Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 по делу n А68-10139/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

31 мая 2013 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел. [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Тула

 Дело № А68-10139/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 24.05.2013

Постановление изготовлено в полном объеме 31.05.2013

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола секретарем судебного заседания  Никишкиной И.Ю., при участии от  истца (ответчика по встречному иску) – министерства имущественных и земельных отношений Тульской области (ИНН 7106503078, ОГРН 1087154003518) – представителя Агапкиной Ю.А. (доверенность от 08.05.2013 № 20-01-22/4845), ответчика (истца по встречному иску) – общества с ограниченной ответственностью «Строительство и инвестиции»                     (ИНН 7107097397, ОГРН 1067107023730) – представителя Шараповой И.В. (доверенность от 01.11.2012), рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительство и инвестиции» на решение Арбитражного суда Тульской области от 28.02.2013 по делу № А68-10139/12                     (судья Глазкова Е.Н.), установил следующее.

Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области обратилось (далее – министерство, истец) обратилось в арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строительство и инвестиции» (далее – ООО «Строительство и инвестиции», ответчик) об освобождении земельного участка.

ООО «Строительство и инвестиции» подало встречный иск к министерству о признании договора аренды от 25.10.2005 № 05Ц0874 действующим.

Решением Арбитражного суда Тульской области исковые требования министерства удовлетворены. Встречные исковые требования ООО «Строительство и инвестиции» оставлены без удовлетворения.

Ответчик (по первоначальному иску) в апелляционной жалобе,  ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого решения просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

По его мнению, судом области сделан необоснованный вывод о том, что                ООО «Строительство и инвестиции» не вело освоение земельного участка в соответствии с целями заключенного договора аренды и не осуществляло строительство в период до окончания разрешения на строительство. В указанный период ответчик                             (по первоначальному иску) активно вел работы с энергоснабжающими организациями.

Обращает внимание на то, что ответчик (по первоначальному иску) неоднократно обращался к истцу в период действия договора аренды с просьбой о пролонгации договора.

Считает, что ответчик не имел возможности продлить разрешение на строительство, поскольку спустя 4 дня после окончания срока действия разрешения на строительство 02.11.2010 истцом было направлено уведомление о прекращении действия договора аренды.

Полагает необоснованными ссылки суда области на акт обследования земельного участка от 26.11.2012 № 216 в качестве доказательства не освоения земельного участка.

Указывает, что вынесенное решение суда противоречит правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/2008.

По его мнению, договор аренды земельного участка является действующим, поскольку не погашена запись о прекращении действия договора аренды.

Обращает внимание на то, что за весь период с момента уведомления о расторжении договора ООО «Строительство и инвестиции» производило оплату арендной платы, истец денежные средства принимал.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считая принятое решение законным и обоснованным, просил оставить его  без изменений, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца возражал против  апелляционной жалобы по основаниям, указанным в письменном отзыве на апелляционную жалобу.

Представитель ответчика (по первоначальному иску) в судебном заседании поддержал позицию жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, между комитетом по управлению имуществом       г. Тулы (арендодатель) и ОАО «Центргаз» (арендатор) был заключен договор аренды  от 25.10.2005 № 05Ц0874 земельного участка с кадастровым номером 71:30:05 01 01:0008, площадью 4 816, 00 кв. м, расположенного по адресу: Тульская область, г. Тула, Центральный район, ул. Ф. Энгельса, 4 , для строительства гостиницы, сроком на 3 года (т. 1, л. д. 25 – 30).

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор согласно пункту 3.4 договора считается заключенным и вступает в силу со дня его государственной регистрации.

Договор был зарегистрирован 15.12.2005, что подтверждается штампом уполномоченного органа на договоре (т. 1, л. д. 30).

Соглашением от 21.01.2008 к договору аренды стороны дополнили договор пунктом 9.1.6, которым включили в обязанности арендатора в срок до 30.12.2008 разработать проектную документацию, согласовать ее с уполномоченными государственными и муниципальными органами, осуществить государственную экспертизу проектной документации (т. 1, л. д. 36).

Соглашение прошло государственную регистрацию 11.04.2008 (т. 1, л. д. 37).

В соответствии с постановлением администрации Тульской области от 04.05.2009 № 293 «О внесении дополнений в Постановление администрации Тульской области от 21.01.2008 №34 «Об утверждении Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Тульской области», департамент имущественных и земельных отношений Тульской области выступает в качестве арендодателя при заключении договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области – городе Туле, в том числе по действующим и вновь заключаемым договорам аренды, а также по прекращенным договорам аренды обязательства по которым не исполнены.

Указом губернатора Тульской области от 15.09.2011 №1 «О правительстве Тульской области и органах исполнительной власти Тульской области» департамент имущественных и земельных отношений Тульской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Тульской области.

