Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2012 по делу n А68-7958/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041, Российская Федерация, г. Тула, ул. Староникитская, д. 1,

тел. [phone], факс [phone],  [email protected]

http://www.20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

05 июля 2012 года                                                            Дело № А68-7958/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 июля 2012 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Волковой Ю.А., судей Каструбы М.В., Заикиной Н.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания              Никишкиной И.Ю., в открытом судебном заседании рассмотрел апелляционную жалобу Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (регистрационный номер –  20АП-3046/2012) на решение Арбитражного суда Тульской  области от  12 мая 2012 года по делу № А68-7958/2011 (судья Егураева Н.В.).

В судебном заседании приняли участие представители истца Баркунов С.В. (доверенность от 13.09.2011, т. 2 л.д. 71), Сытин А.И. (директор, протокол № 4 от 08.09.2010), Яковлев Н.Л. (доверенность № 87 от 17.06.2012), представитель ответчика Михеев С.В. (доверенность № 26 от 12.05.2012), представитель третьего лица Паршутина Н.В. (доверенность № 26 от 05.07.2011).

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Прокофий» (300041, Тульская область, г. Тула, ул. Советская, д. 23В; ОГРН 1037100322709) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к Комитету имущественных и земельных отношений администрации города Тулы  (300034, Тульская область, г. Тула, ул. Гоголевская, д. 73; ОГРН 1037101129504) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества,

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального образования город Тула.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 12.05.2012  исковые требования с учетом уточнения удовлетворены полностью.

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда области, ответчик обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого решения просил его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Апеллянт, обосновывая свои требования, ссылается на то, что судом области не был проверен факт государственной регистрации договора аренды имущества № Ц-2003331 заключенного 14.04.2003 между комитетом по управлению имуществом Управы г. Тулы (арендодатель) и ООО «Прокофий» (арендатор) с участием МУ «Городская Служба Единого Заказчика»   по   ЖКХ   (балансодержатель) сроком с 01.05.2003 по 30.04.2006. Считает, что правоотношения сторон по поводу производства неотделимых улучшений в рамках договора, факт регистрации которого в установленном порядке не установлен, являются не легитимными.

Указывает, что доказательств согласия комитета на производство неотделимых улучшений ООО «Прокофий» в материалы дела не представлено. Имеющееся в материалах дела  письмо Комитета от 14.10.2003 № 4344 таким доказательством не является. Обращает внимание, что в соответствии с условиями договора аренды проведение капитального ремонта производится за счёт собственных средств арендатора, что исключает обязанность арендодателя по возмещению истцу произведенных последним стоимости неотделимых улучшений помещения.

Считает, что истцом не представлено никаких доказательств, свидетельствующих о согласовании арендодателем каких-либо документов о произведённых истцом работах или затратах в  арендованном помещении.

Полагает, что  суд области необоснованно не применил срок исковой давности.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, считает обжалуемое решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.

В судебном заседании ответчик поддержал доводы  апелляционной жалобы, третье лицо поддержало позицию ответчика.

Представители истца против удовлетворения жалобы возражали,  по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 14.04.2003 между Комитетом по управлению имуществом Управы г. Тулы (арендодатель) и ООО «Прокофий» (арендатор) с участием МУ «Городская Служба Единого Заказчика» по ЖКХ    (балансодержатель)    был заключен   договор    аренды    недвижимого    имущества    №   Ц-2003331, в соответствии с которым   арендодатель   с   участием   балансодержателя передали истцу в аренду встроенные нежилые помещения, расположенные по адресу: г.Тула, ул. Советская/ул. Революции, д.23/6, лит. АА1, общей площадью 332,4 кв.м. являющиеся     муниципальной     собственностью     г.     Тулы,     с     целью использования под кафе; сроком аренды с 01.05.2003 по 30.04.2006 (том 2, л.д. 1-12).

Пунктами 9.3 и 3.2 договора предусмотрено проведение капитального ремонта за счет собственных средств арендатора, неотделимые улучшения, произведенные арендатором без согласия арендодателя и балансодержателя, возмещению не подлежат.

ПСБ «Тулжилкоммунпроект» МУП «Служба жилищного хозяйства г. Тулы» было обследовано техническое состояние арендованного истцом помещения и составлено техническое заключение от 08.05.2003 № 219 (том 2, л.д. 14-20).

Письмом № 4344 от 14.10.2003 комитет по управлению имуществом в ответ на обращение ООО «Прокофий» сообщил последнему, что не возражает против проведения реконструкции спорного нежилого помещения при условии согласования работ с балансодержателем,  проведения ремонта за счет собственных средств арендатора с учетом всех градостроительных норм и в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами (том 2, л.д. 21).

Письмом № 5956 от 19.11.2003  МУ «Городская Служба Единого Заказчика» по ЖКХ – балансодержатель сообщил ООО «Прокофий» о согласовании проектной документации реконструкции кофейного бара «Прокофий» (том 2, л.д. 22).

Ответчиком 23.10.2003 в Тульскую городскую Думу был внесен на рассмотрение проект решения о сроке действия договора аренды нежилого помещения по ул. Советская, 23-в с пояснительной запиской и документами по проведению капитального ремонта (том 3, л.д.7-17).

