Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2012 по делу n А54-3512/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Согласно пункту 2.2 Методических указаний по государственной кадастровой оцен­ке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 № 39 (далее – Методические указания), при расчете кадастровой стоимости земельного участка в составе вида разрешенного использования учитываются факторы стоимости земельных участков в со­ставе земель населенных пунктов и информация о рынке земельных участков.

Пунктом 1.3 Методических указаний установлено, что кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется по состоянию на   01 января года путем проведения работ по государственной кадаст­ровой оценке земель населенных пунктов в границах субъекта Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, результаты го­сударственной кадастровой оценки земельного участка, принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью "СТРОЙСИСТЕМЫ", проведенной ООО «АварКом», утверждены постановлением Правительства Рязанской области от 25.11.2009 № 324.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Рос­сийской Федерации от 28.06.2011 № 913/11, права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости зе­мельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Такое требование не связано с оспариванием действий органа када­стрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания ме­жду истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания дейст­вительной рыночной стоимости земельного участка, для определения кото­рой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитраж­ного процессуального кодекса Российской Федерации может быть назна­чена экспертиза.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период, в случаях опреде­ления рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость уча­стка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

В настоящее время пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации действует в редакции Федерального закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ, согласно которой в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого зе­мельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в преж­ней, так и в действующей редакции, допускает не только определение када­стровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а так­же возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 5 Правил государственная кадастровая оценка зе­мель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анали­за рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных ме­тодов массовой оценки недвижимости.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255 (в редакции, действовавшей в спорный период), при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется ме­тодами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержден­ная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение када­стровой оценки.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к спор­ным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом ос­паривания в этом случае не являются.

Поскольку заявленные ООО "СТРОЙСИСТЕМЫ" требования имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что такое требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной ры­ночной стоимости земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Россий­ской Федерации установление судом рыночной стоимости земельного уча­стка является основанием для понуждения органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в госу­дарственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебно­го акта.

В качестве доказательства действительной рыночной стоимости спорного земельного участка истцом представлен отчет оценщика – общества с ограниченной ответственностью консультационно-аналитическая фирма "Спектр" г. Рязани от 06.07.2010 № 219/2010, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка заявителя по состоянию на 01.01.2010 составила 564 388 руб. (т. 1, л. д.19).

Ответчики представленный ООО "СТРОЙСИСТЕМЫ" отчет независимого оценщика не оспорили, не представили доказательств, свидетельст­вующих об иной величине рыночной стоимо­сти спорного земельного участка.

Поэтому суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в данном деле отсутствует спор о достоверности величины рыночной оценки объекта недвижимости, указанной в заключении оценщика – общества с ограниченной ответственностью консультационно-аналитическая фирма "Спектр" г. Рязани от 06.07.2010 № 219/2010.

Оценка, проведенная обществом с ограниченной ответственностью консультационно-аналитическая фирма "Спектр", и составленный 06.07.2010 отчет             № 219/2010 правомерно признаны судом первой инстанции соответствующими требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федера­ции» и приняты в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка.

В соответствии с пунктом 3.2.5.2 Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Роснедвижимости  от 29.06.2007 № П/0152, сбор рыночной информации об объектах недвижимости производится в следующем порядке: сбор рыночной информации о ценах сделок, спроса и предложений купли-продажи и ипотеки на незастроенные земельные участки; при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночной цене на незастроенные земельные участки осуществляется сбор дополнительной информации об арендной плате за незастроенные земельные участки, достаточной для построения модели; при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночных ценах и (или) арендной плате за незастроенные земельные участки осуществляется сбор дополнительной информации, достаточной для построения модели, о  рыночных ценах за единые объекты недвижимости, включающих в себя земельные участки; при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночных ценах и (или) арендной плате за земельные участки, и (или) рыночных ценах за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки, осуществляется сбор дополнительной информации, достаточной для построения модели, об арендной плате за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки.

В соответствии с названным порядком установления кадастровой стоимости расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется не в отрыве, а на основании статистического анализа рыночной стоимости земельных участков. 

Состав факторов стоимости земельных участков был утвержден про­токолом межведомственной комиссии от 08.02.2008 и представлен в табли­це 20 Основного тома отчета (т. 2, л. д. 33).