Соглашением от 03.04.2008 № 193-08 ОАО «Центргаз» уступило                          ООО «Строительство и инвестиции» права и обязанности, предоставленные                          ОАО «Центргаз» постановлениями от 15.07.2005 № 1287 «О предоставлении ОАО «Центргаз» в аренду земельного участка, расположенного по ул. Ф.Энгельса в Центральном районе г. Тулы для строительства гостиницы (в редакции постановлений от 06.10.2006 № 2381 и от 27.09.2007 № 3494) и от 29.01.2008 № 251 «Об утверждении градостроительного плана земельного участка, расположенного по ул. Ф.Энгельса в Центральном районе г. Тулы».

ОАО «Центргаз» и ООО «Строительство и инвестиции» заключили соглашение            от 15.09.2008 о передаче прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды, зарегистрированное в управлении Федеральной регистрационной службы по Тульской области 30.10.2008 (т. 1, л. д. 38).

ООО «Строительство и инвестиции» получило разрешение на строительство от 28.11.2008 № 71-408/08 сроком действия до 28.10.2010 (т. 1, л. д. 64).

Письмом от 22.12.2008 № 23/08 арендатор обратился в комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы с просьбой подписать соглашение о продлении срока действия договора аренды от 25.10.2005 № 05Ц0874. В ответе                    от 10.03.2009 на обращение департамент сообщил об отсутствии необходимости в продлении срока договора, поскольку он считается возобновленным на неопределенный срок (т. 1, л. д. 65 – 66).

Департамент имущественных и земельных отношений Тульской области 05.11.2010 направил арендатору уведомление от 02.11.2010 № 35-01-14/8148 об отказе от договора аренды № 05Ц0874 от 25.10.2005, согласно которому действие договора аренды прекращается по истечении месяца со дня доставки уведомления, в срок до окончания действия договора ответчику надлежало освободить земельный участок и передать его по акту-приема-передачи арендодателю (т. 1, л. д. 45).

Уведомление было получено Арендатором 03.12.2010, что подтверждено отметкой на почтовом уведомлении (т. 1, л. д. 46).

Земельный участок ответчиком передан арендодателю не был, что послужило основанием для обращения министерства с иском в Арбитражный суд Тульской области.

ООО «Строительство и инвестиции» с иском не согласилось и подало встречный иск о признании договора аренды от 25.10.2005 № 05Ц0874 действующим.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая во встречных, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующем.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –           ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В данном случае правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка.

Правовое регулирование указанного договора предусмотрено                               параграфом 1 главы 34 ГК РФ.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации                     (далее – ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Кроме указанных в пункте 1 статьи 46 ЗК РФ случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в иных предусмотренных федеральными законами случаях (подпункт 7 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 № 3318/11 лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 ГК РФ до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки.

Как следует из материалов дела, министерство 02.11.2010 направило в адрес ответчика уведомление об отказе от договора аренды, которое получено                               последним 03.12.2010 (т. 1, л. д. 45 – 46).

Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

С учетом изложенного, суд области по праву пришел к выводу о том, что односторонний отказ арендодателя от договора аренды земельного участка от 01.04.2010 № 10Ц2243 не противоречит действующему законодательству Российской Федерации, в связи с чем договор прекратил свое действие с 03.01.2011.

При этом судом области дана правильная оценка возражениям ответчика об отсутствии оснований для расторжения договора.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,                   ООО «Строительство и инвестиции» получило разрешение на строительство сроком действия до 28.10.2010 (т. 1, л. д. 64).

До заключения договора о передаче прав по договору аренды первоначальный Арендатор – ОАО «Центргаз» в 2006 году получил заключение об инженерно-геологических изысканиях, заказал проектную документацию, которая была разработана в 2007 году, в 2007 году, получил технические условия на водоснабжение, водоотведение, подключение к ливневой канализации, на устройству наружного освещения, радиофикацию, оборудование телевизионными антеннами, согласование с ГИБДД УВД по Тульской области, решил вопрос о составлении и утверждении градостроительного плана земельного участка (постановление от 29.01.2008). До получения разрешения на строительство проектная документация и результаты инженерных изысканий прошли государственную экспертизу, и проект получил положительное заключение от 20.06.2008. ООО «Строительство и инвестиции» в феврале 2009 года получило технические условия ООО «Туларегионгаз» и ОАО «Тулагорэлектросети».

Фактически все необходимые работы, предшествующие строительству были выполнены до 2010 года. ООО «Строительство и инвестиции» заключило с                          ООО «Белстрой-1» договор строительного подряда от 07.12.2009 № 12 на работы по устройству фундаментов и монтажу металлоконструкций каркаса объекта – Гостинично-деловой комплекс по ул. Ф.Энгельса в г. Туле (т. 1, л. д. 93).

По договору подряда представлены только два акта за июнь 2010 года, иные доказательства строительства не представлены. Из данных актов можно сделать вывод о проведении неких земляных работ. Видимые следы строительства в виде котлована, фундамента, установленных металлоконструкций отсутствуют, равно, как не подтверждено выполнение работ по выносу сетей. Строительство не завершено до настоящего времени, что подтверждено актом обследования земельного участка от 02.11.2012 № 216, где указано, что земельный участок на местности огорожен забором из профлиста (т. 1, л. д. 97 – 100).

Судом первой инстанции