Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2013 по делу n А54-87/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

принимает одно из следующих решений, которое оформляется актом проверки:

- о соответствии отчета Методическим указаниям;

- о выявлении нарушений Методических указаний при выполнении работ по определению кадастровой стоимости земельных участков.

В случае принятия решения о соответствии отчета  Методическим указаниям Роснедвижимость  в срок не более трех рабочих дней с даты составления акта проверки направляет согласованные  сведения  о кадастровой стоимости  земельных участков (результаты государственной кадастровой оценки земель) в Управление Роснедвижимости по субъекту  РФ вместе с актом проверки.

После получения указанных сведений и акта проверки Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации представляет в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации  сведения о кадастровой стоимости земельных участков (результаты государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации) на утверждение.

На основании приведенных вышеуказанных нормативных актов, суд первой инстанции пришел к правильному выводу   о том что орган  исполнительной власти субъекта РФ утверждает  те результаты государственной кадастровой оценки земель, в отношении которых Роснедвижимостью была проведена соответствующая проверка  и в отношении которых принято  решение о соответствии  Методическим  указаниям  по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.

Указом Президента РФ от 25.12.2008 N 1847 Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости упразднено, его функции возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), созданную в результате переименования Федеральной регистрационной службы.

На основании пункта 8.1 Регламента контроль за ходом выполнения  работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации осуществляется Управлением Роснедвижимости  по субъекту Российской Федерации, которое также осуществляет  контроль за достоверностью  сведений, являющихся результатом государственной кадастровой оценки  земельных участков, к каковым относятся расчет удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков и определение кадастровой стоимости каждого из земельных участков, расположенных на соответствующей территории.

Апелляционная инстанция соглашается с выводом суда области о том, что соблюдение административной процедуры Управлением и утверждение акта проверки Росреестром не является бесспорным доказательством, свидетельствующим о достоверности исходных данных, использованных при проведении кадастровой оценки земельного участка, и не исключает возможность их проверки в судебном порядке и необходимость подтверждения соответствующих сведений.

В соответствии с п. 5 Правил основой для государственной кадастровой оценки земель поселений является статистический анализ рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

В соответствии с п. 2.2.1 Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10 Методических указаний, осуществляется на основе определения состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов; сбора сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов; группировки земельных участков в составе земель населенных пунктов; сбора рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости; построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов; расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Пунктом 2.2.7 Методических указаний установлено, что если построенная статистическая модель выражает зависимость кадастровой стоимости земельного участка от значений факторов стоимости, то расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется подстановкой значений факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в статистическую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

В соответствии с пунктом 3.2.5.2 Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 N П/0152, сбор рыночной информации об объектах недвижимости производится на основании сбора рыночной информации о ценах сделок, спроса и предложений купли-продажи и ипотеки на незастроенные земельные участки; при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночной цене на незастроенные земельные участки осуществляется сбор дополнительной информации об арендной плате за незастроенные земельные участки, достаточной для построения модели; при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночных ценах и (или) арендной плате за незастроенные земельные участки осуществляется сбор дополнительной информации, достаточной для построения модели, о рыночных ценах за единые объекты недвижимости, включающих в себя земельные участки; при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночных ценах и (или) арендной плате за земельные участки, и (или) рыночных ценах за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки, осуществляется сбор дополнительной информации, достаточной для построения модели, об арендной плате за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки.

В соответствии с названным порядком установления кадастровой стоимости, расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется на основании статистического анализа рыночной стоимости земельных участков.

Как следует из материалов дела, исполнителем работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов на территории Рязанской области, в том числе и земельного участка, принадлежащего ОАО "Экспресс Марин", являлось ООО "АварКом" (государственный контракт от 11.12.2007 № 35.301007.499-о), предоставившее по итогам оценки отчет № 2118-1/2008 (т.2 л.д.1), в том числе в отношении земельного участка с кадастровым номером 62:29:0130002:243, согласно которой удельный показатель для расчета кадастровой стоимости применен в размере 2802,73 руб., кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 40891830,70 руб.

При анализе указанного отчета судом области установлено, что при исполнении государственного контракта по кадастровой оценке земель оценочной организацией – Обществом «АварКом»  в нарушении порядка сбора информации была собрана информация только о продаже земельных участков по цене продавца и рыночной цене единых объектов недвижимости, однако, сбор иной рыночной информации, в том числе о значениях арендной платы по земельным участкам, не имеющим застройки, в отношении сведений регистрирующих органов о договорах купли – продажи земельных участков, продажи имущества должников (организаций – банкротов), об ипотечных сделках не осуществлялся.

Состав факторов стоимости земельных участков утвержден протоколом межведомственной комиссии от 08.02.2008.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда области о том, что при расчете кадастровой стоимости ООО «АварКом» использовались не утвержденные межведомственной комиссией факторы стоимости, а также факторы стоимости, самостоятельно примененные исполнителем. С межведомственной комиссией не согласовывались примененные по отчету факторы стоимости.

Судом области также установлено, что в отчете ООО «АварКом»  отсутствуют ссылки на источники информации о рынке недвижимости коммерческого назначения. В материалах дела имеются только письма трех организаций (агентства недвижимости «Приоритет»,  агентства недвижимости «Новоселье» Центрального агентства недвижимости о направлении в электронном виде обществу "Авар-Ком" архива данных по предложениям о продаже недвижимости.

Доказательств достаточности примененных сведений для составления статистической модели, установленных нормативными актами, Управлением Росреестра по Рязанской области и ООО "АварКом" в материалы дела не представлено.

Таким образом, является правильным вывод суда первой инстанции о том, что  Государственная кадастровая оценка спорного земельного участка проведена с нарушением требований Правил и Методических рекомендаций по проведению кадастровой оценки.

Учитывая недоказанность  достоверности  результата кадастровой оценки в отношении спорных земельных участков, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу  о том, что права и законные интересы Общества с ограниченной  ответственностью «Экспресс Марин» нарушены результатом  проведенной государственной кадастровой оценки спорных земельных участков.

Права Общества, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных земельных участков его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11,  права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость.

Такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации может быть назначена экспертиза.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Исходя из пункта 5 Правил государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Заявленные истцом требования, по существу, имеют своим предметом установление соответствия между кадастровой и рыночной стоимостями земельного участка и внесение соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета.

В рассматриваемом случае в качестве доказательства действительной рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2010 истцом представлен отчет оценщика - общества с ограниченной ответственностью Консультационно-аналитическая фирма "Спектр" (далее - ООО КАФ "Спектр") от 09.12.2010 № 470/2010, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2010  составляет 11725983 руб.

Рыночная стоимость земельного участка установлена в порядке, предусмотренном ФЗ от 28.12.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В соответствии со статьей 11 данного закона в отчете независимого оценщика ООО КАФ «Спектр» содержатся обязательные сведения в том числе, об используемых стандартах оценки, обоснование используемого при оценке методологического подхода, информация по всем используемым ценообразующим факторам.

Поскольку ответчики рыночную стоимость земельного участка, определенную на основании указанного заключения, не оспорили, доводов относительно недостоверности отчета не представили, судебная коллегия приходит к выводу о том, что между сторонами отсутствует спор по поводу обоснованности оценки рыночной стоимости земельных участков.

В связи с изложенным, суд области правильно указал, что экспертиза отчета ООО КАФ «Спектр» в порядке ст. 17.1 ФЗ № 135-ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не является обязательной, так как отчет составлен 09.12.2010, то есть до вступления в силу изменений названного закона, которым введена указанная ст. 17.1. При этом стороны с ходатайством о проведении судебной оценочной экспертизы либо экспертизы отчета оценщика ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции не обращались.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно принял отчет оценщика ООО КАФ «Спектр» в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка, установив кадастровую стоимость данного земельного участка равной его рыночной стоимости.

Довод ответчиков о том, что рыночная стоимость земельных участков, установленная на 01.01.2010 не может быть использована  в качестве кадастровой стоимости обоснованно отклонен судом области, поскольку кадастровая стоимость являющаяся недостоверной и не соответствующей рыночной введена с 01.01.2010.

Довод ответчика о нарушении судом первой инстанции требований статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении данного спора отклоняется судебной коллегией, поскольку исковые требования рассмотрены судом области в соответствии с правовой позицией, сформулированной  в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.06.2011 № 913/11,  согласно которой заявленные требования подлежат рассмотрению в порядке искового производства.

Как следует из заявления, истцом изначально предъявлены требования в порядке искового производства, в связи с чем, позиция заявителя жалобы, о том, что истцом заявлены требования в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной жалобы отклоняется как не соответствующая действительности.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу, судебной коллегией не принимается,