Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2012 по делу n А68-7958/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

арендуемого помещения на 66 листах.

Кроме того условиями пункта 6.1.1. договора аренды № С 2004104 от 05.02.2004 не предусмотрен порядок согласования арендатором неотделимых улучшений или капитального ремонта в соответствии с Положением «О порядке предоставления муниципального имущества г. Тулы в аренду», утвержденным решением Тульской городской Думы от 24.12.1998 № 14/207.

Несоблюдение истцом процедуры согласования неотделимых улучшений,  регламентированной  Положением от 24.12.1998 № 14/207 не может быть расценено как отсутствие согласия арендодателя, при наличии в материалах дела относимых и допустимых доказательств, перечисленных выше ( т.2, л. д. 21-23, т.3, л.д.43-48, 63-154).

Учитывая изложенное, довод апеллянта об отсутствии доказательств  согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений подлежит отклонению.

Суд апелляционной инстанции также отклоняет довод апеллянта о том, что правоотношения сторон по поводу производства неотделимых улучшений в рамках незарегистрированного договора являются нелегитимными.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Из представленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области выписки №01/030/2012-878 от 26.06.2012 (том 6, л.д. 105-107)следует, что договор    аренды    недвижимого    имущества    №   Ц - 2003331 от 14.04.2003, заключенный на срок с 01.05.2003 по 30.04.2006 (свыше года), не был зарегистрирован в установленном законом порядке, и, следовательно, в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ считается незаключенным.

Однако данное обстоятельство не имеет правового значения с учетом    совокупности имеющихся в материалах дела доказательств и обстоятельств дела.

Согласно пункту 4 Информационного письма ВАС РФ от 05.11.2009г. N 134 судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки. То есть, наличие государственной регистрации договора аренды имеет юридическое значение только лишь в отношении того договора, на основании которого субъект малого или среднего предпринимательства занимает арендуемое недвижимое имущество на дату вступления в силу Закона №159-ФЗ.

То есть наличие государственной регистрации договора аренды имеет юридическое значение только лишь в отношении того договора, на основании которого субъект малого или среднего  предпринимательства занимает арендуемое недвижимое имущество на дату вступления в силу Закона № 159-ФЗ.  

Как следует из материалов дела, договор аренды № С-2004104 от 05.02.2004 и Дополнительное соглашение к нему от 12.04.2005, действующие на момент обращения истца с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых помещений, а также на дату принятия уполномоченым органом - администрацией г. Тулы - решения о приватизации, были зарегистрированы в установленном порядке.

При принятии Тульской городской Думой в 2004 году решения о передаче истцу спорного нежилого помещения в долгосрочную аренду именно комитетом по управлению   имуществом     Управы     г.     Тулы  к проекту решения Тульской городской Думы в числе прочих документов были представлены документы о затратах истца на проведение капитального ремонта арендуемого помещения на 66 листах  (том 3, л.д.7-8), что подтверждает согласие арендодателя  в отношении произведенных истцом работ.

Ссылка ответчика в апелляционной жалобе на обязанность арендатора по осуществлению капитального ремонта арендованного имущества за свой счет не освобождает ответчика от предусмотренной пунктом 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ обязанности засчитывать стоимость неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

Поскольку рыночная стоимость имущества была определена без учета произведенных истцом неотделимых улучшений, суд области назначил экспертизу для определения стоимости произведенных неотделимых улучшений.

Заключением эксперта № 86-ЭЗ от 02.03.2012 установлено, что истцом, произведены неотделимые улучшения общей стоимостью 8 991 752 руб. 15 коп., в том числе НДС 1 371 623 руб. 20 коп.  в сметных ценах    на    04.04.2011   (том 5, л.д. 1-158).

Согласно статье 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном АПК РФ и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио - и видеозаписи, иные документы и материалы

Все доказательства должны быть получены и исследованы в соответствии с требованиями федерального законодательства. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом в совокупности с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Заключение эксперта признается одним из доказательств по делу наравне со всеми иными видами доказательств.

Оценивая указанные доказательства, суд апелляционной инстанции исходит из того, что  заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу, исследуется и оценивается  наряду с другими доказательствами, не имеет заранее  установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке  наравне с другими  представленными доказательствами (определение ВАС РФ от 17.02.2012 № ВАС-649/12).

Исходя из содержания статей 86, 87 АПК РФ заключение эксперта должно быть ясным для понимания и  не должно допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Статьей 87 АПК РФ предусмотрено, что при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

 В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Однако ответчик в суде первой инстанции не оспорил экспертное заключение № 86-ЭЗ от 02.03.2012.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплено императивное правило в силу которого каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Довод апеллянта об отсутствии в материалах дела актов выполненных работ и смет на произведенные неотделимые улучшения, подлежит отклонению. Настоящий спор не вытекает из отношений по договору подряда, а направлен на урегулирование разногласий при заключении договора купли-продажи.

Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

Довод ответчика о несогласовании истцом необходимости и разумности расходов на неотделимые улучшения в размере 7 620 128 руб. 95 коп., подлежит отклонению по следующим основаниям.

В своем письме № 4344 от 14.10.2003 (том 2, л.д. 21) ответчик не возражал против проведения истцом реконструкции здания. Каких-либо дополнительных условий по обязательному согласованию проекта реконструкции здания, сметы расходов, договоров подряда с арендодателем или балансодержателем  в этом письме как и в последующей переписке предусмотрено не было.

Апелляционная коллегия отклоняет также  довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.

Как правильно установлено судом области ООО «Прокофий» на основании ст.ст.445, 446 ГК РФ заявлено требование преддоговорного характера с соблюдением сроков, установленных в статье 445 Гражданского кодекса, а не иск о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в силу ст.623 ГК РФ, которая предоставляет арендатору право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора аренды.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

С учетом изложенного, а также оценки в совокупности имеющихся в материалах дела доказательств и обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда области и удовлетворения требований апеллянта.

Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено. Обстоятельствам дела, исследованным судом первой инстанции, и взаимоотношениям сторон дана правильная правовая квалификация.

В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 12 мая 2012 года по делу № А68-7958/2011  оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи                                                                             

           Ю.А. Волкова

           Н.В. Заикина

           М.В. Каструба