Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2013 по делу n А62-7460/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

05 июля 2013 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Тула                                                                                                Дело № А62-7460/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 01.07.2013

Постановление изготовлено в полном объеме  05.07.2013

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Рыжовой Е.В., судей  Волковой Ю.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Феоктистовой Д.О., при участии представителя истца – общества с ограниченной ответственностью «Белый ветер» (город Смоленск, ОГРН 1066731111655, ИНН 6730065724) – Адонка Ю.Н. (доверенность от 29.11.2012) в отсутствие представителя ответчика – Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (город Смоленск, ОГРН 1026701437212, ИНН 6730042526) (далее – департамент), надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Белый ветер» (регистрационный номер 20АП-1946/2013) на решение Арбитражного суда Смоленской области от 26.02.2013 по делу № А62-7460/2012 (судья Печорина В.А.), установил следующее.

ООО «Белый ветер» (далее также – общество) обратилось в Арбитражный суд  Смоленской области с исковым заявлением к департаменту о признании договора аренды земельного участка от 25.01.2007 № 6235 действующим (л. д. 5 – 6).

Решением суда от 26.02.2013 в удовлетворении требований отказано (л.д. 73 – 76).

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО «Белый ветер» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Смоленской области от 26.02.2013 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований (л. д. 80 – 81).

Заявитель указал на то, что, несмотря на уведомление департамента от 10.08.2010 № 17567/09 о прекращении по истечении 3-х месяцев договора аренды земельного участка от 25.01.2007 № 6235, по истечении указанного срока арендные отношения фактически были продолжены (уведомление не было сторонами исполнено, департамент продолжал принимать арендную плату за спорный земельный участок, не требовал его передачи).

Заявитель, ссылаясь на статью 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), отмечает, что факт продолжения арендных отношений подтверждается письмом департамента от 07.12.2010 № 26661/09, в котором обществу дано указание представить необходимые документы в срок до 01.03.2011, сообщено, что в противном случае арендодателем будет принято решение о прекращении договора в одностороннем порядке.

Вместе с тем, суд первой инстанции дал данному письму иную оценку, указав, что письмо свидетельствует лишь о продлении арендодателем срока уведомления о прекращении договора аренды до 01.03.2011.

Заявитель считает, что арендодатель, направив истцу уведомление от 10.08.2010 № 17567/09 о предстоящем через 3 месяца прекращении договора аренды, установил срок действия договора в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.

Однако после истечения этого срока договор аренды не был прекращен.     

По мнению заявителя жалобы, указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что уведомление от 10.08.2010 № 17567/09 о прекращении договора аренды утратило силу, так как по истечении 3-х месяцев истец продолжал пользоваться имуществом,  платить арендную плату, арендодатель имущество назад не требовал.

Заявитель считает, что факт продления арендных отношений по истечении 3-х месяцев после уведомления подтверждается письмом департамента от 07.12.2010             № 26661/09, в котором указано на то, что в случае непредставления истцом необходимых документов, арендодателем будет принято решение о прекращении договора аренды, а также тем, что запись о прекращении договора внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним только 15.08.2011, хотя 3-х месячный срок, установленный уведомлением от 10.08.2010 № 17567/09, истек 01.12.2010.

При этом заявитель истолковал письмо от 07.12.2010 № 26661/09 как сообщение департамента о том, что в настоящий момент договор действует, но в дальнейшем возможно принятие нового решения о его прекращении. И в этом случае вся процедура прекращения договора должна быть соблюдена с самого начала, то есть, если арендодатель все-таки решит прекратить договор, должно быть принято новое решение о прекращении договора, и истец должен быть вновь предупрежден об этом не менее чем за 3 месяца.

Заявитель указал также на то, что 28.07.2011, то есть через 8 месяцев после истечения срока уведомления о прекращении договора, истец получил приказ департамента от 17.06.2011 № 1335 о прекращении спорного договора.

