Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2012 по делу n А54-140/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов; группировки земельных участков в составе земель населенных пунктов; сбора рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости; построения статистической модели расчета кадастровой  стоимо­сти  земельных  участков  (функциональной  зависимости  стоимости  земель­ных  участков  от  факторов  стоимости)  в  составе  земель  населенных  пунк­тов; расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Пунктом 2.2.7 Методических указаний установлено, что если по­строенная статистическая модель выражает зависимость кадастровой стои­мости земельного участка от значений факторов стоимости, то расчет када­стровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется подстановкой значений факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в статистическую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель насе­ленных пунктов.

В соответствии с пунктом 3.2.5.2 Технических рекомендаций по го­сударственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержден­ных приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 № П/0152, сбор рыночной информации об объектах недвижимости производится на основании сбора рыночной информации о ценах сделок, спроса и предложений купли-продажи и ипотеки на незастроенные земельные участки; при недостаточности или отсутствии в группе информации о ры­ночной цене на незастроенные земельные участки осуществляется сбор до­полнительной информации об арендной плате за незастроенные земельные участки, достаточной для построения модели; при недостаточности или отсутствии в группе информации о ры­ночных ценах и (или) арендной плате за незастроенные земельные участки осуществляется сбор дополнительной информации, достаточной для по­строения модели, о рыночных ценах за единые объекты недвижимости, включающих в себя земельные участки; при недостаточности или отсутствии в группе информации о ры­ночных ценах и (или) арендной плате за земельные участки, и (или) рыноч­ных ценах за единые объекты недвижимости, включающие в себя земель­ные участки, осуществляется сбор дополнительной информации, достаточ­ной для построения модели, об арендной плате за единые объекты недви­жимости, включающие в себя земельные участки.

В соответствии с названным порядком установления кадастровой стоимости, расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется на основании статистического анализа ры­ночной стоимости земельных участков.

Как следует из материалов дела, исполнителем работ по государст­венной кадастровой оценке земельного участка, принадлежащего ООО "Эра", являлось ООО "АварКом", предоставившее по итогам оценки отчет № 2118-1/2008.

Обществом "АварКом" при исполнении государственного контракта по кадастровой оценке земель оценочной организацией в нарушение по­рядка сбора информации собрана информация только о продаже зе­мельных участков по цене продавца и рыночной цене единых объектов недвижимости, однако   не осуществлялся сбор иной рыночной информации, в том числе о зна­чениях арендной платы по земельным участкам, не имеющим застройки, в отношении сведений регистрирующих органов о договорах купли-продажи земельных участков, продажи имущества должников (организаций-банкротов), об ипотечных сделках.

Состав факторов стоимости земельных участков был утвержден про­токолом межведомственной комиссии от 08.02.2008 (т. 2, стр. 47).

При расчете кадастровой стоимости ООО "АварКом" использовались не утвержденные межведомст­венной комиссией факторы стоимости, иные факторы стоимости, самостоя­тельно примененные исполнителем. С межведомственной комиссией не со­гласовывались примененные по отчету факторы стоимости.

В отчете ООО "АварКом" отсутствуют ссылки на источники инфор­мации о рынке недвижимости коммерческого назначения (т. 2, л.д. 41).

В материалах дела имеются только письма агентства недвижимости "Приоритет", агентства недвижимости "Новоселье", Центрального агент­ства недвижимости о направлении в электронном виде обществу "Авар-Ком" архива данных по предложениям о продаже недвижимости (т. 3, л.д. 32-38).

Доказательств достаточности примененных сведений для составления статистической модели, установленных нормативными актами, Управлени­ем Росреестра по Рязанской области и ООО "АварКом" в материалы дела не представлено.

Недостоверность сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка подтверждается также следующими обстоятельст­вами.

Земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080081:100 яв­лялся предметом кадастровой оценки, результаты которой утверждались постановлением администрации Рязанской области от 10.02.2003 № 27.

Удельный показатель кадастровой стоимости этого земельного уча­стка составлял 1 945,79 руб./кв.м, кадастровая стоимость земель­ного участка составляла                                   7 261 688,28 руб.

Обоснование значительного роста размера удельного показателя ка­дастровой стоимости земельных участков одного и того же вида функцио­нального использования при проведении последующей оценки ответчиками не представлено.

Учитывая недоказанность достоверности результата кадастровой оценки в отношении спорного земельного участка, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что права и законные интересы ООО "Эра" нарушены результатом проведенной    государственной    кадастровой    оценки    спорного    земельного участка.

