Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2012 по делу n А54-5967/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 (далее – Правила).

В соответствии с данными Правилами государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Пунктами 1 и 10 Правил предусмотрено, что организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством када­стра объектов недвижимости и его территориальными органами.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Согласно пункту 2.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 15.02.2007 № 39 (далее – Методические указания), при расчете кадастровой стоимости земельного участка в составе вида разрешенного использования учитываются факторы стоимости земельных участков в со­ставе земель населенных пунктов и информация о рынке земельных участков.

Пунктом 1.3 Методических указаний установлено, что кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется по состоянию на   01 января года путем проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в границах субъекта Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11, права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость.

Такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации может быть назначена экспертиза.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

В настоящее время пункт 3 статьи 66 ЗК РФ действует в редакции Федерального закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ, согласно которой в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, пункт 3 статьи 66 ЗК РФ как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 5 Правил государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255 (в редакции, действовавшей в спорный период), при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Поскольку заявленные ИП Ильиным А.И. требования имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что такое требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему функции по государственной кадастровой оценке, и заявленные требования подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

По смыслу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для возложения на орган кадастрового учета обязанности внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

В качестве доказательства действительной рыночной стоимости спорного земельного участка истцом представлен отчет оценщика общества с ограниченной ответственностью    Консультационно-аналитическая фирма «Спектр»  (далее –                      ООО КАФ «Спектр») от 14.10.2011 № 246/2011, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 4 075 841 рубль (том 1, л. д. 21 – 74).

Ответчики представленный истцом отчет независимого оценщика не оспорили, не представили доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости спорного земельного участка.

Поэтому суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в данном деле отсутствует спор о достоверности величины рыночной оценки объекта недвижимости, указанной в заключении оценщика ООО КАФ «СПЕКТР»  от 14.10.2011 № 246/2011.

Проведенная оценка и составленный 14.10.2011 отчет № 246/2011 правомерно признаны судом первой инстанции соответствующими требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и приняты в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции признает несостоятельными доводы заявителей апелляционных жалоб о том, что суд первой инстанции неправильно истолковал пункт 3 статьи 66 ЗК РФ, установив кадастровую стоимость спорного земельного участка равной рыночной как следствие недостоверности кадастровой оценки и что суд первой инстанции осуществил переоценку спорного земельного участка. 

В соответствии с пунктом 3.2.5.2 Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 № П/0152, сбор рыночной информации об объектах недвижимости производится в следующем порядке:

-  сбор рыночной информации о ценах сделок, спроса и предложений купли-продажи и ипотеки на незастроенные земельные участки;

- при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночной цене на незастроенные земельные участки осуществляется сбор дополнительной информации об арендной плате за незастроенные земельные участки, достаточной для построения модели;

- при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночных ценах и (или) арендной плате за незастроенные земельные участки осуществляется сбор дополнительной информации, достаточной для построения модели, о  рыночных ценах за единые объекты недвижимости, включающих в себя земельные участки;

- при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночных ценах и (или) арендной плате за земельные участки, и (или) рыночных ценах за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки, осуществляется сбор дополнительной информации, достаточной для построения модели, об арендной плате за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки.

В соответствии с названным порядком установления кадастровой стоимости расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется не в отрыве, а на основании статистического анализа рыночной стоимости земельных участков. 

Состав факторов стоимости земельных участков был утвержден протоколом межведомственной комиссии от 08.02.2008 и представлен в таблице 20 Основного тома отчета (том 3, л. д. 47 – 58). 

Вместе с тем при расчете кадастровой стоимости спорного земельного участка оценочной организацией – ООО «АварКом» использовались не утвержденные и не согласованные межведомственной комиссией факторы стоимости, а иные факторы стоимости, самостоятельно им примененные. В отчете ООО «АварКом» отсутствуют ссылки на источники информации о рынке недвижимости коммерческого назначения.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области представлены письма только трех организаций (агентства недвижимости «Приоритет», агентства недвижимости «Новоселье», Центрального агентства недвижимости) о направлении в электронном виде обществу «АварКом» архива данных по предложениям о продаже недвижимости (том 2,                       л. д. 47 – 50).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что при исполнении государственного контракта по кадастровой оценке земель оценочной организацией ООО «АварКом» в нарушение порядка сбора информации была собрана информация только о продаже земельных участков по цене продавца и рыночной цене единых объектов недвижимости, сбор иной рыночной информации, в том числе о значениях арендной платы по земельным участкам, не имеющим застройки, в отношении сведений регистрирующих органов о договорах купли-продажи земельных участков, продажи имущества должников (организаций-банкротов), об ипотечных сделках, не осуществлялся.

Доказательств достаточности примененных сведений для составления статистической модели, установленной нормативными актами, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области и ООО «АварКом» не было представлено ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции.

Учитывая недоказанность достоверности результата кадастровой оценки в отношении спорного земельного участка, суд первой инстанции пришел к правильным выводам о том, что права и законные интересы истца нарушены результатом проведенной государственной кадастровой оценки спорного земельного участка и заявленные                     ИП Ильиным А.И. требования, по существу, имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа.

Следовательно, такое требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком.

Суд первой инстанции также обоснованно указал на то, что согласно положениям действующего законодательства орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации утверждает те результаты государственной кадастровой оценки земель, в отношении которых Роснедвижимостью проведена соответствующая проверка и принято решение о соответствии Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.

Указом Президента Российской Федерации от 25.12.2008 № 1847 Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости упразднено, его функции переданы Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (переименованной Федеральной регистрационной службе).

Суд первой инстанции обоснованно указал на то, что соблюдение административной процедуры Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области и утверждение акта проверки не является бесспорным доказательством заранее определенной силы, свидетельствующим о достоверности исходных данных, использованных при проведении кадастровой оценки земельного участка, и не исключает возможность их проверки в судебном порядке и необходимость подтверждения соответствующих сведений.

Согласно пункту 12 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 8.1 Административного регламента контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации осуществляется Управлением Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации.

В силу требований пунктов 9.6 – 9.12 Административного регламента Роснедвижимостью осуществляется проверка отчета исполнителя работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации на предмет соответствия Методическим указаниям.

В случае принятия решения о соответствии отчета Методическим указаниям Роснедвижимость в срок не более трех рабочих дней с даты составления акта проверки направляет согласованные сведения о кадастровой стоимости земельных участков в Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации вместе с актом проверки. После получения указанных сведений и акта проверки Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации представляет в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации сведения о кадастровой стоимости земельных участков на утверждение.

Как следует из материалов дела, исполнителем работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов на территории Рязанской области, в том числе и земельного участка, принадлежащего истцу, являлось ООО «АварКом», предоставившее по итогам оценки отчет № 2118-1/2008 от 11.09.2009 (том 3, л. д. 1 – 89). 

По результатам проверки указанного отчета Управлением Роснедвижимости по Рязанской области было принято решение о соответствии отчета Методическим указаниям.

После совершения указанных действий и принятия решения Управлением Роснедвижимости по Рязанской области материалы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области были представлены в исполнительный орган государственной власти Рязанской области и утверждены постановлением Правительства Рязанской области от 25.11.2009 № 324.

На основании данных результатов государственной кадастровой оценки земель, утвержденных названным актом, Управлением Росреестра по Рязанской области были внесены в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Результатами