Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2012 по делу n А09-8661/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

и не принял его у истца (арендатора); с 01.08.2011 ответчик заключил договор аренды с третьими лицами и передал им по актам приема-передачи те площади, которые ранее арендовал истец.

Заявитель апелляционной жалобы считает удовлетворение встречных исковых требований незаконным, поскольку судом не принят во внимание тот факт, что, хотя обеспечительные меры были отменены Фокинским районным судом города Брянска 20.04.2011, ответчик открыл здание торгового центра только 01.08.2011 и допустил новых арендаторов, а уже с мая 2011 года ответчик принимал предоплату по арендной плате с новых арендаторов.

Заявитель указывает на то обстоятельство, что в период закрытия торгового центра ООО «Ярмарка-32» самостоятельно перепланировало помещения 1 этажа торгового центра, тем самым исключив возможность прежнему арендатору – ООО «Евролот Запад» в дальнейшем пользоваться помещением, и это свидетельствует о том, что ответчик считал договор расторгнутым, помещения ему переданными и самостоятельно распоряжался своим зданием.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Брянской области от 06.09.2012, ООО «Ярмарка-32» также обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить в части отказа в удовлетворении требований ООО «Ярмарка-32» о взыскании арендной платы в размере 7 859 425 рублей 34 копеек и принять по делу новый судебный акт (том 8, л. д. 3 – 6).

Обосновывая доводы апелляционной жалобы, заявитель указывает на несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что арендатор был лишен возможности пользоваться имуществом по основаниям, не зависящим от арендатора, а значит, требование о взыскании с арендатора арендной платы не подлежит удовлетворению.

Полагает, что, поскольку арендодатель исполнил свои обязательства перед арендатором надлежащим образом, передав объект аренды арендатору по акту приема-передачи, и с момента подписания акта приема-передачи арендатор стал титульным владельцем данного объекта, то последний обязан своевременно вносить арендную плату.

Заявитель отмечает, что суд первой инстанции не указал в решении суда норму права или условие договора, которые являются основанием для прекращения или освобождения арендатора от внесения арендной платы.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, отсутствие вины арендодателя в сложившейся ситуации подтверждено решением Фокинского районного суда города Брянска, которым прокуратуре было отказано в иске в связи с тем, что истцом не доказана реальная угроза деятельности торгового центра для жизни и здоровья людей.

Считает, что при невозможности использования объекта аренды арендатор – титульный владелец имеет возможность самостоятельно применить предусмотренные законом способы защиты своего нарушенного права со стороны третьих лиц.

В суд апелляционной инстанции также поступили дополнительные пояснения                   ООО «Евролот Запад» к апелляционной жалобе, в которых заявитель отмечает, что суд частично удовлетворил встречный иск, взыскав с ООО «Евролот Запад» задолженность по арендной плате за период с 21.04.2011 по 31.07.2011 исходя из ее размера –                      1 338 816 рублей в месяц, установленного пунктом 4.1 в первоначальной редакции договора (том 8, л. д. 114 – 115).

Заявитель жалобы не согласен с указанным выводом суда первой инстанции, поскольку, по его мнению, в данном случае дальнейшее действие договора аренды в части арендной платы может иметь продолжение по двум вариантам: либо стороны согласовывают новую цену, либо договор продолжает действовать в редакции дополнительного соглашения даже по истечении срока его действия. 

            Также указывает на то, что стороны осуществили государственную регистрацию как самого договора аренды, так и дополнительных соглашений к нему от 01.06.2009 и 25.12.2009, в соответствии с которыми дважды уменьшался размер арендной платы.

            Заявитель апелляционной жалобы отмечает, что в дополнительных соглашениях к договору аренды не указано, что по истечении срока действия дополнительного соглашения размер арендной платы становится равным размеру, установленному в первоначальной редакции договора.

Считает, что размер арендной платы за период с 21.04.2011 по 31.07.2011, исходя из ставки арендной платы в размере 669 408 рублей в месяц, составляет 1 957 118 рублей 66 копеек. С учетом изложенного, исходя из представленного расчета, по мнению заявителя жалобы, с ООО «Евролот Запад» в пользу ООО «Ярмарка-32» подлежит взысканию               11 518 рублей 10 копеек в возмещение расходов по уплате государственной пошлины (13 518 рублей 10 копеек за вычетом 2 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы).  

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2012 рассмотрение апелляционных жалоб отложено на 10.12.2012 (том 8, л. д. 123 – 132).

До начала судебного заседания в апелляционный суд поступило ходатайство ООО «Евролот Запад» о приобщении к материалам дела копий следующих документов: заявок на ограничение отпуска электроэнергии потребителям – неплательщикам от 22.03.2011 № 869/05 и от  12.08.2012 № 2239/05; заявки на отмену ограничения от 22.07.2011 № 2357/05; сопроводительного письма ОАО «Брянскэнергосбыт» от 06.12.2012 № 3106/БГО; письма ООО «Строй Эксперт» от 07.12.2012 № 3729 о периодах ограничения отпуска подачи электроэнергии потребителю ООО «Ярмарка 32» на объект торговый центр по адресу: город Брянск, улица Чкалова, дом 3 (том 9, л. д. 1 – 8).

В обоснование названного ходатайства истец указал на то, что данные документы подтверждают невозможность использования арендованного помещения для осуществления торговли по независящим от ООО «Евролот Запад» причинам.