При этом в приказе содержалась ссылка на уведомление от 10.08.2010 № 17567/09, которое, по мнению заявителя, утратило силу, так как по истечении указанного в нем срока договор фактически не был прекращен, а арендные отношения продолжились. Нового уведомления департамента о предстоящем прекращении договора истец не получал.

Заявитель пояснил, что закон не предоставляет ответчику право посылать истцу бессрочные уведомления и, предупредив 1 раз о предстоящем прекращении договора, прекращать его в любое время по истечении 3-х месяцев. Считает, что формулировка закона «не менее чем за 3 месяца» лишь позволяет ответчику самостоятельно установить срок для будущего прекращения договора, который должен превышать 3 месяца, а если ответчик четко сформулировал в своем уведомлении, что договор будет прекращен по истечении 3-х месяцев, то закон не позволяет ему самостоятельно изменять этот срок и прекращать договор по истечении 5, 6 или 8 месяцев, так как это нарушает права арендатора.

На основании изложенного заявитель апелляционной жалобы полагает, что арендодателем не соблюдена процедура прекращения заключенного договора аренды.

Во исполнение определения Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2013 об отложении судебного заседания (л. д. 118 – 121) ООО «Белый ветер» представило в суд апелляционной инстанции письменные пояснения; копии: платежных документов, подтверждающих отсутствие задолженности по оплате арендной платы; письма департамента от 20.05.2010 № 11181/09 о сообщении обществу, что договор аренды от 25.01.2007 № 6235 возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок; письма общества от 01.03.2011 № 2 в адрес департамента о невозможности представить разрешение на строительство в виду изменения зоны застройки предоставленного земельного участка и о необходимости обращения в связи с этим в Управление архитектуры и градостроительства администрации города Смоленска; акта проверки органом муниципального земельного контроля от 14.02.2012 № 26 и предписания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области об устранении нарушения земельного законодательства от 23.03.2012 (л. д. 135 – 168).  

В письменных пояснениях общество указало на то, что ссылки суда первой инстанции в обжалуемом решении на постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 № 1064/09 и от 15.02.2011 № 14381/10 не относятся к настоящему спору (л. д. 135 – 136).

ООО «Белый ветер» пояснило также, что документами, свидетельствующими об использовании обществом спорного земельного участка, являются письма департамента от 07.12.2010 № 26661/09 (л. д. 53), от 21.03.2011 № 5150/09 (л. д. 22), письмо общества от 01.03.2011 № 2 (л. д. 166), акт проверки органом муниципального земельного контроля от 14.02.2012 № 26 и предписание Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области об устранении нарушения земельного законодательства от 23.03.2012 (л. д. 167, 168). Указало на то, что департамент не оспаривает факт полной оплаты арендной платы и факт использования до настоящего времени земельного участка обществом (л. д. 158).      

В суд апелляционной инстанции поступил отзыв департамента на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит решение Арбитражного суда Смоленской области от 26.02.2013 оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения (л. д. 170 – 172).

В отзыве, ссылаясь на положения статей 450, 610, 621 ГК РФ, департамент пояснил, что изъявление воли на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом сторон договора. Законодатель не обязывает строну, отказывающуюся от договора аренды при указанных обстоятельствах, ссылаться на причины, явившиеся основанием для отказа, и соответственно, не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Считает что, действия департамента по расторжению договора аренды не противоречат действующему законодательству и не могут нарушать прав истца, не предусмотренных законом, что исключает продолжение арендных отношений в рамках договора аренды от 25.01.2007 № 6235. Отзыв департамента содержит ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя, которое удовлетворено судом апелляционной инстанции на основании статей 41, 123, 156, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба, с учетом мнения представителя истца, не возражавшего против проведения судебного заседания, рассмотрена в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение Арбитражного суда Смоленской области от 26.02.2013 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, письменных пояснений, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав представителя истца, явившегося в судебное заседание, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

Муниципальное образование город Смоленск (арендодатель) и ООО «Белый ветер» (арендатор) 25.01.2007 заключили договор аренды № 6235 земельного участка площадью 1 100 кв. м с кадастровым номером 67:27:002 06 08:0005, расположенного по адресу: город Смоленск, улица Октябрьской Революции, в районе жилого дома № 3б, для строительства здания общественного назначения сроком на три года (л. д. 8 – 12).

