Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2013 по делу n А62-2234/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

09 декабря 2013 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                       Дело №  А62-2234/2013

Резолютивная часть постановления объявлена   04.12.2013

Постановление изготовлено в полном объеме    09.12.2013

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Заикиной  Н.В., судей Мордасова Е.В. и Стахановой В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Верулидзе Н.Д., в отсутствие заявителя –  общества с ограниченной ответственностью «Дионис-плюс»                             (ОГРН 1046758327318, ИНН 6730054144) и заинтересованного лица –  администрации города Смоленска (ОГРН 1026701449719, ИНН 6730012070), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу    общества с ограниченной ответственностью «Дионис-плюс» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.09.2013 по делу № А62-2234/2013, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Дионис-плюс» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением к администрации города Смоленска (далее – администрация):

– о признании незаконным внесения  арендуемого  здания площадью 185, 6 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Крупской, д. 40, в Перечень объектов муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц,  и исключении здания из указанного перечня;

– о признании заявления общества и индивидуального предпринимателя                                                      Демченкова Г.А. (далее – предприниматель) от 11.11.2009 совместно поданным заявлением субъектов предпринимательства, пользующихся на основании возмездных договоров в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008   № 159  частями нежилого здания, площади которых в совокупности составляют всю площадь указанного здания;

– признании права общества на выкуп здания площадью 185, 6 кв. м и понуждении администрации заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 185, 6 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Крупской, д. 40 в соответствии с соглашением лиц совместно арендовавших муниципальное имущество и подавших заявление.                                           

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 03.09.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что общество не соответствует требованиям Федерального закона от 22.07.2008  № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 22.07.2008  № 159-ФЗ). При этом суд первой инстанции указал, на пропуск заявителем установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации трехгодичного срока исковой давности.

Не согласившись с принятым решением, общество обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что администрация, зная, что общество арендует спорное здание, по собственной инициативе должна была предложить ему выкупить арендованное имущество, однако в нарушение данной обязанности администрация внесла спорное здание в перечень объектов, свободных от прав третьих лиц. Полагает, что заявления общество и предпринимателя о выкупе спорного нежилого помещения должно было быть рассмотрено администрацией как совместно поданное заявление. Ссылается на то, что договор аренды № 2439/07 между обществом и администрацией не расторгался. Указывает, что соглашение о расторжении данного договора сфальсифицировано. По мнению подателя жалобы, договоры от 01.08.2007                                    № 2642/07  и № 2646/07 являются притворными сделками. Кроме того, общество не согласно с выводом суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу просила оставить решение суда первой инстанции без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

Изучив материалы дела, оценив   доводы  апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения                                    № 2439/06 от 16.06.2006, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) нежилое помещение площадью 77, 2 кв. м, в том числе подвальное помещение, являющееся муниципальной собственностью, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Крупской, д. 40, для использования под магазин,    площадью 47, 4 кв. м, в том числе торговая площадь – 5, 6 кв. м., закусочная – 29, 8 кв.  м.

Срок действия договора установлен с 01.07.2006 по 31.12.2006                                         (пункт 1.1.2 договора).

Соглашением об изменении условий договора аренды площадь арендуемого помещения изменена  сторонами на 165, 5 кв. м.

После истечения срока действия договора № 2439/06 от  16.06.2006 между администрацией и обществом 07.02.2007 заключен договор № 2439/07 аренды нежилого помещения площадью 165, 5 кв. м., расположенного по адресу: г. Смоленск,                                  ул. Крупской, д. 40, в том числе для использования под магазин – 85, 5 кв. м,  под                         кафе-закусочную – 80 кв. м. Срок договора – с 01.01.2007 по 29.12.2007.

На основании заявления общества (от 28.03.2007 вх. № 2738) о внесении изменений в договор аренды № 2439/07 в части уменьшения площади под магазин и оставление за обществом 120 кв. м (40 кв. м. под магазин и 80 кв. м. под кафе) и передаче части площади (45, 5 кв. м) для использования под магазин предпринимателем,  30.03.2007 между администрацией и обществом подписан договор аренды № 2439/07 нежилого помещения площадью 120, 0 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Крупской, д. 40, для использования под магазин (40, 0 кв. м.) и кафе (80, 0 кв. м). Срок действия договора установлен с 01.01.2007 по 29.12.2007.

Договор аренды нежилого помещения № 2439/07 в редакции от 07.02.2007 признан сторонами недействующим.

Договор аренды нежилого помещения № 2439/07 от 30.03.2007 расторгнут по соглашению сторон с 01.08.2007.

На основании заявления общества (от 01.08.2007 вх. № 6363) между ним и администрацией 01.08.2007 заключен договор аренды № 2646/07 нежилого помещения площадью 120, 0 кв. м., расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Крупской, д. 40, для использования под магазин (40 кв. м.) и кафе (80 кв. м.).                                                                   Срок действия договора установлен с 01.08.2007 по 31.12.2009.

Соглашением сторон от 29.01.2009 изменены условия договора аренды в части суммы (размера) арендной платы.

Договор аренды нежилого помещения № 2646/07 от 01.08.2007 и соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем внесены соответствующие записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Общество 12.11.2009 обратилось в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права выкупа спорного нежилого помещения площадью 120, 0 кв. м.

Письмом № 7-6209  от 11.12.2009 администрация отказала обществу в реализации преимущественного права по причине включения имущества в Перечень муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденного решением Смоленского городского Совета № 1228 от 31.08.2009 (далее – Перечень муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц).

Письмо получено директором общества  Демченковым Г.А. 18.12.2009.

Предприниматель 12.11.2009 обратился в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения, расположенного вышеуказанному адресу, площадью 45, 5 кв. м.

Письмом от 08.12.2009 № 24-9543 администрация отказала предпринимателю в реализации преимущественного права по причине включения имущества в Перечень муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц, а также в связи с тем, что имущество на момент вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ находилось в пользовании предпринимателя менее двух лет.  Письмо получено предпринимателем 18.12.2009.

Общество 21.03.2012 обратилось в администрацию с заявлением о выкупе помещения площадью 185, 6 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Крупской, д.  40.

Письмом от 19.04.2012 администрация отказала обществу в удовлетворении заявления со ссылкой на отсутствие арендных отношений по испрашиваемым помещениям площадью 185, 6 кв. м., наличие по состоянию на 01.04.2012 задолженности общества по внесению арендной платы и пени, а также включение арендуемого обществом помещения площадью 122, 2 кв. м. в Перечень муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц.

Считая вышеуказанные действия администрации незаконными, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с                          частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно пункту 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным                         статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения его к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным                      статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Пунктом 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статье 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Информационное письмо № 134) при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 9 Информационного письма № 134 указано, что субъекты малого или среднего предпринимательства, пользующиеся на основании возмездных договоров в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона частями нежилого здания (помещения), площади которых в совокупности составляют всю площадь