Отмечает, что истец в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции заявлял ходатайство о выдаче судебного запроса в ОАО «Брянскэнергосбыт» на получение справки об отключении электроэнергии в здании торгового центра, поскольку получение справок самостоятельно займет продолжительное время. Суд отказал в выдаче судебного запроса.

Позже ООО «Евролот Запад» смогло получить указанные документы, свидетельствующие о том, что с 25.03.2011 по 23.07.2011 в здании торгового центра была ограничена подача электроэнергии. 

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца изложил доводы апелляционной жалобы ООО «Евролот Запад» и дополнительных пояснений к ней, поддержал их и заявленное ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

Представитель ответчиков возражал против доводов апелляционной жалобы ООО «Евролот Запад» и заявленного ходатайства, просил решение в обжалуемой истцом части оставить без изменения, а апелляционною жалобу – без удовлетворения.

Поддержал доводы апелляционной жалобы ООО «Ярмарка 32» в полном объеме.

Представитель истца с доводами апелляционной жалобы ответчика не согласился, просил решение в обжалуемой ООО «Ярмарка 32» части оставить без изменения, апелляционною жалобу – без удовлетворения.   

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Брянской области от 06.09.2012 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, заслушав представителей истца и ответчиков, явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Между ООО «Промсоюз В» (арендодатель) и ООО «Евролот Запад» (арендатор) был заключен договор аренды от 08.09.2008 (том 1, л. д. 23 – 27).

По условиям договора арендодатель обязался предоставить арендатору часть нежилого помещения площадью 2 405,3 кв. м, позиции № 1, 2, 12, 13, в том числе площадь, используемая арендатором, в размере 2 137 кв. м и площадь для совместного использования на первом этаже трёхэтажного здания, расположенного по адресу: город Брянск, улица Чкалова, 3, под реализацию продовольственных товаров на срок с 08.09.2008 до 31.08.2018.

Согласно пункту 4.1 договора размер месячной арендной платы был определён сторонами в сумме 600 рублей за один кв. м за использование помещения площадью 2 137,7 кв. м и за совместное использование помещений – 56 196 рублей в месяц, всего 1 338 816 рублей в месяц.

Указанный договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Во исполнение условий договора помещение было передано арендатору в пригодном для использования состоянии, без замечаний к состоянию площади, что подтверждается актом приема-передачи от 08.09.2008 (том 1, л. д. 28).

В связи с изменением собственника объекта, в котором находилось арендуемое помещение, соглашением от 01.10.2009, подписанным между ООО «Ярмарка-32»,                   ООО «ТК», ООО «Союз Лизинг» (новыми собственниками) и ООО «Евролот Запад», стороны установили, что с 01.10.2009 все права и обязанности арендодателя по договору от 08.09.2008 переходят к ООО «Ярмарка-32» и доходы, полученные от пользования объектом, а также арендная плата, полученная от сдачи объекта в аренду ООО «Евролот Запад», перечисляются на счет ООО «Ярмарка-32» (том 1, л. д. 31).

Указанное соглашение зарегистрировано в установленном порядке.

Фокинским районным судом города Брянска 28.07.2010 было удовлетворено ходатайство прокурора Фокинского района и применена обеспечительная мера в виде запрета арендодателям эксплуатации объекта по причине его несоответствия правилам пожарной безопасности.

На основании выданного судом исполнительного листа от 28.07.2010 (том 1,                       л. д. 33 – 35) судебным приставом-исполнителем было вынесено постановление от 04.08.2010 о запрете эксплуатации спорного объекта (том 1, л. д. 36).

Полагая, что указанные обстоятельства препятствуют пользованию арендуемым помещением, арендатор 10.08.2010 направил арендодателю уведомление № 294 о досрочном расторжении договора (том 1, л. д. 38) и 01.10.2010 претензию № 326 в адрес ООО «Ярмарка-32», ООО «ТК» и ООО «Союз Лизинг» (том 1, л. д. 12) с требованиями возместить убытки, понесенные в связи с закрытием торгового центра, и предложением о расторжении договора аренды.

Ссылаясь на то, что указанная претензия была оставлена арендодателем без удовлетворения, ООО «Евролот Запад» обратилось в суд с иском (том 1, л. д. 2 – 5).

Арендодатели, в свою очередь, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств по внесению арендной платы, также обратились в арбитражный суд с иском (том 4, л. д. 42 – 43).

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно удовлетворил требования ООО «Ярмарка 32» частично, а в удовлетворении требования ООО «Евролот Запад» отказал, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в данном Кодексе.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Судом первой инстанции установлено, что основаниями запрета деятельности торгового центра, в котором расположены арендуемые помещения, в 2010 году послужили выявленные Государственной инспекцией Фокинского района города Брянска по пожарному надзору нарушения требований Правил пожарной безопасности в Российской Федерации.

Данное обстоятельство подтверждается, в том числе, вступившими в законную силу судебными решениями Фокинского районного суда города Брянска от 20.04.2011.

Из материалов дела следует, что на момент передачи имущества в аренду арендатором не было выявлено недостатков принимаемых помещений, что подтверждается актом приёма-передачи от 08.09.2008, подписанным сторонами (том 1, л. д. 28); доказательства того, что арендатор не мог обнаружить недостатки принимаемого имущества во время его осмотра, не представлено.

Кроме того, как правильно отмечено судом первой инстанции, помещение было передано арендатору по акту от 08.09.2008 и в течение длительного времени (до 2010 года) использовалось по назначению; каких-либо претензий арендодателям в отношении невозможности использования помещения по назначению и требований по устранению недостатков имущества арендатор не предъявлял.

В силу пунктов 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы,