видно, что истец от проведения экспертизы для проверки достоверности отчета независимого оценщика, представленного истцом отказался (отчет № 07-10/28 т. 1 л.д. 79-102).

Судебная экспертиза назначена судом области по ходатайству ответчика.

Заключением эксперта от 14.06.2011 № 470-06/2011 (т. 2 л.д. 36-57) установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения Н2, лит. А, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая, д. 54, общей площадью 36,9 кв. м, на дату направления предложения о заключении договора купли-продажи (06.09.2010) без учета НДС составляет 1 776 271 руб. 19 коп., с учетом НДС – 2 096 000 руб.

Истец, ссылаясь на не применение независимыми оценщиками Арсиян Г.В. и Власкин С.И. в Отчете № 07-10/28 от 20.07.2010 и № 470/06/2011 затратного подхода (метода), не согласился с указанной оценкой.

В соответствии с п. 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из используемых им подходов.

Исходя из изложенного судебная инстанция соглашается с позицией суда области о том, что выбор критериев проведения оценки относится к компетенции и профессиональному суждению оценщика.

Из материалов дела следует, что в экспертном заключении от 14.07.2011 № 470-06/2011 эксперт обосновал невозможность применения затратного подхода, указав на то, что при оценке встроенных помещений не возможно заменить объект оценки другим объектом, то есть невозможно построить встроенное помещение без строительства всего здания, в котором это помещение и должно находиться. Определить рыночную стоимость встроенного помещения затратным подходом можно путем расчета стоимости строительства всего здания (т. 2 л.д. 45).

В отчете № 07-10/28 от 20.07.2010 в качестве причин отказа использования затратного подхода оценщик указал на отсутствие данных о земельном участке и строительном объеме помещения, а также на невозможность применения нормативов восстановительной стоимости к зданию, в котором расположено спорное помещение.

Судом области установлено, что разница в рыночной стоимости спорного объекта между оценкой, выполненной по заказу ответчика, и оценкой в судебной экспертизе составляет 21 403 руб. 81 коп.

Суд области, в полной мере исследовав заключение эксперта, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При этом судом первой инстанции учтено, что ответчик судебную оценку спорного имущества не оспорил. Довод истца о недостоверности оценки спорного имущества, выполненной независимым оценщиком и экспертом правомерно не принят судом области, поскольку возражения сводятся к несогласию истца с выбранными оценщиками методами оценки. Доказательства недостоверности оценки истцом не представлены.

В этой связи, оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, в том числе заключения двух экспертных оценок, суд области пришел к правильному выводу о достоверности выкупной цены спорного помещения, предложенной ответчиком по результатам судебной экспертизы (заключение от 14.07.2011 № 470-06/2011).

Исходя из части 2 статьи 13 Федерального закона № 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правильно определил цену выкупа нежилого помещения по цене, определенной в процессе разрешения спора в заключении эксперта № 470-06/2011 от 14.06.2011 размере 1 776 271,19 руб. (без НДС).

В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции считает правильной редакцию п. 2.1, 2.4 договора определенную судом области с целью урегулирования разногласий при заключении договора аренды недвижимого имущества.

Суд области правомерно исключил подпункты 2.1.1, 2.1.2 пункта 2.1 и пункт 2.2 договора, поскольку в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ.

Доводы апелляционной жалобы были предметом исследования суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем они не могут быть признаны обоснованными судом апелляционной инстанции, так как, не опровергая выводов суда области, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

В связи с изложенным выводы суда области соответствуют установленным по делу обстоятельствам, нормы материального права применены правильно, оснований к отмене принятого по делу решения, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 02 сентября 2011 года по делу № А54-332/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

                 М.В. Каструба

Судьи

                 И.Г. Сентюрина

                 М.В. Токарева