Постановление двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2010 по делу n а54-3001/2010 по делу о признании незаконными действий уполномоченного органа, выразившихся в отказе в заключении договора купли-продажи арендуемых нежилых помещений, признании за обществом преимущественного права на приобретение указанного имущества и обязании заключить договор купли-продажи данных помещений.суд первой инстанции арбитражный суд рязанской области

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 декабря 2010 г. по делу N А54-3001/2010
Резолютивная часть постановления оглашена 13 декабря 2010 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2010 года.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дорошковой А.Г.,
судей Еремичевой Н.В. и Тимашковой Е.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Шульгач И.А.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Центральная районная аптека N 105"
на решение Арбитражного суда Рязанской области
от 02.10.2010 по делу N А54-3001/2010 (судья Грачев В.И.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Центральная районная аптека N 105"
к администрации муниципального образования - Милославский муниципальный район Рязанской области
о признании незаконным отказа администрации в заключении договора купли-продажи нежилого помещения,
при участии в судебном заседании представителей: от заявителя: Каштанова Н.И., директор, решение учредителей от 07.12.2009; Крючков Д.Н., доверенность от 18.05.2010;
от ответчика: Шляхина Г.В., доверенность от 07.07.2009 N 882;
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Центральная районная аптека N 105" (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий администрации Милославского района, выразившихся в отказе в заключении договора купли-продажи арендуемых нежилых помещений общей площадью 241,1 кв. м, расположенных по адресу: п. Милославское Рязанской области, ул. Кооперативная д. 16; просило признать за Обществом преимущественное право на приобретение указанного арендуемых имущества в собственность и обязать администрацию заключить договор купли-продажи данных помещений в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в уточненной редакции).
Решением арбитражного суда от 02.10.2010 в удовлетворении требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "ЦРА N 105" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.
Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыв на нее, суд апелляционной инстанции считает, что решение подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании договоров аренды от 20.10.2005 N 74, от 20.06.2006 N 23, от 01.07.2007 N 26, от 09.09.2008 N 19, от 25.09.2009 N 47, заключенных с администрацией муниципального образования - Милославский муниципальный район Рязанской области, ООО "Центральная районная аптека N 105" с 20.11.2005 владеет и пользуется нежилыми муниципальными помещениями общей площадью 241,1 кв. м, расположенными по адресу: Рязанская область, р.п. Милославское, ул. Кооперативная, д. 16.
17.02.2009 ООО "ЦРА N 105" обратилось в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренным Федеральным законом от 22.07.2009 N 159-ФЗ (т. 1, л.д. 10).
Письмом от 10.04.2009 N 784 администрация известила Общество об отложении рассмотрения заявления до утверждения на очередной сессии Совета депутатов муниципального образования перечня муниципального имущества, которое может быть использовано только путем предоставления субъектам малого среднего предпринимательства в пользование и владение на долгосрочной основе, а следующим письмом от 27.05.2009 N 520 отказала Обществу в выкупе помещений в связи с включением их в указанный перечень, утвержденный решением Совета депутатов муниципального образования - Милославский район Рязанской области от 29.04.2009 N 34 (т. 1, л.д. 11).
21 июня 2010 года ООО "ЦРА N 105" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании отказа администрации в оформлении выкупа помещений, изложенного в письме от 27.05.2009 N 520, незаконным. Заявив одновременно ходатайство о восстановлении срока на оспаривание действий администрации, общество полагало, что его нарушенные права будут восстановлены во внесудебном порядке, поскольку по заявлению ООО "ЦРА N 105" прокурором Милославского района был принесен протест на решение Совета депутатов Милославского муниципального района от 29.04.2009 N 34 "Об утверждении перечня муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц, подлежащего предоставлению во владение и пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства", как ограничивающее права ООО "ЦРА N 105" на преимущественное право по приобретению арендуемых помещений в собственность.
Рассмотрев заявленное ходатайство и проанализировав приведенные обществом в его обоснование причины, суд первой инстанции в удовлетворении ходатайства отказал.
В силу ч. 4 ст. 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.
