Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2012 по делу n А68-2253/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением аналогичных правил.

Пунктом 1 абзаца 3 статьи 655 ГК РФ предусмотрено, что уклонение одной стороной от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Согласно пункту 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Пунктом 3.1  договора субаренды от 01.01.2011 № 05 А предусмотрена обязанность субарендатора по передаче в течение 10 дней с момента прекращения (расторжения) договора  арендатору  арендуемых помещений по акту приема-передачи, свободным от своего имущества и имущества третьих лиц, в надлежащем состоянии, пригодном для пользования (том 1, л. д. 40).

Как следует из  акта приема-передачи арендованного помещения от 01.01.2011 к названному договору субаренды, его стороны зафиксировали техническое состояние  нежилого помещения как удовлетворительное и  позволяющее использовать его в целях, предусмотренных договором аренды (том 6, л. д. 27).

Согласно пункту 7.1 договора срок договора – до 30 декабря 2011 года (том 1,                       л. д. 42).

Таким образом, согласно условиям договора  у ответчика в связи с истечением срока договора возникала обязанность по передаче истцу  арендованных площадей по акту приема-передачи не позднее 10.01.2012.

Из имеющихся в материалах дела доказательств не следует, что ответчик извещал арендодателя о готовности вернуть помещение по соответствующему акту, а арендодатель уклонялся от приема помещения.

По правилам статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По смыслу названных правовых норм бремя доказывания надлежащего исполнения обязанности вернуть арендодателю имущество, являвшееся предметом прекращенного договора, лежит на обязанной стороне –  арендаторе.

Из материалов дела следует, что истец, а также по его поручению нотариус   неоднократно направляли по адресу, указанному в договоре субаренды, и по месту регистрации директора ЗАО «Энерго Сталь» Агафонова Д.А.  письма и телеграммы о необходимости освободить помещение и передать арендуемые помещения по акту приема-передачи (том 1, л. д. 118 – 119,  том 2, л. д. 34 – 37,  50-51, 107-109, том 3,                  л. д. 1 – 8). Направление данных документов подтверждено имеющимися в материалах дела почтовыми квитанциями, описями о вложении,  почтовыми уведомлениями.  

Суд апелляционной  инстанции отклоняет возражения ответчика о том, что данные письма и телеграммы ответчиком получены не были, в связи с чем он не был надлежащим образом извещен о предлагаемом истцом времени составления  соответствующих документов  о передаче спорных помещений.  

Действительно, при направлении  истцом  и нотариусом  телеграмм по адресу:                г. Тула, ул. Железнодорожная, д. 48, указанному в договоре субаренды, от органов связи поступали уведомления о невручении телеграмм в связи с выбытием адресата (том 3,             л. д. 3, 5).

Вместе с тем на ответчике согласно условиям пункта 8.4 договора субаренды лежит обязанность по уведомлению об изменении почтовых и юридических адресов. Кроме того, в данном пункте определено, что в случае несвоевременного уведомления исполнение договора в соответствии с данными, указанными в нем, является надлежащим исполнением (том 1, л. д. 43).

В гражданском обороте лица должны действовать добросовестно (пункт 2 статьи 6, пункт 3 статьи 10 ГК РФ). Согласно условиям договора все правовые отношения сторон регламентированы, в связи с чем ответчик, располагая информацией о прекращении действия в декабре 2011 года договора субаренды, самостоятельно обязан был предпринять меры по передаче арендованного помещения, чего им сделано не было.

Имеющееся в материалах дела телеграмма ЗАО «Энерго Сталь» от 02.02.2012                  (том 2,     л. д.  52) с предложением передачи помещений 03.02.2012 в 10 часов адресована не истцу, а   ОАО     «Хозрасчетный строительный участок», который является собственником спорных помещений, но не состоит с ответчиком в обязательственных отношениях.