Права Общества, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимо­сти сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса в редакции, действовавшей в спорный период, в случаях опреде­ления рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость уча­стка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

В настоящее время пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса действует в редакции Закона № 167-ФЗ, согласно которой в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого зе­мельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса как в преж­ней, так и в действующей редакции допускает не только определение када­стровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а так­же возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Рос­сийской Федерации от 28.06.2011 № 913/11, права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости зе­мельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость.

Такое требование не связано с оспариванием действий органа када­стрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания ме­жду истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания дейст­вительной рыночной стоимости земельного участка, для определения кото­рой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитраж­ного процессуального кодекса Российской Федерации может быть назна­чена экспертиза.

В качестве доказательства действительной рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2010 истцом представлен отчет оценщика – общества с ограниченной ответственностью Консультационно-аналитическая фирма "Спектр" (далее – ООО КАФ "Спектр") от 23.12.2010 № 490/2010, согласно которому    ры­ночная стоимость спорного земельного участка составляет 8 426 222 руб. (т. 1, л.д. 32).

Ответчики представленный Обществом отчет независимого оценщика не оспорили, не представили доказательств, свидетельст­вующих об иной величине рыночной стоимо­сти земельного участка; ходатайства о назначении по настоящему делу судебной экспертизы ответчиками и иными участниками процесса заявлены не были. При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что спор о достоверности величины рыночной оценки объекта, указанной в отчете оценщика, отсутствует.

Оценка, проведенная ООО КАФ "Спектр", и отчет от 23.12.2010 № 490/2010, составленный ООО КАФ "Спектр", правомерно признаны судом первой инстанции соответствующими  требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ                     "Об оценочной деятельности в Российской Федера­ции".

Экспертиза отчета ООО КАФ "Спектр" в порядке статьи 17.1 ФЗ № 135-ФЗ                   "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не является обязательной, так как отчет составлен 23.12.2010, то есть до вступления в силу изменений названного закона.

Согласно Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета обязан вносить изменения сведений в государственный кадастр недвижимости, в том числе и о кадастровой стоимости земельного участка, при наличии со­ответствующего решения суда.

В соответствии с п. 2 Приказа Росреестра от 11.03.2010 № П/93 Феде­ральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Рязанской области наделено полномочиями органа кадастрового учета с 01 декабря 2010 года.

Из материалов дела следует, что 25.01.2012 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о реорганизации ФБУ "Кадаст­ровая палата" по Рязанской области в форме присоединения к федерально­му государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и кар­тографии" (ФГБУ "ФКП Росреестра"). Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Рязанской области осуществляет свою деятельность на основании Положе­ния, утвержденного приказом Учреждения от 25.10.2011 № 128.

Согласно пункту 2.2.1 положения о филиале филиал осуществляет ведение государственного кадастра недвижимости.

Таким образом, ФГБУ "ФКП Росреестра" является исполнителем по внесению сведений о кадастровой стоимости земельного участка в кадастр объектов недвижимости, на которого судом возлагается обязанность вне­сти рыночную стоимость земельного участка в качестве новой кадастро­вой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Согласно правилам пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Россий­ской Федерации установление судом рыночной стоимости земельного уча­стка является основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в госу­дарственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебно­го акта.

В связи с изложенным судом отклоняется довод апелляционной жалобы о том, что внесение сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка не относится к полномочиям Учреждения.

На основании вышеизложенного и в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации суд первой инстанции обосновано удовлетворил уточ­ненные требования Общества о признании недостоверным ре­зультата государственной кадастровой оценки спорного земельного участка и установил кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика.

Довод апелляционной жалобы о том, что предоставленный Обществом отчет о рыночной стоимости земельного участка подготовлен оценщиком на иную дату, чем установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка, судом во внимание не принимается, поскольку результаты государственной кадастровой оценки земельного участка признаны судом недостоверными вследствие нарушения методики ее определения.

Довод апелляционной жалобы о том, что в данном деле присутствует спор о законности действий Управления, судом отклоняется как противоречащий тексту оспариваемого решения, в котором судом первой инстанции указано, что спор рассматривается по общим правилам искового производства.

Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом первой инстанции ст. 49 АПК РФ, поскольку изначально требования были заявлены в рамках гл. 24 АПК РФ, апелляционным судом во внимание не принимаются как противоречащие правовой позиции ВАС РФ, высказанной в постановлении Президиума от 28.06.2011 № 913/11.

Заявленные Обществом требования, по существу, имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа. Следовательно, такое требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком.

Доводы апелляционных жалоб не опровергают  выводы суда первой инстанции и не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения суда первой инстанции отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 27 марта 2012 года по делу                           № А54-140/2011 оставить без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                     О.Г. Тучкова

Судьи                                                                                                                    Л.А. Капустина

                                                                                                                               М.В. Каструба