Подача заявления с пропуском установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ срока является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных обществом требований.
Вместе с тем из решения от 02.10.2010 следует, что суд проверил законность действий администрации пришел к выводу об их правомерности. Суд признал, что отказ администрации в выкупе нежилых арендуемых помещений, содержащийся в письме от 27.05.2009 N 520, соответствует положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, так как принятие решения об условиях приватизации муниципального имущества является компетенцией Совета депутатов муниципального образования; согласно плану приватизации спорное помещение не подлежало в 2009 году приватизации. Решение Совета депутатов района от 29.04.2009 N 34 обществом не оспорено, в связи с чем, по мнению суда, нет оснований считать данный нормативный правовой акт принятым в ответ на заявление арендатора о приобретении имущества в собственность.
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ не ограничена возможность повторной подачи арендатором заявления о реализации права на преимущественное приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность. Между тем, рассмотрев спор по существу, суд первой инстанции в оспариваемом решении, по сути, разрешил имеющийся между сторонами спор, что свидетельствует о фактическом восстановлении срока на оспаривание действий администрации.
Учитывая это обстоятельство, а также принимая во внимание, что администрация своевременно не направила обществу "ЦРА N 105" копию решения Совета депутатов района от 29.04.2009 N 34, не сообщила о результатах рассмотрения на заседании Совета 16.06.2009 вышеназванного протеста прокурора, суд апелляционной инстанции считает необходимым восстановить срок на обращение в арбитражный суд и рассматривает дело в полном объеме (в том числе в части выводов о законности оспариваемых действий муниципального органа).
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение такого имущества, определен в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ такое преимущественное право может быть реализовано соответствующими субъектами предпринимательства при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждено, что арендуемое имущество находится во владении Общества непрерывно с 2005 года, что подтверждается договорами аренды.
Материалами дела подтверждено и администрацией не оспаривается отсутствие за обществом задолженности по уплате арендных платежей (т. 2, л.д. 16).
Площадь арендуемого помещения не превышает предельные значения - 500 кв. м.
Исходя из среднесписочной численности работников и годового дохода, ООО "ЦРА N 105" как субъект малого или среднего предпринимательства соответствует утвержденным критериям (т. 1, л.д. 32 - 35).
По смыслу Федерального закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации. В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение договора купли-продажи части здания или части нежилого помещения возможны, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (п. 8 Информационного письма ВАС N 134).
Арендуемые обществом нежилые помещения поставлены на кадастровый учет. Согласно техническому паспорту, составленному Милославским районным бюро технической инвентаризации, нежилые помещения площадью 241,1 кв. м обособлены друг от друга, в совокупности составляют помещение аптеки, прошедшее кадастровый учет. Таким образом, спорное имущество может выступать предметом гражданско-правовых сделок.
В соответствии с пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации" субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона).
Таким образом, с 01.01.2009 отчуждение имущества из муниципальной собственности лицам, соответствующим требованиям ст. 3 Закона N 159-ФЗ, допускается по инициативе арендатора, при этом возможность реализации права на выкуп арендуемого помещения в соответствии со ст. 9 данного Закона не поставлена в зависимость от наличия включения в прогнозный план приватизации муниципального имущества.
В соответствии с решением Совета депутатов Милославского муниципального образования от 27.08.2009 N 58 органом, уполномоченным по рассмотрению заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также продавцом муниципального имущества является администрация (Приложение N 4).
Указанный орган местного самоуправления отказал Обществу в реализации арендуемого имущества, ссылаясь на утверждение перечня муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц, подлежащего предоставлению во владение и пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства решением Совета депутатов муниципального образования - Милославский район Рязанской области от 29.04.2009 N 34 "Об утверждении перечня муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц, подлежащего предоставлению во владение и пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства".
Однако это решение было утверждено только через два месяца после заявления ООО "ЦРА N 105" о своем намерении реализовать преимущественное право на приобретение помещений в собственность.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 5 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 разъяснил, что в соответствии со ст. 10 ГК РФ арбитражный суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества в случае, если после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами