Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2013 по делу n А62-2316/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

30 перечня объектов недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Смоленска, которые планируется приватизировать в 2007 году, указано нежилое помещение по улице Ленина, 7/2 в городе Смоленске.

Решением  44-ой сессии III созыва Смоленского городского Совета от 30.05.2007 № 569 администрации разрешено осуществить продажу на аукционе нежилого помещения магазина площадью 986,5 кв. м. по улице Ленина, 7/2 в городе Смоленске (в частности, магазин площадью 875,6 кв. м, переданный по договору аренды предпринимателю).

18.09.2007 администрация заключила с ООО «Ювелирный центр «Кристалл» договор купли-продажи недвижимого имущества – магазина, в состав которого входило переданное в аренду Войтову В.Г. нежилое помещение.

В связи с реорганизацией ООО «Ювелирный центр «Смоленские бриллианты» право собственности перешло к ООО «ЮГ «Смоленские бриллианты».

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 06.10.2008 по делу № А62-3373/2005 решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.10.2005, которым признано право собственности города Смоленска на помещение магазина площадью 986,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина,             д. 7/2, отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 25.03.2009 по делу               № А62-3373/2005 признано право муниципальной собственности города Смоленска на магазин общей площадью 986,5 кв. м, расположенный по адресу: г. Смоленск,                      ул. Ленина, д. 7/2,  в период с момента строительства жилого дома до 18.09.2007 (до момента заключения договора купли-продажи).

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2009 по делу № А62-3373/2005 решение Арбитражного суда Смоленской области от 25.03.2009 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 12.10.2009 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним исключена запись от 16.10.2007 о государственной регистрации права собственности                          ООО «ЮГ «Смоленские бриллианты» (правопреемника ООО «Ювелирный центр «Кристалл») на магазин  общей площадью 986,5 кв. м, расположенный по адресу:             г. Смоленск, ул. Ленина, д. 7/2. Суд пришел к выводу о ничтожности сделки  купли-продаже нежилого помещения в связи с включением в его состав подвального помещения, являющегося общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома.

Из выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 19.01.2012 № 01/016/2012-145 право собственности на спорный магазин (кадастровый номер объекта 67-67-01/212/2011-492) площадью 592,5 кв. м (без включения подвального помещения) зарегистрировано за городом Смоленском.

Кроме того, в отношении спорного помещения зарегистрированы действующие ограничения (обременения), в частности, аренда с 01.01.2005 по 09.08.2009 в пользу Войтова Владимира Григорьевича.

При этом суд кассационной инстанции в  постановления Федерального Арбитражного суда Центрального округа от 31.01.2013 по делу № А62-2316/2012 сделал вывод о том, что спорный объект недвижимого имущества может быть предметом сделки, поскольку недействительность части сделки (относительно подвального помещения) не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (пункт 1 статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом суд кассационной инстанции отметил, что договор аренды, заключенный с ИП Войтовым В.Г., считается действующим на тех условиях, которые в нем указаны.

Срок договора определен с 01.01.2005 по 09.08.2009, однако до настоящего времени предприниматель продолжает пользование нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что в силу положений                    статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о продлении арендных отношений на неопределенный срок.

До настоящего времени в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество имеется запись об обременении права собственности города Смоленска на нежилое помещение – магазин площадью 592,5 кв.м в виде аренды части помещения в пользу Войтова Владимира Григорьевича.

С учетом  изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ИП Войтов В.Г., как субъект малого предпринимательства  имеет право претендовать на выкуп арендуемого им нежилого помещения в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ.

Отклоняя довод заявителя о наличии у заявителя задолженности по арендным платежам, суд первой инстанции обоснованно указал следующее.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу части 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Таким образом, в случае отсутствия факта привлечения предпринимателя-арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды такой арендатор должен признаваться надлежаще исполняющим договорные обязательства.

Иная оценка нарушений влечет необоснованное лишение субъекта преимущественного права на приобретение имущества, что несоразмерно характеру допущенных нарушений  не соответствует смыслу Федерального закона № 159-ФЗ, целью принятия которого является оказание адресной государственной поддержи субъектам малого и среднего бизнеса.

В случае установления судом отсутствия вины в несвоевременной уплате арендных платежей арендатор признается надлежаще исполнившим договорные обязательства.

Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 30.01.2012 последняя оплата за пользование арендованным помещением в бюджет города произведена Войтовым В.Г. 04.02.2008.

Вместе с тем в указанном акте по состоянию на 30.01.2012 отражены сведения об отсутствии задолженности предпринимателя по арендной плате перед администрацией.

Кроме того, указанные  сведения отражены и в акте сверки расчетов по состоянию на 18.02.2010.

При этом согласно представленным в материалы дела платежным поручениям в период с 09.01.2008 по 05.10.2009 в связи с переходом права собственности на арендуемое предпринимателем нежилое помещение к иному лицу (ООО «Ювелирная группа «Смоленские бриллианты») заявитель уплачивал арендную плату              ООО «Ювелирная группа «Смоленские бриллианты».

