Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2012 по делу n А23-4165/2011. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

10 февраля 2012 года

 Дело № А23-4165/2011

Дата объявления резолютивной части  постановления 08 февраля 2012 года.

Дата изготовления постановления в полном объеме  10 февраля 2012 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи               Юдиной Л.А.,

судей                                                        Мордасова Е.В.,

                                                                    Рыжовой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

                                                                  Ганюхиным М.И.,

при участии в судебном заседании 07.02.2012 (до перерыва):

от истца:

Савеличевой Д.И. – представителя по доверенности № 01/132-11-д от 04.08.2011;

от ответчика:

Беликовой О.М. – представителя по доверенности от 11.08.2011,

при участии в судебном заседании 08.02.2012 (после перерыва):

от лиц, участвующих в деле:

не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Калужское агентство по земле, маркетингу и недвижимости», г. Калуга, (ОГРН 1024000849685) на решение Арбитражного суда Калужской области от 07.11.2011 по делу                        № А23-4165/2011 (судья Бураков А.В.), принятое по иску Городской управы города Калуги, г. Калуга, (ОГРН 1024001179113) к обществу с ограниченной ответственностью «Калужское агентство по земле, маркетингу и недвижимости», г. Калуга, (ОГРН 1024000849685) о взыскании                      55 174 024 руб. 62 коп.,

УСТАНОВИЛ:

городская Управа города Калуги обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Калужское агентство по земле, маркетингу и недвижимости» (далее – ООО «КАЗМИН») о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 10.04.2008 № 3.2 за период с 01.01.2009 по 01.07.2011 в сумме           38 040 557 руб. 51 коп. и пени за просрочку исполнения обязательства в размере 17 133 467 руб. 11 коп., а всего   55 174 024 руб. 62 коп.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 07 ноября          2011 года исковые требования удовлетворены частично: с ответчика взыскана задолженность по арендной плате за землю в сумме 38 040 557 руб. 50 коп. и пени в сумме 4 000 000 руб., а всего 42 040 557 руб. 50 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО «КАЗМИН» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение изменить в части взыскания задолженности и пени за период с 01.01.2009 по 01.09.2010 в сумме 25 360 388 руб. и 2 500 000 руб. соответственно.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель, ссылаясь на ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает на то, что земельный участок был передан ответчику непригодным для его целевого использования. Утверждает, что на указанном земельном участке был расположен объект капитального строительства – металлическая палатка, принадлежащая ООО «Компания РУС».

Заявитель, указывая на п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает, что, поскольку истец не исполнил свои обязательства по передаче арендатору земельного участка, пригодного для использования в соответствии с целевым назначением, у ответчика не возникло обязанности по уплате арендных платежей.

Истец  с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в письменном отзыве на нее, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 07.02.2012 по 08.02.2012, о чем лица, участвующие в деле, извещались под роспись в приложении к протоколу судебного заседания, а также путём размеще­ния объявления на официальном сайте Двадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.

Лица, участвующие в деле, своих представителей в суд апелляционной инстанции после объявленного перерыва не направили.

В соответствии со ст. 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в отсутствие неявившихся лиц.

 Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое решение подлежит отмене в части взыскания с ООО «КАЗМИН» в пользу Городской Управы городского округа «Город Калуга» задолженности в сумме  16 076 415 руб. 63 коп. и в доход федерального бюджета -  государственной пошлины в сумме 200 000 руб. в связи со следующим.

Как установлено судом области и усматривается из материалов дела, 10.04.2008 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен        договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства многоэтажного жилого дома с торгово-офисными помещениями № 118/08 (л.д.15-17), в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000377:0112 общей площадью 2 614,0 кв.м, находящийся по адресу: г.Калуга, ул. Димитрова, используемый для строительства многоэтажного жилого дома с торгово-офисными помещениями.

В соответствии с п. 3.2, 3.4 договора арендная плата является годовой платой и составляет 15 216 223 руб. Арендная плата выплачивается арендатором ежегодно в течение срока действия договора, при этом арендная плата вносится каждый год равными долями ежеквартально.

Указанный земельный участок передан ООО «КАЗМИН» по акту приема-передачи (л.д.19).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате арендных платежей за период с 01.01.2009 по 01.01.2011, истец обратился в суд с настоящим иском.

Принимая решение, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из доказанности наличия у ответчика задолженности по арендным платежам.

