Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2013 по делу n А62-7460/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

использует земельный участок, производит оплату арендной платы, осуществляет подготовку документации для строительства, департамент не требует возврата земельного участка), обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о признании договора аренды земельного участка от 25.01.2007 № 6235 действующим (л. д. 5 – 6).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции сделал выводы о том, что поскольку уведомление департамента от 10.08.2010 № 17567/09 о прекращении договора аренды земельного участка от 25.01.2007 № 6235 получено арендатором, ответчиком соблюдены условия прекращения договора аренды,  установленные пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, при этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды. По заявлению общества срок уведомления о прекращении договора аренды продлен письмом департамента от 07.12.2010 № 26661/09 до 01.03.2011, что не свидетельствует об аннулировании предыдущей процедуры прекращения договора, предусмотренной пунктом 2 статьи 610 ГК РФ (направление уведомления от 10.08.2010 № 17567/09), так как указанной нормой определен минимальный срок для прекращения договора аренды недвижимого имущества – три месяца, и, соответственно, увеличение указанного срока по заявлению арендатора прав последнего не нарушает и не свидетельствует (как следует из письма от 07.12.2010 № 26661/09) о намерении департамента продолжить арендные отношения. Указанные обстоятельства не исключают реализацию арендодателем предоставленного ему безусловного права на прекращение договора аренды, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции с данными выводами суда первой инстанции не согласен по следующим основаниям.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Несмотря на уведомление от 10.08.2010 № 17567/09 о прекращении договора аренды от 25.01.2007 № 6235 и истечение установленного в нем 3-х месячного срока, договорные правоотношения между сторонами сохранились, что подтверждают следующие документы: письмо департамента от 21.10.2010 № 22932/09 в ответ на обращение ООО «Белый ветер» о рассмотрении вопроса об отзыве уведомления от 10.08.2010 № 17567/09 при предоставлении обществом платежного документа, подтверждающего внесение арендной платы за 3-й квартал 2010 года в размере 29 787 рублей 17 копеек, градостроительного плана земельного участка, копии заявления в Управление архитектуры и градостроительства администрации города Смоленска с просьбой выдать разрешение на строительство (л. д. 18); письмо департамента от 07.12.2010 № 26661/09 о необходимости предоставления ООО «Белый ветер» в срок до 01.03.2011 разрешения на строительство на спорном земельном участке, а в случае его не представления, о том, что арендодателем будет принято решение о прекращении договора аренды земельного участка от 25.01.2007 № 6235 в одностороннем порядке (л. д. 53); письмо общества от 01.03.2011 № 2 департаменту о невозможности представить разрешение на строительство в виду изменения зоны застройки предоставленного земельного участка и о необходимости обращения в связи с этим в Управление архитектуры и градостроительства администрации города Смоленска (л. д. 166); письмо департамента от 21.03.2011 № 5150/09 о сообщении ООО «Белый ветер», что его указанное обращение принято к сведению, а также о необходимости внесения арендной платы по договору от 25.01.2007 № 6235 за 1 квартал 2011 года в размере 29 787 рублей 17 копеек в срок до 20.03.2011 по указанным в письме реквизитам (л. д. 22); платежные документы, подтверждающие внесение арендной платы по договору (л. д. 138 – 156,      159 – 165).

Из фактического поведения сторон также следует, что после получения уведомления от 10.08.2010 № 17567/09 о прекращении договора аренды от 25.01.2007 № 6235 и после истечения установленного в нем 3-х месячного срока, общество непрерывно использует земельный участок, производит оплату арендной платы, осуществляет подготовку документации для строительства, департамент не требует возврата земельного участка.

Указанные обстоятельства и документы свидетельствуют о продолжении арендных отношений между сторонами.  

Поскольку после получения уведомления о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 610 ГК РФ, стороны совершают действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, то такой договор не может быть признан прекращенным.

Таким образом, совершение сторонами спорного договора аренды действий, свидетельствующих о продолжении арендных отношений, после направления в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, уведомления от 10.08.2010 № 17567/09 о прекращении договора аренды от 25.01.2007 № 6235, возобновленного на неопределенный срок, не противоречит закону и характеризует данный заключенный договор аренды как действующий. Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.10.2010 № 5153/10, Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.03.2012 по делу № А32-2761/2011, Федерального арбитражного суда Центрального округа от 18.07.2012 по делу № А32-1751/2011, определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2012 № ВАС-10646/12 и постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.04.2012 по делу № А53-14927/2011.

При этом суд апелляционной инстанции не согласен с оценкой суда первой инстанции письма департамента от 07.12.2010 № 26661/09, согласно которой данным письмом продлен срок уведомления о прекращении договора аренды до 01.03.2011, так как из указанного письма, с учетом письма департамента от 21.10.2010 № 22932/09, следует, что уведомление от 10.08.2010 № 17567/09 отозвано департаментом, договор продолжает действовать, и только в случае не предоставления обществом в срок до 01.03.2011 разрешения на строительство на спорном земельном участке, департаментом будет принято решение о прекращении договора аренды.

Более того, суд апелляционной инстанции не согласен с утверждением суда первой инстанции о том, что на основании письма общества департаментом был продлен срок уведомления о прекращении договора аренды до 01.03.2011, поскольку с такой просьбой общество не обращалось, и оснований для продления либо изменения срока, установленного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, указанная норма закона не содержит.

Напротив, из письма департамента от 21.10.2010 № 22932/09 следует, что арендодателем рассматривается вопрос об отзыве уведомления от 10.08.2010 № 17567/09 на основании письма ООО «Белый ветер» при выполнении обществом предложенных арендодателем условий.

Указанное осуществлено департаментом, поскольку письмом от 07.12.2010         № 26661/09 было отозвано уведомление от 10.08.2010 № 17567/09 о прекращении договора аренды.  

  При этом суд согласен с доводами ООО «Белый ветер», указанными в апелляционной жалобе, о том, что письмом от 07.12.2010 № 26661/09 департамент сообщил обществу, что в настоящий момент договор действует, но в дальнейшем возможно принятие нового решения о его прекращении. И в этом случае вся процедура прекращения договора должна быть соблюдена с самого начала, то есть, если арендодатель все-таки решит прекратить договор, должно быть принято новое решение о прекращении договора и истец вновь должен быть предупрежден об этом не менее чем за 3 месяца.

Формулировка закона «не менее чем за 3 месяца» не предоставляет арендодателю право самостоятельно изменять 3-х месячный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, так как это не предусмотрено законом и нарушает права арендатора.

Если срок прекращения договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, указанный в уведомлении о прекращении договора, не соответствует сроку, который установлен пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, то применяется срок установленный законом.

С учетом изложенного вывод суда первой инстанции о том, что письмом департамента от 07.12.2010 № 26661/09 был продлен до 01.03.2011 установленный уведомлением от 10.08.2010 № 17567/09 3-х месячный срок прекращения договора аренды, является несостоятельным.    

Таким образом, департаментом не соблюдена процедура прекращения заключенного на неопределенный срок договора аренды от 25.01.2007 № 6275, установленная пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.

    Кроме того, арендодатель не вправе в одностороннем порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, отказаться от договора аренды земельного участка, переданного под строительство, до окончания строительства ввиду следующего.

    В соответствии с частью 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), земельное законодательство состоит из ЗК РФ, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать ЗК РФ.

   Согласно части 3 статьи 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

   Таким образом, нормы ЗК РФ имеют приоритет по сравнению с другими федеральными законами, содержащими нормы земельного права.

   Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

   При этом в силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что ООО «Белый ветер» предоставлен в аренду земельный участок для строительства здания общественного назначения сроком на три года (л. д. 8 – 12). Поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения установленного договором срока с учетом мнения департамента, изложенного в письме от 20.05.2010 № 11181/09 (л. д. 137), в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Общество приступило к освоению земельного участка.

    В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

   Учитывая, что предметом спорного аренды является земельный участок, предоставленный обществу для целей строительства, при рассмотрении вопроса о правомерности одностороннего расторжения департаментом спорного договора аренды подлежат применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды.

Таким образом, у департамента отсутствовало право на отказ от исполнения договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.

С учетом изложенного, вывод суда первой инстанции со ссылкой на статью             610 ГК РФ о наличии у департамента безусловного права на односторонний отказ от заключенного договора аренды земельного участка от 25.01.2007 № 6235, возобновленного на неопределенный срок, без учета положений статей 35, 42, 46 ЗК РФ, ввиду лишь направления уведомления о прекращении договора по истечении 3-х месячного срока, судом апелляционной инстанции признается ошибочным.   

Указанные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008               № 8985/08, Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.02.2011 по делу № А28-7564/2010, Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 31.01.2011 по делу № А51-9847/2010, Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.12.2010 по делу № А75-1367/2010 и от 20.04.2010 по делу           № А70-8504/2009, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2013 по делу № А09-7929/2012.

Поскольку из поведения сторон следует, что договорные отношения, объектом которых является аренда спорного земельного участка, были сохранены, уведомление департамента от 10.08.2010 № 17567/09 о прекращении договора аренды, отозванное письмом департамента от 07.12.2010 № 26661/09, не может является основанием прекращения спорного договора аренды.

 Кроме того, приказ департамента от 17.06.2011 № 1335 также не может быть основанием для внесения записи о прекращении сделки – договора аренды от 25.01.2007 № 6235, так как данным приказом договор аренды считается расторгнутым.  

В силу указанных обстоятельств, а также ввиду того, что департаментом не была соблюдена процедура прекращения заключенного договора аренды от 25.01.2007 № 6235, установленная пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, договор является действующим, запись от 15.08.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении указанной сделки – договора аренды от 25.01.2007 № 6235, не имеет правового значения, является недействительной и не принимается во внимание судом апелляционной инстанции.

Договор аренды от 25.01.2007 № 6235 может быть расторгнут по требования арендодателя в соответствии с положениями статей 450, 619 ГК РФ и пункта 7.2 договора по решению суда на основании и в порядке, установленном законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1 договора.

Поскольку решения суда о расторжении договора аренды от