В связи с признанием недействительной сделки купли-продажи спорного нежилого помещения ИП Войтов В.Г. обратился в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением к ООО «Ювелирная группа «Смоленские бриллианты» о возврате необоснованно уплаченных по недействительной сделке денежных средств в размере 5 578 920 рублей 47 копеек.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 10.05.2011 по делу               № А62-2212/2010, вступившим в законную силу, в удовлетворении требований предпринимателя отказано со ссылкой на то обстоятельство, что ИП Войтов В.Г., осуществляя фактическое пользование спорным помещением, в связи с чем обязан оплачивать такое пользование, требование о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне полученной арендной платы лицом, не уполномоченным передавать его в аренду, может быть предъявлено собственником помещения.

Администрация города Смоленска участвовала в рассмотрении названного дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, с самостоятельными требованиями о взыскании с ООО «Ювелирная группа «Смоленские бриллианты» неосновательного обогащения не обращалась.

Кроме того, заявитель 29.03.2010 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении ему расчета задолженности по арендной плате, реквизитов для ее внесения.

Указанное заявление оставлено ответчиком без удовлетворения со ссылкой на то, что спорное помещение не является объектом муниципальной собственности,  и соответственно, отсутствуют основания для перечисления платы за пользование помещением в бюджет города Смоленска.

Платежными поручениями от 21.06.2012 № 956, 957, № 958, № 959 заявитель уплатил арендные платежи по договору аренды нежилого помещения от 14.03.2005              № 1997/05 за ноябрь-декабрь 2009 года, январь-декабрь 2010 года, январь-декабрь      2011 года, январь-февраль 2012 года ; платежными поручениями от 29.01.2013 № 515, от 04.03.2013 № 204, от 18.03.2013 № 550 – арендную плату за период март 2012 – март 2013 года.

При этом расчет арендных платежей произведен предпринимателем самостоятельно.

Вместе с тем,  как установлено судом, в производстве Арбитражного суда Смоленской области находится дело № А62-7547/2012 по иску администрации к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате за период с 14.11.2009 по 31.10.2012 и по встречному заявлению ИП Войтова В.Г. к администрации о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне внесенной за указанный период арендной платы, что свидетельствует о наличии между сторонами спора о наличии (отсутствии) задолженности по арендной плате.

В судебном заседании суда первой инстанции также установлено, что в период действия договора аренды претензий об уплате задолженности по арендным платежам, начисленным неустойкам администрация предпринимателю не направляла.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в данном случае предприниматель, как арендатор имущества, действовал добросовестно, предпринимая меры к урегулированию вопроса о погашении задолженности, что исключает отказ по названным основаниям в реализации предпринимателем преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Признавая несостоятельной ссылку администрации на то, что предприниматель лишен преимущественного права, поскольку помещение, на приобретение которого претендует последний, является частью нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, не сформировано в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, в связи с чем не может быть объектом купли-продажи, суд первой инстанции обоснованно указал следующее.

Так, согласно пункту 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления от заинтересованного лица о реализации им права преимущественного выкупа нежилого помещения уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Следовательно,  Законом № 159-ФЗ не установлено каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен арендуемый данными субъектами объект недвижимости на кадастровый учет или он не состоит на данном учете.

В соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 8 информационного письма от 05.11.2009 № 134, по смыслу закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно указанным разъяснениям преимущественное право выкупа арендованного имущества может быть реализовано в любом случае, если на его основе может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект при аренде части здания или части нежилого помещения.

При этом возможность формирования нежилого помещения как обособленного объекта не зависит от того, имеется ли волеизъявление собственника имущества на такое формирование.

Как установлено судом и следует из материалов дела, по договору аренды предпринимателю в пользование передана часть нежилого помещения, состоящая, в частности, из помещений, расположенных на первом этаже дома № 7/2 по улице Ленина в г. Смоленске: 29 – 9,7 кв. м; 30 – 20 кв. м; 31 – 10,3 кв. м; 32 – 5,4 кв. м; 33 – 34,7 кв. м; 34 – 0,8 кв. м; 35 – 1,4 кв. м; 36 – 1,6 кв. м; 37 – 0,8 кв. м; 38 – 4,9 кв. м; 39 – 2,4 кв. м;      40 – 1,2 кв. м; 41 – 1,3 кв. м; 40 – 18,2 кв. м; 42 – 2,2 кв. м; 43 – 4,0 кв. м; 45 – 6,2 кв. м; 46 – 6,6 кв. м; 47 – 2,5 кв. м (общая площадь 478,2 кв. м).

Право аренды предпринимателя в отношении заявленного к приватизации объекта зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом согласно техническому паспорту на спорный объект недвижимости арендуемые заявителем нежилые помещения общей площадью 478,2 кв. м конструктивно обособлены от остальных частей здания (подвала, признанного общедомовой собственностью собственников помещений многоквартирного дома; иных помещений на первом этаже, являющихся объектом муниципальной собственности), индивидуализированы в технических паспортах с помощью литеров, номеров и площадей помещений, графического описания их конфигурации и расположения в составе здания.

С учетом  изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорное помещение может быть сформировано в качестве обособленного объекта недвижимого имущества, а следовательно,  являться предметом купли-продажи.

Отклоняя доводы третьего лица о том, что в арендуемое предпринимателем имущество включено имущество, являющееся общедомовой собственностью (в частности, лестничные пролеты), суд первой инстанции обоснованно отметил, что помещение площадью 478, 2 кв. м. является