Вместе с тем, при расчете кадастровой стоимости оценочной организацией –              ООО «АварКом» использовались не утвержденные и не согласованные межведомственной комиссией факторы стоимости, иные факторы стоимости, самостоятельно примененные исполнителем. С межведомственной комиссией не со­гласовывались примененные по отчету факторы стоимости.

ООО "АварКом" в нарушение по­рядка сбора информации была собрана информация только о продаже зе­мельных участков по цене продавца и рыночной цене единых объектов не­движимости, однако, сбор иной рыночной информации, в том числе о зна­чениях арендной платы по земельным участкам, не имеющим застройки, в отношении сведений регистрирующих органов о договорах купли-продажи земельных участков, продажи имущества должников (организаций-банкротов), об ипотечных сделках,   не осуществлялся. В отчете ООО "АварКом" отсутствуют ссылки на источники инфор­мации о рынке недвижимости коммерческого назначения.

Управлением Росреестра по Рязанской области представлены в мате­риалы дела только письма трех организаций (агентства недвижимости "Приоритет", агентства недвижимости "Новоселье", Центрального агент­ства недвижимости о направлении в электронном виде обществу "Авар-Ком" архива данных по предложениям о продаже недвижимости (т. 1, л. д. 97-100).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что при исполнении государственного контракта по кадастровой оценке земель оценочной организацией ООО «АварКом» в нарушение порядка сбора информации была собрана информация только о продаже земельных участков по цене продавца и рыночной цене единых объектов недвижимости. Сбор иной рыночной информации, в том числе о значениях арендной платы по земельным участкам, не имеющим застройки, в отношении сведений регистрирующих органов о договорах купли-продажи земельных участков, продажи имущества должников (организаций-банкротов), об ипотечных сделках, не осуществлялся.

Доказательств достаточности примененных сведений для составления статистической модели, установленных нормативными актами, Управлением Росреестра по Рязанской области и ООО «АварКом» в материалы дела не было представлено ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции.

Учитывая недоказанность достоверности результата кадастровой оценки в отношении спорного земельного участка, суд первой инстанции пришел к правильным выводам о том, что права и законные интересы  ООО "СТРОЙСИСТЕМЫ" нарушены результатом проведенной государственной кадастровой оценки спорного земельного участка и заявленные обществом требования по существу имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа.

Следовательно, такое требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему, в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком.

Согласно положениям действующего законодательства орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации утверждает те результаты государственной кадастровой оценки земель, в отношении которых Роснедвижимостью проведена соответствующая проверка и принято решение о соответствии Методическим указаниям по госу­дарственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.

Указом Президента Российской Федерации от 25.12.2008 № 1847 Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости упразднено, его функции возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картогра­фии (Росреестр) (переименованную Федеральную ре­гистрационную службу).

Соблюдение административной процедуры Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской и утверждение акта проверки не является бесспорным до­казательством заранее определенной силы, свидетельствующим о досто­верности исходных данных, использованных при проведении кадастровой оценки земельного участка, и не исключает возможность их проверки в     су­дебном порядке и необходимость подтверждения соответствующих сведе­ний.

Принимая во внимание, что в государственном кадастре недвижимости были сформированы сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080095:15 стоимостью 2 254 644 руб. 54 коп. с удельным показателем 7 233 руб. 38 коп. за 1 кв. м на основании отчета ООО «АварКом» № 2118-1/2008, суд первой инстанции по праву признал такие сведения недостоверными, а действия  Управления Росреестра по Рязанской области по формированию этих сведений незаконными, как не соответствующие  требованиям ЗК РФ, постановления Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

Доводы заявителя апелляционной жалобы о нарушении судом первой инстанции статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку изначально требования были заявлены в рамках главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются как противоречащие правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А27-4849/2010.

Не может быть принята во внимание ссылка заявителя на недоказанность обществом факта нарушения его прав и законных интересов вследствие внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка, принадлежащего ООО "СТРОЙСИСТЕМЫ", не соответствуют требованиям действующего законодательства и являются недостоверными, следовательно, нарушают права общества как собственника земельных участков. К тому же кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ), а значит, сведения о кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ООО "СТРОЙСИСТЕМЫ", затрагивают права и интересы последнего, являющегося плательщиком земельного налога.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что управление является ненадлежащим ответчиком по делу, судебной коллегией не принимается, поскольку согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 28.06.2011 № 913/11, требование об установлении кадастровой стоимости участка предъявляется к органу кадастрового учета, осуществляющему