Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2011 по делу n А23-2775/10Б-7-97. Отменить решение полностью и принять новый с/а

квалификации подозрительной сделки как сделки с неравноценностью встречного исполнения п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве устанавливает два необходимых критерия для признания такой сделки недействительной: сделка совершена должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления; неравноценность встречного исполнения обязательств контрагентом должника.

Неравноценность встречного исполнения имеет место в тех случаях, когда цена сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки; осуществлена любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В пункте 8 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального Закона «О несостоятельности (банкротстве)» также разъяснено, что  в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Как усматривается из материалов дела, оспариваемый договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка заключен между ООО «Авто-Система» и Гранчаком А. Ф. 06.05.2010, то есть менее чем за три месяца до возбуждения производства по делу о банкротстве - 26.07.2010.

При этом кирпичное нежилое здание (строение 1) общей площадью 1 430, 8 кв. м, с пристройкой застроенной площадью 6, 3 кв.м, назначение: нежилое, 1,2  – этажное, общая площадь 1 430 кв.м, инв. № 8436/1, лит. А,   и земельный участок с кадастровым номером 40:26:000225:5, общей площадью 4 240 кв.м, расположенные по  адресу: г. Калуга, ул. Пухова, д. 24, проданы за 700 000 руб. (250 000 руб.  – нежилое здание   и   450 000 руб. – земельный участок). 

Согласно статье 65  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В обоснование своего требования о признании договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 06.05.2010 недействительным в связи с наличием оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, конкурсным управляющим был представлен акт экспертного исследования от 15.06.2011 № 61/06-2011, выполненный специалистами ООО «Независимое Информационно-Консультационное Агентство», объектом исследования которого являлся рынок офисных помещений и земельных участков в центральной части города Калуги в период 1-го полугодия 2010 года.

Указанное экспертное исследование содержит следующие выводы:

Согласно вышеприведенному анализу рынка в мае 2010 года уровень цен продажи коммерческих (офисных) помещений и земельных участков (категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование для обслуживания административных и производственных зданий) в центральной части г. Калуги зафиксирован в следующем стоимостном диапазоне:

- офисные помещения:

минимальная  цена – 32400 руб./кв. м,

максимальная цена – 100000 руб./кв. м;

-земельные участки:

минимальная цена – 100000 руб./сот.,

максимальная цена – 350000 руб./сот.

Учитывая изложенное, исходя из минимальной рыночной цены недвижимое имущества, кирпичное нежилое здание (строение 1) общей площадью 1430 кв. м, являющееся предметом оспариваемой сделки,  могло быть продано за 46332000 руб., а земельный участок площадью 4250 кв. м за 4200000 руб.

Более того, из отчета №332/11/07 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного ООО «Росэкспертиза Консалтинг», усматривается, что рыночная стоимость права собственности на кирпичное нежилое здание (инвентарный номер 8436/1, лит.1) общей полезной площадью 1430,8 кв.м с пристройкой застроенной площадью 6,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Калуга, ул. Пухова, д. 24, на 15.11.2007 составляла с учетом округления и без НДС – 50709000 руб.

Доказательства, свидетельствующие о том, что в сравнимых обстоятельствах совершались аналогичные сделки по продаже нежилых зданий и земельных участков по цене оспариваемой сделки, в материалах дела отсутствуют и суду апелляционной инстанции ответчиком не представлены.

Ссылка ответчика на то, что сделка по покупке земельного участка и здания не представлялась возможной по какой-либо другой цене, не заслуживает внимания, поскольку не подтверждена какими-либо документальными доказательствами.

Выводы, изложенные в экспертном заключении ООО «Независимое Информационно-Консультационное Агентство» в части определения уровня цен продажи коммерческих (офисных) помещений и земельных участков (категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование для обслуживания административных и производственных зданий) в мае 2010 года, ответчиком не опровергнуты.

Ходатайство о проведении экспертизы по установлению рыночной стоимости в спорный период отчужденных по договору купли-продажи объектов ответчиком также не заявлялось.

Довод ответчика о том, что объект с точки зрения экономики не прибылен и требует существенных затрат для организации производства, допустимого в жилой зоне города, подлежит отклонению, поскольку является голословным, соответствующие доказательства Гранчаком А.Ф. не представлены.

Также не может быть принят во внимание довод ответчика  о том, что    стороны свободны   в    заключении договора,   поскольку установление свободы договора в статье 421  Гражданского кодекса Российской Федерации не исключает возможность предъявления заинтересованным лицом требования об оспаривании заключенной сделки как по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, так и по специальным основаниям, в порядке, предусмотренном главой III.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

С учетом вышеизложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что рыночная стоимость переданного должником имущества существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств и, как следствие, договор купли-продажи нежилого здания земельного участка от 06.05.2010 является недействительной сделкой на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Госпошлина по иску и апелляционной жалобе относится на стороны согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Государственная пошлина по требованию о признании недействительным спорного договора в соответствии с  подпунктом 2 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации составляет 4000 руб.

Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе в сумме 2000 руб. относятся на ответчика.

  Руководствуясь статьями 49, 110, 268, пунктом 4 части 4 статьи 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение  Арбитражного суда Калужской области от 13.07.2011 по делу №А23-2775/10Б-7-97 отменить.

Признать недействительным договор купли-продажи нежилого здания земельного участка от 06.05.2010, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Авто-Система», г. Калуга, ОГРН 1024001343134, ИНН 4028022379, и Гранчаком Александром Федоровичем.

 Взыскать с Гранчака Александра Федоровича в доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 4000 руб.

Производство по требованию в части применения последствий недействительности сделки прекратить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

             Е.И. Можеева

Судьи

             Е.В. Рыжова

             Л.А. Юдина