Кроме этого, поскольку ответчик  не вносил арендные платежи, суд пришел к выводу о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, для взыскания с ответчика договорной неустойки, но ввиду высокого размера неустойки, на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизил ее размер.

Суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом,  а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В настоящем споре права и обязанности сторон возникли из договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства многоэтажного жилого дома с торгово-офисными помещениями № 118/08 от 14.04.2008 (далее – договор аренды № 118/08 от 14.04.2008) (л.д.15-17).

Правовое регулирование данных правоотношений определено параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также нормами Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Нормами статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из важнейших принципов обязательственных правоотношений, согласно которому  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями  и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации запрещает односторонний отказ от исполнения обязательства, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как видно, земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000377:0112 общей площадью 2 614,0 кв.м, находящийся по адресу: г.Калуга, ул. Димитрова, был передан ответчику на основании договора аренды № 118/08 от 14.04.2008 по акту (л.д.19).

В соответствии с п. 3.2 договора аренды № 118/08 от 14.04.2008 арендная плата является годовой платой и составляет 15 216 223 руб.

Согласно расчету истца (л.д.10) задолженность ответчика по уплате арендной платы за период с 01.01.2009 по 01.07.2011 составляет              38 040 557 руб. 51 коп.

Доказательств, подтверждающих уплату арендных платежей за указанный период, ответчиком в материалы дела не представлено.

Между тем согласно п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Согласно п. 1.2 договора аренды № 118/08 от 14.04.2008 спорный земельный участок предоставлялся ответчику для строительства многоэтажного жилого дома с торгово-офисными помещениями.

Из представленного в суд апелляционной инстанции градостроительного плана указанного земельного участка от 26.03.2008 усматривается, что информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства и объектов культурного наследия отсутствует, однако в чертеже содержится информация о существующем объекте капитального строительства.

Письмом № 145 от 29.08.2008 ООО «КАЗМИН» обратилось к муниципальному унитарному предприятию «Архитектурно-геодезическая служба г. Калуги» с просьбой выполнить инженерно-геодезические, инженерно-геологические и экологические работы для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома по ул. Димитрова г. Калуги с выдачей технических отчетов. В ответ на указанное письмо МУП «Архитектурно-геодезическая служба г.Калуги» сообщило, что для проведения указанных работ необходимо снести металлическую палатку.

Кроме того, факт нахождения на земельном участке, переданном в аренду ответчику, металлической палатки подтверждается также соглашением о намерениях от 11.01.2010, заключенным ООО «Компания РУС» и ООО «КАЗМИН», по условиям которого ООО «Компания РУС» обязуется провести работы по сносу металлической платки, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000377:0112, находящемся по адресу: г. Калуга, ул. Димитрова.

Невозможность использования спорного участка по назначению подтверждается также перепиской ответчика с третьими лицами и истцом (л.д. 79-83)

Материалы дела свидетельствуют о том, что разрешение на строительство многоквартирного жилого дома с торгово-офисными помещениями было получено ООО «КАЗМИН» только 20.01.2010, что подтверждается соответствующим распоряжением городской управы города Калуги № 13330-р.

Отсутствие на указанном земельном участке объектов капитального строительства подтверждается также градостроительным планом земельного участка от 20.01.2010.

Исходя из этого судебная коллегия, оценив в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, приходит к выводу о том, что ответчик в период с 01.01.2009 по 20.01.2010 не имел возможности использовать спорный земельный участок по определенному договором аренды № 118/08 от 14.04.2008 назначению.

Таким образом, суд апелляционной инстанции, учитывая положения  ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, находит требования истца по взысканию арендной платы за пользование спорным земельным участком за период 01.01.2009 по 20.01.2010 в сумме 16 076 415 руб. 63 коп. необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Поскольку доказательств, подтверждающих уплату арендных платежей после получения ответчиком возможности использовать участок по назначению - за период с 20.01.2010 по 01.07.2011, ответчиком в материалы дела не представлено, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования в части взыскания с ответчика 21 964 141 руб. 87 коп. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в сумме 17 133 467 руб. 11 коп.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что в случае нарушения срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Принимая во внимание наличие со стороны ООО «КАЗМИН» просрочки по уплате арендных платежей, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости применения к ответчику определенной указанным договором ответственности в виде взыскания неустойки.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки по ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Понятие неустойки дано в статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой неустойка (штраф, пеня) - это определенная законом или договором денежная сумма, которую должник  обязан уплатить   кредитору в случае неисполнения