Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2013 по делу n А23-4536/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

утверждена рыночная стоимость арестованного имущества – здания магазина ООО «Универмаг «Черемушки», 3-х этажное, общей площадью 1484,8 кв. м, расположенного по адресу: Калужская область, г. Калуга, ул. М. Жукова, д. 32, определенная на основании отчета                               ООО «Росэкспертиза Калуга» № КД-04-2012-109/2012 об оценке рыночной стоимости недвижимости.

Согласно указанному отчету рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 08.10.2012 составила 30 617 тыс. рублей, в том числе земельный участок, застроенной площадью 866 кв. м, адрес объекта: г. Калуга, ул. Маршала Жукова, д. 32.

Земельным законодательством закреплен принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)), в соответствии с которым все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2 статьи 271, пункты 1 и 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

Отсутствие правоустанавливающих документов у должника на земельные участки под объектами недвижимости может повлиять на стоимость данных объектов, но обязательно должно быть учтено.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 № 14831/09 и от 03.04.2012 № 14556/11 изложен правовой подход, в соответствии с которым сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является недействительной (ничтожной).

В данном случае в соответствии с экспертным заключением оценщика стоимость арестованного имущества составляет 30 617 тыс. рублей.

В стоимость арестованного имущества входят следующие объекты: нежилое здание магазина ООО «Универмаг «Черемушки», общей площадью 1 484,8 кв. м, расположенного по адресу: Калужская область, г. Калуга, ул. М. Жукова, д. 32, и земельный участок, застроенной площадью 866 кв. м, адрес объекта: Калужская область, г. Калуга,                            ул. М. Жукова, д. 32, стоимостью 2 127 тыс. рублей.

Оцениваемый объект определен оценщиком как объект коммерческого назначения, расположенный по адресу: г. Калуга, ул. Маршала Жукова, д. 32, и представляющий собой единый земельно-имущественный комплекс.

Вместе с тем, как установлено судом, судебным приставом-исполнителем арест на земельный участок, застроенной площадью 866 кв. м, адрес объекта: Калужская область, г. Калуга, ул. М. Жукова, д. 32, не накладывался. Оценка земельного участка экспертному учреждению не поручалась.

Изучив отчет ООО «Росэкспертиза Калуга», суд первой инстанции пришел к выводу о том, что судебный пристав-исполнитель не должен был принимать определенную названным оценщиком стоимость имущества, поскольку оценщиком при проведении оценки были применены коэффициенты на вынужденность продажи, была рассчитана скидка на вынужденность продажи.

Так, в отчете от 08.10.2012 № КД-04-2012-109/1012 указано, что реализация имущества производится в условиях ограниченного временного фактора, что значительно ограничивает спрос на имущество. Данные обстоятельства имеют существенный характер и непосредственно влияют на определяемую оценочную стоимость. В зависимости от возраста имущества отличия ликвидационной стоимости от рыночной оцениваются как достаточно высокие и средней степени. Важнейшим фактором, влияющим на различия в рыночной и ликвидационной стоимостях, выступает срок экспозиции. При этом, чем ниже планируемый срок экспозиции ликвидируемого имущества по сравнению с оптимальным, тем сильнее снижается возможная стоимость. Исходя из этих данных, была рассчитана скидка на вынужденную продажу для оцениваемого имущества.

В статье 85 Закона № 229-ФЗ не содержится понятия «ликвидационная стоимость», в ней указано, что оценка проводится по рыночным ценам. То есть при составлении отчета в нарушение положений статьи 3 Закона № 135-ФЗ и пункта 6 Федерального стандарта оценки № 2 оценщиком была определена не рыночная, а ликвидационная стоимость оцениваемого имущества.

С учетом названных обстоятельств суд пришел к обоснованному выводу о том, что применение определенной судебным приставом стоимости имущества при его реализации создаст предпосылки для нарушения прав должника и неосновательного обогащения приобретателей.

Исходя из изложенного довод апелляционной жалобы о совершении судебным приставом-исполнителем необходимых действий, направленных на надлежащее исполнение требований исполнительного документа в рамках исполнительного производства № 770/11/23/40-СД и соблюдении положений Закона № 229-ФЗ, отклоняется судом.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции в нарушении        статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не привлек к участию в деле в качестве третьего лица оценщика, а также не назначил судебную экспертизу с привлечением независимых оценщиков, отклоняются судом, в связи со следующим.

Согласно разъяснениям Президиума ВАС РФ, содержащимся в пункте 2 информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

То есть, исходя из данных разъяснений привлечение оценщика, осуществившего оспариваемую оценку рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований осуществляется в случаях заявления ходатайства лицом, участвующим в деле, или же с согласия участвующих в деле лиц.

В настоящем случае лица, участвующие в деле, подобного ходатайства не заявляли, своего согласия  не давали.

Ссылка судебного пристава-исполнителя на пункт 5 отчета несостоятельна, поскольку, как усматривается из самого отчета,  его пункты 5.1, 5.2 касались только земельного участка при том, что он оценке не подлежал.

Также суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что согласно ФСО № 1 итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев (пункт 26).

В соответствии с частью 8 статьи 85 Закона № 229-ФЗ в случае истечения срока, в течение которого рыночная стоимость объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть рекомендована для совершения сделки, в течение одного месяца со дня истечения указанного срока проводится повторная оценка имущества должника.

Принимая во внимание тот факт, что на момент принятия решения по настоящему делу с даты составления отчета № КД-04-2012-109/1012 (08.10.2012) прошло более               6 месяцев, итоговая величина стоимости объектов оценки, указанная в данном отчете, не может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Иных доводов, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт государственного органа не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании такого акта недействительным (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ввиду наличия в данном случае предусмотренной частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совокупности условий, необходимых для признания действий (бездействия) государственных органов    недействительными, апелляционный суд считает, что у суда первой инстанции  имелись законные основания для удовлетворения  заявленных  требований.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

            Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 14.03.2013 по делу № А23-4536/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                       Е.Н. Тимашкова

Судьи                                                                                                                     Е.В. Мордасов   

                                                                                                                    В.Н. Стаханова