Договор прошел государственную регистрацию 21.03.2007 (регистрационная запись 67-67-01/031/2007-478) (л. д. 52).

Поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения установленного договором срока с учетом мнения департамента, изложенного в письме от 20.05.2010 № 11181/09 (л. д. 137), в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

10.08.2010 в адрес общества департамент направил уведомление № 17567/09 о прекращении договора аренды земельного участка от 25.01.2007 № 6235 по истечении 3-х месяцев с момента получения уведомления в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ. Арендатору было предложено внести задолженность по арендной плате в размере 29 787 рублей 17 копеек и привести участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования. Данное уведомление получено обществом 31.08.2010 (л. д. 13 – 14).

Письмом от 21.10.2010 № 22932/09 департамент ответил ООО «Белый ветер» на его обращение о рассмотрении вопроса об отзыве уведомления от 10.08.2010 № 17567/09 при предоставлении обществом платежного документа, подтверждающего внесение арендной платы за 3-й квартал 2010 года в размере 29 787 рублей 17 копеек, градостроительного плана земельного участка, копии заявления ООО «Белый ветер» в Управление архитектуры и градостроительства администрации города Смоленска с просьбой выдать разрешение на строительство (л. д. 18).

Платежным поручением от 15.09.2010 № 242 была произведена оплата арендной платы по договору № 6235 за 3 квартал 2010 года в указанном размере (л. д. 148).

Письмом от 07.12.2010 № 26661/09 департамент сообщил ООО «Белый ветер» о необходимости предоставления в срок до 01.03.2011 разрешения на строительство на спорном земельном участке, а также о том, что в случае его не представления, арендодателем будет принято решение о прекращении договора аренды земельного участка от 25.01.2007 № 6235 в одностороннем порядке (л. д. 53).

Письмом от 01.03.2011 № 2 общество уведомило департамент о невозможности представить разрешение на строительство в виду изменения зоны застройки предоставленного земельного участка и о необходимости обращения в связи с этим в Управление архитектуры и градостроительства администрации города Смоленска (л. д. 166).

В ответ на указанное обращение письмом от 21.03.2011 № 5150/09 департамент сообщил ООО «Белый ветер», что обращение принято к сведению, а также о необходимости внесения арендной платы по договору от 25.01.2007 № 6235 за 1 квартал 2011 года в размере 29 787 рублей 17 копеек в срок до 20.03.2011 по указанным в письме реквизитам (л. д. 22).

Платежным поручением от 29.03.2011 № 56 была произведена оплата арендной платы по договору № 6235 за 1 квартал 2011 года в указанном размере (л. д. 154).

Согласно приказу департамента от 17.06.2011 № 1335 «О прекращении аренды земельных участков» аренда спорного земельного участка прекращена, договор аренды от 25.01.2007 № 6235 считается расторгнутым (л. д. 16 – 17). Копию данного приказа департамент направил обществу письмом от 21.06.2011 № 10519/07 (л. д. 15).

15.08.2011 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о прекращении сделки (л. д. 52).

Письмом от 29.08.2011 № 13708/09 департамент сообщил ООО «Белый ветер» о направлении в его адрес уведомления о прекращении договора аренды земельного участка от 25.01.2007 № 6235 в связи с несоблюдением обществом условий договора в части использования земельного участка в соответствии с целью и на условиях его предоставления (л. д. 19).

ООО «Белый ветер» продолжая пользоваться земельным участком, вносить арендную плату, полагая, что прекращение договора аренды произведено департаментом с нарушением положений статей 610, 619, 621 ГК РФ, что нарушает его права и законные интересы, так как фактически арендные отношения продолжаются (общество