В ответ на данную телеграмму      ОАО     «Хозрасчетный строительный участок» в адрес ответчика было направлено письмо о необходимости передачи имущества именно арендодателю – ООО «Тульский Электромеханический завод» (том 2, л. д. 53 – 54). 

Ответчик в суде первой инстанции не смог подтвердить нахождение полномочного представителя 03.02.2012 в 10 часов по адресу арендованного помещения. 

В материалах дела имеется письмо Тульской торгово-промышленной палаты о том, что эксперты 03.02.2012 проводили экспертизу на предмет оценки ущерба с 10-00     до 12-00 в помещении по ул. Железнодорожная, д. 48.  Ответчик в данное  время  не  находился   в   спорном   помещении.

До настоящего времени ответчик не передал истцу арендованное имущество по акту приема-передачи.

Суду не представлен акт приема-передачи арендованного имущества, подписанный обеими сторонами после окончания срока действия договора, другие доказательства, свидетельствующие о том, что ответчик совершал действия, направленные на возврат спорного имущества в первоначальном состоянии, отсутствуют уведомления ответчика о необходимости направить представителей истца для подписания актов приема-передачи.

Также не представлено доказательств того, что в спорный период – с 01.01.2012 по 01.03.2012 арендодатель  (истец) уклонялся от получения имущества.

Исходя из изложенного ни законом, ни договором не предусмотрено право субарендатора отказываться от передачи помещений после прекращения договора.

Кроме того,  имеющимся в материалах дела актом экспертизы  Тульской торгово-промышленной палаты  от 10.02.2012 № 050-03-00029 (том 3, л. д. 48 – 50),  проведенной на основании постановления о назначении экспертизы нотариуса Каримовой О.И. от 31.01.2012 (том 1, л. д. 108),  зафиксированы дефекты пола в виде нарушения целостности бетонной стяжки, на площади пола имеются не вывезенный бытовой производственный мусор в виде металлической стружки, болванок и т.д.

На площади пола имеются дефекты в виде глубоких выбоин и ям (приведены цифровые значения глубины выбоин и ям).

Экспертами сделан вывод о том, что ООО «Тульский электромеханический завод» нанесен ущерб в размере 1 701 299 рублей 23 копеек.

Протоколом осмотра и исследования доказательств от 31.01.2012, составленным нотариусом Каримовой О.И. (том 1, л. д. 126), также зафиксировано нарушение целостности бетонной стяжки пола.  Нотариусом произведена фотографическая съемка  выявленных повреждений (том 1, л. д. 127 – 150, том 2,  л. д. 1 – 33).

Таким образом, ответчиком, помимо неподписания акта приема-передачи после окончания срока аренды помещений, было оставлено помещение в ненадлежащем состоянии, не пригодном для использования без проведения необходимых ремонтных работ по его восстановлению, что противоречит пункту  3.1 «и» договора и положениям статьи 622 ГК РФ. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, их обеспечения, восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В результате исследования фактических обстоятельств дела, изучения доводов участвующих в деле лиц, а также на основании оценки представленных в дело доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает в достаточной степени подтвержденным факт нарушений, допущенных                                    ЗАО «Энерго Сталь» в отношениях с ООО «Тульский электромеханический завод»  в рамках исполнения названного договора аренды.

 Арендные отношения подчиняются правилам встречного исполнения обязательства. Освобождение арендованного помещения и оставление его в непригодном состоянии без составления соответствующего документа о его передаче  не является основанием  для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Положения пункта 7. 6  договора аренды субаренды от 01.01.2011 № 05 А    об обязанности субарендатора об уплате арендной платы в связи с нарушением срока передачи помещения более чем на 10 дней  лишь за фактическое время пребывания в арендуемом помещении противоречат императивным положениям статьи 622 ГК РФ о праве  арендодателя потребовать внесения арендной платы за все время просрочки невозврата помещения.

Учитывая изложенное, жалоба истца подлежит удовлетворению.  С ответчика в пользу истца надлежит взыскать арендную плату в размере 1 300 000 рублей за период февраля – марта 2012 года из расчета 650 тыс. рублей в месяц (пункт 5.1. договора субаренды), а решение Арбитражного суда Тульской области в этой части подлежит отмене. 

В соответствии с частью части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ, изложенным в пункте 25 постановления от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Таким образом, в связи с тем, что судебный акт первой инстанции обжалуется истцом только в части отказа суда области во взыскании с ответчика арендных платежей за период февраля – марта 2012 года в сумме 1 300 000 рублей, в остальной части заявителем не обжалуется и лица, участвующие в деле, своих возражений не заявили, решение Арбитражного суда Тульской области от 28.08.2012   по жалобе истца в части   отказа судом области    в удовлетворении других исковых требований ООО «Тульский электромеханический завод» не является предметом проверки суда апелляционной инстанции. Ответчик и третье лицо соответствующих возражений  не заявили.

В остальной части обжалуемое  решение следует оставить без изменений, а апелляционную жалобу ответчика  без удовлетворения исходя из следующего.

Доводы ответчика о том, что договор субаренды от 01.01.2011 был прекращен в сентябре 2011 года, что следовало из уведомления истца от 19.09.2011 исх. 836-1 (том 3,      л. д. 82), что  основной договор аренды от 01.12.2010 прекратил свое действие, подлежат отклонению, исходя из следующего.  

Истцом в материалы дела представлены копии материалов дела № А68-9185/2011  по спору между истцом и ответчиком (том 8, л. д. 11 – 82), из которых также не усматривается факт расторжения договора аренды от 01.12.2010. На момент рассмотрения настоящего дела ответчик был осведомлен о действии основного договора аренды                      от 01.12.2010.

В силу положений части 2 статьи 268 АПК РФ документы, представленные для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы в соответствии со статьей 262 настоящего Кодекса, принимаются и рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции по существу.

В материалах далее отсутствуют документы, подтверждающие расторжение договора аренды между истцом и третьим лицом.

Как следует из отзыва третьего лица, представленного на апелляционную жалобу ответчика, договор аренды недвижимости от 01.12.2010, заключенный между ООО «Тульский электромеханический завод» и ОАО «ХСУ», истцом не расторгался и действует до настоящего времени. Указывает, что ответчику было известно данное обстоятельство в рамках рассмотрения дела № А68-9185/2011 (том 8, л. д. 105).

Истец неоднократно информировал ответчика о том, что договор субаренды не прекратил свое действие в сентябре 2011 года, письмами и телеграммами, которые имеются в материалах дела (том 2, л. д. 34, 35, 42, том 3, л. д. 1).

Как усматривается из пункта 7.1 договора субаренды от 01.01.2011 № 05 А   (том 1, л. д. 35 – 44), срок его действия определен до 30.12.2011.

В соответствии с пунктом 7.2 договора субаренды расторжение договора допускается по соглашению сторон. Однако в материалах дела отсутствует соглашение о расторжении договора субаренды до 30.12.2011 в добровольном порядке, на что ссылается ответчик.  

Довод о необоснованности взыскания судом области с ответчика задолженности за электроэнергию, пени за просрочку оплаты субарендных платежей и неустойки в размере 1 300 000 рублей, взысканной на основании пункта 7.6 договора субаренды, поскольку, по мнению ответчика, договор субаренды прекратил свое действие, подлежит отклонению.

Как было уже указано выше и подтверждено материалами дела, договор аренды от 01.12.2010 между истцом и третьим лицом не прекратил свое действие, соответственно, договор субаренды в  спорный период также действовал, так как отсутствует соглашение сторон о его расторжении. Суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика оспариваемые суммы в соответствии с условиями  договора субаренды. Расчет требований истца ответчиком не оспорен, контррасчет не представлялся.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы ответчика не влияют на законность