Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2012 по делу n А23-4331/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

  г. Тула

11 марта 2012 года

 Дело № А23-4331/2011 

         Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  11 марта 2012 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего  судьи      Капустиной Л.А.,    

судей                                                Заикиной Н.В., Мордасова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Сапроновой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную  жалобу (регистрационный номер 20АП-640/2012)  управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений городской управы г. Калуга  на решение Арбитражного суда Калужской области от 28 декабря 2011 года по делу № А23-4331/2011 (судья Бураков А.В.), принятое по иску управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений городской  управы г. Калуга (248016, г. Калуга,          ул. Ленина, д. 93, ОГРН 1044004426730) к обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой» (248023, г. Калуга, ул. Маршала Жукова, д. 15-а, ОГРН 1044004750723) об обязании передать жилые помещения,

при участии:

от истца: не явился, извещен судом надлежащим образом;

от ответчика: Цикунова А.В., представителя, доверенность от 10.02.2012,

установил:

управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений   городской управы г. Калуга  ( далее – управление) обратилось в Арбитражный        суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой» (далее – ООО «ИнвестСтрой», инвестор, общество) об обязании передать муниципальному образованию «город Калуга» жилые помещения общей площадью                126, 79 кв. м в многоэтажном жилом доме с магазинами на первом этаже, расположенном по адресу: г. Калуга,  ул. Промышленная, 23  (л. д. 5-6).

 Решением Арбитражного суда Калужской области от 28.12.2011 в удовлетворении исковых требований отказано (л. д. 63-68).

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу  о ничтожности инвестиционного контракта, на основании которого  были заявлены исковые требования.

Не согласившись с такой позицией первой инстанции, управление обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на незаконность и необоснованность  решения, просит его отменить (л. д. 75-76).

Оспаривая решение, заявитель считает  необоснованным непривлечение  к участию в деле  в качестве третьего  лица    городской управы города Калуги.  Считает неверным вывод суда о ничтожности  инвестиционного контракта как противоречащего  статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указывает, что суду следовало установить правовую природу заключенной сделки.

Ответчик представил  письменные  возражения на доводы апелляционной жалобы, изложенные в отзыве. Выражает согласие  с выводом суда о ничтожности  инвестиционного контракта. Считая законным и обоснованным  принятый судебный акт,  просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Истец, извещенный  надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд второй инстанции своих представителей не направил.

С учетом мнения представителя ответчика судебное разбирательство проводилось в отсутствие    неявившейся стороны  в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее,  выслушав  представителя ответчика,  суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для  отмены решения Арбитражного суда  Калужской области от 28.12.2011.

Из материалов дела следует, что     08.08.2008 между ООО «ИнвестСтрой»    (инвестор) и управлением  был заключен инвестиционный контракт № 111 на строительство объектов        недвижимости        жилого        и нежилого назначения в границах муниципального образования «Город Калуга» (л. д. 9-12).

Предметом контракта  являлась реализация инвестиционного проекта по созданию инвестиционного объекта на земельном участке на пересечении улицы Промышленной и переулка Механизаторов (приложение № 1)  (пункт 1.1 контракта).

Инвестиционным объектом являлся  многоэтажный жилой дом и иное имущество, определенное контрактом (пункт 3.1 контракта).

 В силу пункта 3.2  контракта инвестор взял на себя обязательство за счет собственных и (или) привлеченных средств произвести новое строительство объекта, указанного в пункте 3.1 контракта.

Пунктом 4.1 контракта контрагенты определили, что по  итогам реализации контракта инвестору принадлежит 96 % в праве собственности на имущество, созданное в процессе реализации инвестиционного проекта, а МО «город Калуга» -  4 % в праве собственности на имущество, созданное в процессе реализации инвестиционного проекта. Долю МО «город Калуга» должны были  составлять жилые помещения, общей площадью  4 % от общей площади объекта.

В силу пункта 6.1.2 контракта истец обязался передать ответчику дополнительно к земельному участку площадью 2 000 кв.м  земельный участок   площадью   1 359   кв. м,     не   обремененный   правами третьих лиц, необходимый для создания инвестиционного объекта.

На основании распоряжения городской головы городского округа «Город Калуга» от 23.11.2006 № 9824-р между городской управой города Калуги и ООО «ИнвестСтрой»  был   заключен  договор   аренды   земельного   участка,   общей   площадью  3 359 кв. м,  для строительства многоэтажного жилого дома (л. д. 15, 16-17).

Распоряжением городского головы городского округа  «город Калуга» от 30.12.2008 № 14601-р многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию (л. д. 27-28).

Соглашением от 07.05.2009 № 153/09 договор аренды земельного участка, предоставленного  для строительства дома,  расторгнут в связи с вводом объекта в эксплуатацию (л. д. 26).

 Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по передаче МО «город Калуга» жилых помещений, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.  

Оставляя без  удовлетворения заявленное требование, суд первой инстанции пришел к выводу о ничтожности заключенной сторонами сделки, указав, что  истец не вправе был  распоряжаться земельным участком  путем его передачи ответчику по инвестиционному контракту.

Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, правильность применения норм материального и норм процессуального права, а также соответствие выводов Арбитражного суда Калужской области фактическим обстоятельствам и  имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия пришла к следующему.

Статьей 8 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности  в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» установлено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на  основе договора и (или) государственного контракта,  заключаемого между  ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

 В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»,  при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Законодательство об инвестиционной деятельности допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование. В этом случае между соинвестором и инвестором возникают обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта. При этом возникновение у соинвестора права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций не влечет за собой возникновение у соинвестора права общей собственности на объект инвестиций, поскольку обязанность инвестора по передаче соинвестору определенного в договоре соинвестирования объекта возникает после определения размера причитающейся инвестору доли и выдела этой доли в натуре.

Таким образом, при квалификации инвестиционного контракта как договора купли-продажи необходимо учитывать, что право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.

По смыслу положений статей 218, 219, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации  покупатель вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора, и регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь в порядке статей 398, пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации при условии, что объект, подлежащий передаче по договору, создан в натуре и права продавца на спорный объект зарегистрированы в ЕГРП.

Согласно пункту 6 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54           «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»,   в силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика) с момента государственной регистрации его права в ЕГРП (пункт 2 статьи 8, статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 25 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Таким образом, до регистрации права собственности инвестора (застройщика), соинвестор не может требовать у него передачи причитающейся ему доли, поскольку до первоначальной регистрации права застройщика  юридически вещь считается несозданной, в связи с чем, у сторон имеются только обязательственные отношения, предоставляющие сторонам право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Как усматривается из материалов дела,  распоряжением городского головы городского округа «город Калуга» № 14601-р от 30.12.2008, выданным ООО «Инвест-Строй» разрешен ввод в эксплуатацию  объекта капитального строительства -  многоэтажного жилого дома с магазинами на  1 этаже, расположенного по адресу: г. Калуга,  ул. Промышленная, 23 (л.д.27-28).

Согласно  разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

  Согласно представленной на запрос  апелляционного суда  выписке из ЕГРП от 17.02.2012  ООО «ИнвестСтрой» принадлежат следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Калуга,                             ул. Промышленная, 23:

- водопроводная сеть;

- канализационная сеть;

-  сети газоснабжения;

- сети теплоснабжения.

Сведений о регистрации за ответчиком   объектов жилого и нежилого назначения по данному адресу  в ЕГРП не содержится.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО «ИнвестСтрой» пояснил, что в настоящее время  права собственности на указанные объекты зарегистрированы за частными лицами.

При таких обстоятельствах следует признать, что  для восстановления своего нарушенного права (законного интереса) в данном случае истцом избран ненадлежащий способ защиты, применение которого может привести к нарушению прав других