24.12.2003 Тульской городской Думы принято решение № 34/639 о передаче нежилого помещения по адресу: г. Тула, ул. Советская, д.23-в, общей площадью 332,4 кв. м. ООО «Прокофий» в аренду сроком на 10 лет под кафе (том 2, л. д. 23).

05.02.2004 между теми же сторонами был заключен договор аренды № С 2004104 сроком на 10 лет (том 2, л.д. 24-31).

Как следует из передаточного акта от 01.01.2004 в неудовлетворительном состоянии арендованного помещения находились фундаменты, цоколь, карнизы, свесы, перекрытия, потолки, лестничные площадки; отопление, водопровод, канализация отсутствуют; электрооборудование в удовлетворительном состоянии, газовые сети отключены; внутренняя отделка стен, полы, окна, двери, лестничные марши – в стадии ремонта. В результате осмотра передаваемых в аренду помещений комиссия пришла к выводу, что помещения находятся в стадии ремонта (том 2, л.д. 32-33).

В связи с произведенной истцом перепланировкой, стороны 12.04.2005 подписали дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого муниципального имущества от 05.02.2004, увеличив, в том числе, общую площадь передаваемого в аренду помещения до 337,9 кв.м. (том 2, л.д. 38-42).

Договор аренды от 05.02.2004 и дополнительное соглашение к нему от 12.04.2005 были зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области.

Постановлением администрации города Тулы от 19.07.2011 № 1789 в порядке реализации преимущественного права было принято решение о продаже ООО «Прокофий» арендуемых им нежилых муниципальных помещений, общей площадью 314,5 кв.м., расположенных по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. Советская, д.23, лит. АА1, номера комнат на поэтажном плане: 1 этаж - № 1, 2 этаж - № 1-13, промежуток № 9-11, 15, нежилые помещения, общей площадью 24,5 кв.м., лит.А.А1, номера на поэтажном плане: промежуток № 1-3, 1 этаж - № 11, по цене 12 397 814 руб., без учета НДС (том 3, л.д. 38).

Комитет имущественных и земельных отношений письмом от 28.07.2011 направил в адрес истца договор купли-продажи недвижимого муниципального имущества от 26.08.2011 (том 1, л.д.16-22)

Истцом указанный договор купли-продажи подписан с протоколом разногласий, в котором истец указал, что п.2.1 договора необходимо дополнить абзацем, указав, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого объекта (том 1, л.д. 24)

Комитетом имущественных и земельных отношений в письме от 31.08.2011 протокол разногласий был отклонен ввиду того, что администрацией города Тулы отказано ООО «Прокофий» в зачете стоимости затрат, произведенных по капитальному ремонту помещения, в счет оплаты по договору купли-продажи (том 1, л.д. 25).

Ссылаясь на то, что стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений должна быть зачтена в счет оплаты выкупной цены приобретаемого имущества,  истец обратился в Арбитражный суд Тульской области  с иском об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из подтвержденности материалами дела стоимости  неотделимых улучшений арендованного помещения,  а также  наличия согласия арендодателя на  их производство.

Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, правильность применения норм материального и норм процессуального права, а также соответствие выводов Арбитражного суда Тульской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Отношения сторон по данному делу возникли из договора аренды недвижимого    имущества  и регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - закон) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной  собственности  пользуются  преимущественным  правом  на  приобретение такого     имущества     по     цене,     равной      его   рыночной стоимости и определенной независимым   оценщиком   в   порядке,   установленном   Федеральным   законом   от   29   июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 6 статьи 5  Закона  стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Неотделимые улучшения, последствия осуществления которых арендатором регулируются статьей 623 ГК РФ, положениями вышеуказанной нормы права, - это придание арендованному имуществу тех принципиально новых качеств, которыми оно не обладало не только при передаче в аренду, но и при самом создании вещи и эти качества позволяют расширить или улучшить возможности пользования вещью.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, а именно: письмо комитета по управлению имуществом № 4344 от 14.10.2003, письмо МУ «Городская Служба Единого Заказчика» по ЖКХ № 5956 от 19.11.2003, решение Тульской городской Думы № 34/639 от 24.12.2003 и пояснительная  комитета записка к данному решению, дополнительное соглашение от 12.04.2005 к договору аренды от 05.02.2004 № С2004104,   проекты реконструкций помещений под кафе, выполненные ПСБ «Тулжилкоммунпроект» МУП «Служба жилищного хозяйства г. Тулы», эскизный проект оформления входа в кофейный бар, согласованный с департаментом культуры Тульской области, главным управлением архитектуры и  градостроительства Управы  г. Тулы 16.10.2003 суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о подтвержденности факта согласия арендодателя на производство истцом неотделимых улучшений ( т.2, л. д. 21-23, т.3, л.д.43-48, 63-154).

Одновременно апелляционная коллегия отклоняет доводы ответчика о несогласовании истцом с арендодателем производство неотделимых улучшений в порядке,  установленным Положением «О порядке предоставления муниципального имущества г. Тулы в аренду».

Как было указано выше при переоформлении договора аренды от 14.04.2003 № Ц-2003331 комитетом по управлению   имуществом     Управы     г.     Тулы  к проекту решения Тульской городской Думы была представлена пояснительная записка (том 3, л.д.7-8), из которой усматривается, что  истцом для заключения нового договора аренды предоставлялись доказательства   подтверждающие затраты на проведение капитального ремонта