Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2012 по делу n А68-10574/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Тула

 Дело № А68-10574/2011

30 июня 2012 года

20АП-2352/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2012 года.

            Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Токаревой М.В., судей Можеевой Е.И., Мордасова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коротковой Д.И., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы на решение Арбитражного суда Тульской области от 06 апреля 2012 года по делу № А68-10574/2011 (судья Бычкова Т.В.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Балан Веры Александровны (Тульская область, Ленинский район, пос. Плеханово, ОГРН 304714826500013, ИНН 713000683020) к комитету имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (г. Тула, ОГРН 1037101129504, ИНН 7102005410), третье лицо: федеральное государственное унитарное предприятие «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», г. Тула, об урегулировании разногласий при заключении договора, при участии: истца - Балан В.А. (паспорт), ее представителя Кучеровской Т.В. (доверенность от 01.12.2011), от ответчика - Михеева С.В. (доверенность № 26 от 12.05.2012), в отсутствие третьего лица, извещенного о времени и месте судебного заседания, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель, осуществляющий свою деятельность без образования юридического лица, Балан Вера Александровна (далее – предприниматель) обратилась в Арбитражный  суд Тульской  области с иском к комитету имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (далее – комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества, просила изложить пункт 1.1. договора в следующей редакции:

«Продавец передает в собственность покупателя нежилые помещения, расположенные по адресу: г.Тула, Зареченский район, ул.Максима Горького, д. 27, литер А, цокольный этаж, помещения VIII, общей площадью 35,9 кв. м, помещение Х, литер А, цокольный этаж, общей площадью 52,6 кв. м, в соответствии с планом (приложение № 1), именуемые в дальнейшем «объект», а покупатель принимает объект и уплачивает денежную сумму 1 603 000 руб.

Объект является собственностью муниципального образования город Тула Тульской области согласно свидетельствам о государственной регистрации права 71-АВ № 310951, 71-АВ № 310952, выданным 26.06.2009, органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции:

«После государственной регистрации перехода права собственности по договору покупатель обязан произвести оплату объекта путем перечисления на счет городского бюджета по следующим реквизитам р/с 40101810700000010107 в ГРКЦ ГУ Банка России по Тульской области получатель УФК по Тульской области (комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы) ОКАТО 70401000000, БИК 047003001, ИНН 7102005410, КПП 710601001, КБК 86011402033040000410, статус 08 в размере 1 603 000 руб.».

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), уточнил исковые требования и просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества и изложить пункт 1.1. договора в следующей редакции:

«Продавец передает в собственность покупателя нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Тула, Зареченский район, ул.Максима Горького, д. 27, литер А, цокольный этаж, помещения VIII, общей площадью 35,9 кв. м, помещение Х, литер А, цокольный этаж, общей площадью 52,6 кв. м, в соответствии с планом (приложение № 1), именуемые в дальнейшем «объект», а покупатель принимает объект и уплачивает денежную сумму 2 218 000 руб., в том числе НДС 18 % 338 339 руб.

Объект является собственностью муниципального образования город Тула Тульской области согласно свидетельствам о государственной регистрации права 71-АВ № 310951, 71-АВ № 310952, выданным 26.06.2009, органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции:

«После государственной регистрации перехода права собственности по договору покупатель обязан произвести оплату объекта путем перечисления на счет городского бюджета по следующим реквизитам р/с 40101810700000010107 в ГРКЦ ГУ Банка России по Тульской области получатель УФК по Тульской области (комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы) ОКАТО 70401000000, БИК 047003001, ИНН 7102005410, КПП 710601001, КБК 86011402033040000410, статус 08 в размере 2 218 000 руб., в том числе НДС 18 % 338 339 руб.». Уточнение исковых  требований судом принято.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 06 апреля 2012 года (судья Бычкова Т.В.) определено условие о цене договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества нежилых помещений в цокольном этаже литер А: помещение VIII, общей площадью 35,9 кв. м, помещение Х, общей площадью 52,6 кв. м, расположенного по адресу: г.Тула, Зареченский район, ул.Максима Горького, д. 27, направленного комитетом имущественных и земельных отношений администрации г. Тула истцу письмом от 02.11.2011 № 2466, а именно: первый абзац пункта 1.1 изложить в следующей редакции: «1.1 Продавец передает в собственность покупателя нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Тула, Зареченский район, ул. Максима Горького, д. 27, в цокольном этаже литер А: помещение VIII, общей площадью 35,9 кв. м, помещение Х, общей площадью 52,6 кв. м,  соответствии с планом (приложение № 1), именуемые в дальнейшем «объект», а покупатель принимает объект и уплачивает денежную сумму в размере 1 879 661 руб. 02 коп.; третий абзац пункта 2.1 изложить в следующей редакции: в размере 1 879 661 руб. 02 коп. (один миллион восемьсот семьдесят девять тысяч шестьсот шестьдесят один) руб. 02 копейки, что является ценой объекта (статья 1). Цена указана без НДС. Покупатель самостоятельно уплачивает НДС в случаях, предусмотренных действующим законодательством».

Не согласившись с принятым судебным актом, комитет обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и назначить повторную экспертизу по определению рыночной стоимости нежилых помещений.

Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что экспертное заключение от 16.02.2012 составлено с нарушением требований об оценочной и судебно-экспертной деятельности в РФ. По его мнению, определенную экспертом стоимость объекта оценки нельзя считать достоверной. Считает необоснованным отклонение судом ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Истец представил письменные возражения на апелляционную жалобу, изложенные в отзыве. Просил оставить решение без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали свои позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Третье лицо в суд апелляционной инстанции своего представителя не направило, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом. В соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ жалобы рассмотрены в отсутствие неявившегося участника арбитражного процесса.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Судом первой инстанции установлено, что согласно свидетельствам о государственной регистрации права серии 71-АВ № 310951 и серии 71-АВ № 310952 МО город Тула является собственником нежилого помещения VIII, общей площадью 35,9 кв. м, цокольный этаж, литер А, и нежилого помещения Х, общей площадью 52,6 кв. м, цокольный этаж, литер А, расположенных по адресу: г. Тула, Зареченский район, ул. Максима Горького, д. 27 (т. 1, л.д. 193-194).

Истец, являясь субъектом малого предпринимательства и арендатором указанных нежилых помещений, направил в администрацию МО г. Тула заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Рассмотрев заявление, комитет направил предпринимателю для подписания договор купли-продажи недвижимого муниципального имущества (т.1, л.д. 10-13), в пунктах 1.1 и 2.1 которого стоимость продаваемых помещений определена в размере 2 384 745 руб. (без НДС).

Не согласившись с условиями договора о цене продаваемого имущества, предприниматель письмом от 17.02.2012 просил внести изменения в договор, установив цену объекта в размере 1 603 000 руб. с учетом НДС (т. 1, л.д. 24).

В ответном письме комитет сообщил о проведении повторной оценки арендуемых помещений в соответствии с решением Тульской городской Думы от 18.11.2009 №79/1658 (т. 1, л.д. 25).

02.11.2011 комитетом направлен новый договор купли-продажи недвижимого муниципального имущества, в котором цена объектов определена в размере 2 795 732 руб. (т. 1, л.д. 17-20, 34).

Поскольку между сторонами соглашение по урегулированию разногласий, касающихся редакции пунктов 1.1 и 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества, достигнуто не было, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, апелляционная судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Предметом спора по данному делу является устранение разногласий по спорным пунктам 1.1 и 2.1 договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 ГК РФ).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно статье 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Материалы дела свидетельствуют, что нежилое помещение VIII, общей площадью 35,9 кв. м, цокольный этаж, литер А, и нежилое помещение Х, общей площадью 52,6 кв. м, цокольный этаж, литер А, расположенных по адресу: г. Тула, Зареченский район, ул. Максима Горького, д. 27, является муниципальной собственностью и было передано на праве аренды ИП Балан В.А.

Последняя, реализуя преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, заявила о намерении приобрести его в собственность.

Факт того, что ИП Балан В.А. соответствует требованиям, предусмотренным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и вправе реализовать преимущественное право выкупа арендуемого нежилого помещения ответчиком не оспариваются. Разногласия возникли относительно цены выкупаемого имущества.

Как следует из материалов дела, комитет, предлагая истцу воспользоваться преимущественным правом выкупа арендуемого имущества, повторно определил выкупную цену на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта № 7100/180511/МК-8/Ю-06-М/1048 от 08.08.2011, выполненного Тульским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», в размере 3 299 000 руб. (без НДС) (т.1, л.д.166-233).

Аргументируя свои требования, истец сослался на приобретение муниципального имущества по цене (1 603 000 руб.), равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком - ЗАО «Недвижимость и оценка» в отчете № 0-03/1-02-11 от 14.02.2011.

Таким образом, представленные сторонами в обоснование размера выкупной цены отчеты об оценке содержат существенные различия.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 N 2419/11.

Ввиду разногласий истца и ответчика относительно выкупной цены арендованного помещения суд по ходатайству истца назначил экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

По результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение