Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2012 по делу n А54-4026/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., д. 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Тула                                                                                                        Дело №  А54-4026/2011

Резолютивная часть постановления объявлена   28.08.2012

Постановление изготовлено в полном объеме    03.09.2012

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Заикиной  Н.В.,  судей  Волковой Ю.А.,  Рыжовой Е.В.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Некрасовой С.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья «Олимп» на решение Арбитражного суда Рязанской области от 24.04.2012 по делу  № А54-4026/2011 (судья Афанасьева И.В.), принятое по иску товарищества собственников жилья «Олимп», г. Рязань (ОГРН 1106230000161, ИНН 6230068692) к товариществу собственников жилья «Зубковой», г. Рязань (ОГРН 1036208017526, ИНН 6231059348), обществу с ограниченной ответственностью «Территория», г. Рязань (ОГРН 1046209000441, ИНН 6234002188), обществу с ограниченной ответственностью «Недвижимость», г. Рязань (ОГРН 1066234037946, ИНН 6234030587), третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, Общество с ограниченной ответственностью «Интер Парк», Администрация города Рязани в лице Управления градостроительства и архитектуры о признании недействительным решения о разделе земельного участка; признании недействительным права собственности; признании недействительного договора безвозмездной передачи земельного участка; признании недействительным договора купли-продажи земельного участка; признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок, при участии в судебном заседании представителя  истца по доверенности  Елманова С.В. и представителя ответчика по доверенности Логинова Е.Н., в отсутствие иных лиц, участвующих в деле лиц, надлежащим  образом уведомленных о месте и времени судебного заседания,  установил следующее.

Товарищество собственников жилья "Олимп" (далее – ТСЖ «Олимп») обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к  товариществу собственников жилья «Зубковой» (далее – ТСЖ «Зубковой»), обществу с ограниченной ответственностью «Территория» (далее – ООО «Территория»), обществу с ограниченной ответственностью «Недвижимость» (далее – ООО «Недвижимость»):

– о признании недействительным договора от 28.06.2011 безвозмездной передачи земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:74, общей площадью 11582 кв.метра,  категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство многоквартирных жилых домов, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой (Октябрьский округ), заключенного между ТСЖ "Зубковой" и ООО "Территория";

– о признании недействительным договора от 10.06.2011 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:73, общей площадью 2082 кв.метра, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство многоквартирных жилых домов, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой (Октябрьский округ), заключенного между ТСЖ "Зубковой" и ООО "Недвижимость";

– о признании недействительным договора от 24.06.2011 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:73, общей площадью 2082 кв. метра, категория земель: земли населенных пунктов,  разрешенное использование: строительство многоквартирных жилых домов, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой (Октябрьский округ), заключенного между ООО "Недвижимость" и ООО "Территория";

 ­– о признании недействительным решения ТСЖ "Зубковой" о разделе земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3, общей площадью 13664, 1 кв. метра, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство многоквартирных жилых домов, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой (Октябрьский округ), оформленного в виде выписки из протокола № 5 общего собрания ТСЖ "Зубковой" от 29.09.2009;

– о признании недействительным права собственности ТСЖ "Зубковой" на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:73, общей площадью 2082 кв. метра категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство многоквартирных жилых домов  и земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:74, общей площадью 11582 кв. метра, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство многоквартирных жилых домов, расположенные по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой (Октябрьский округ),  образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3, общей площадью 13664,1 кв.м;

– о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, к. 1, на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:3, общей площадью 13664,1 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство многоквартирных жилых домов, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой (Октябрьский округ), как на общее имущество многоквартирного дома, необходимое для эксплуатации многоквартирного дома по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16. к 1.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 24.04.2011 в удовлетворении иска отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что на дату раздела спорного земельного участка, ТСЖ «Зубковой» являлось его собственником и представляло интересы будущих собственников помещений, согласия иных лиц на раздел указанного земельного участка не требовалось. Суд первой инстанции указал на то, что земельный участок под жилым домом по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16. к 1 не сформирован, поэтому указанный участок не поступил в общую долевую собственность собственников помещений в этом доме. Кроме того, суд области исходил из того, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение от 05.05.2012 отменить и принять новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на необоснованность вывода суда первой инстанции о том, что земельный участок под многоквартирным домом не был сформирован и не поступил в общую долевую собственность собственников помещений указанного дома. Податель жалобы полагает, что ТСЖ «Зубковой» никогда не представляло интересы будущих собственников строящихся на спорном земельном участке домов. Кроме того, по мнению истца, заключение экспертизы № 4-12/СЭ является необоснованным.

Изучив материалы дела, оценив  доводы  апелляционной жалобы и изложенные  в отзыве возражения, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО «Территория» являлось собственником земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3, категория земель - земли населенных пунктов, общая площадь 13664, 1 кв. метра, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой (Октябрьский район), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 62 МГ № 115301 от 15.07.2004.

Указанный земельный участок с разрешенным использованием для строительства многоквартирных жилых домов поставлен на кадастровый учет 14.08.2002, что подтверждается кадастровым планом земельного участка (выпиской из государственного земельного кадастра) от 24.12.2009 № 29/08-11558.

На основании постановления Администрации города Рязани № 4911 от 30.12.2003 ООО "Территория" получило разрешение на строительство многоквартирных жилых домов на указанном выше земельном участке в соответствии с согласованным в установленном порядке проектом.

Согласно договору № 2 от 20.04.2004, заключенному между ТСЖ "Зубковой" (принципал) и ООО "Территория" (агент) на общество была возложена обязанность по заключению договоров, направленных на хозяйственно-материальное обеспечение строительства объекта ТСЖ "Зубковой".

На основании договора о передаче прав и обязанностей от 15.07.2004 ООО "Территория" передало ТСЖ "Зубковой" функции заказчика по строительству многоквартирных жилых домов, на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0100001:3 по адресу г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16.

27.12.2004 ООО "Территория" выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № 540-04.

20.05.2009 между ООО "Территория" и ТСЖ "Зубковой" был заключен договор безвозмездной передачи земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство многоквартирных жилых домов в соответствии с согласованным  в установленном порядке проектом, общая площадь 13664, 1 кв. метра, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой (Октябрьский округ).

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU 62361000-35/2009/PB от 29.05.2009 принята в эксплуатацию первая очередь одного из двух многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, к. 1.

16.06.2009 общим собранием товарищества собственников жилья "Зубковой" принято решение: разделить земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:3, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – строительство многоквартирных жилых домов в соответствии с согласованным в установленном порядке проектом, общей площадью 13664, 1 кв. метра, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой (Октябрьский округ), на два земельных участка:

– земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:73, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - строительство многоквартирных жилых домов в соответствии с согласованным в установленном порядке проектом, общей площадью 2082 кв. метра, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой (Октябрьский округ);

– земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:74, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - строительство многоквартирных жилых домов в соответствии с согласованным в установленном порядке проектом, общей площадью 11582 кв. метра, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой (Октябрьский округ).

Указанные земельные участки поставлены на кадастровый учет 21.07.2009.

Право собственности ТСЖ "Зубковой" на земельные участки с кадастровым номером 62:29:0100001:73 и 62:29:0100001:74 зарегистрировано 07.06.2011.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU 62361000-46/2010/РВ от 25.06.2010 принята в эксплуатацию вторая очередь многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, к. 1.

Строительство второго многоквартирного дома, возводимого ТСЖ  "Зубковой", завершено, однако  в эксплуатацию указанный дом  не введен.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Рязанской области от 11.01.2011 по делу № А54-5520/2010 договор безвозмездной передачи земельного участка, кадастровый номер 62:29:0100001:3, общей площадью 13664,1 кв.метра, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой (Октябрьский округ) от 20.05.2009, заключенный между ООО "Территория" и ТСЖ  "Зубковой", признан недействительным.

28.06.2011 земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:74, общей площадью 11582 кв. метра, передан ООО "Территория" по договору безвозмездной передачи земельного участка с ТСЖ "Зубковой".

Земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:73, общей площадью 2082 кв. метра на основании договора купли-продажи от 10.06.2011 передан ТСЖ «Зубковой» ответчику ООО "Недвижимость".

Впоследствии указанный земельный участок на основании договора купли-продажи от 24.06.2011 передан  ООО "Недвижимость"  ответчику ООО "Территория".

10.08.2011 ООО "Территория" и ООО "Интер Парк" заключили договор, согласно которому в пользу последнего был отчужден земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:73, общей площадью 2082 кв. метра.

Государственная регистрация перехода права на указанный земельный участок состоялась 02.09.2011.

В соответствии с протоколом № 1 от 03.11.2009 общего собрания собственников/будущих собственников помещений строящегося многоквартирного дома по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой, д. 16, корп. 1, проведенного в форме заочного голосования, был выбран способ управления многоквартирным домом путем создания ТСЖ "Олимп".

Запись о создании ТСЖ "Олимп" внесена в Единый государственный реестр юридических лиц 28.01.2010.

В силу статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.2 названного Кодекса образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Перечень лиц, согласие которых требуется, является исчерпывающим.

Судом установлено, что застройщиком многоквартирных домов и собственником спорного земельного участка являлось ООО «Территория», которая на основании договора о передаче прав и обязанностей от 15.07.2004 передало функции заказчика по строительству многоквартирных жилых домов ТСЖ "Зубковой".

Как следует из постановления Администрации города Рязани № 4911 от 30.12.2003, ООО "Территория" получило разрешение на строительство на спорном земельном участке нескольких  многоквартирных жилых домов.

Земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:3, общей площадью 13664,1 кв.метра был разделен по решению ТСЖ «Зубковой» на два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером  62:29:0100001:74, общей площадью 11582 кв. метра и земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:73, общей площадью 2 082 кв. метра.

Как пояснили ответчики,  раздел земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3 был произведен от имени и в интересах будущих собственников многоквартирных домов, строящихся на указанном земельном участке ТСЖ «Зубковой», которое было учреждено ООО «Территория» (бывшим застройщиком и собственником этого земельного участка) для управления этими многоквартирными домами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники квартир для обеспечения