Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2010 по делу n А62-1668/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

12 января 2010 года

Дело №  А62-1668/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 января 2010 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего                            Тиминской О.А.

судей                                                             Полынкиной Н.А., Игнашиной Г.Д.,

по докладу судьи                                        Тиминской О.А.

рассмотрев апелляционные жалобы Смоленской городской коллегии адвокатов №1 и некоммерческой организации  «Некоммерческий фонд развития гражданского общества «Патронат»

на решение  Арбитражного суда Смоленской области от 17 июля 2009 года по делу №А62-1668/2009 (судья Титов А.П.), принятое по иску  ООО Производственно-коммерческий центр «Фанг»  к Смоленской городской коллегии адвокатов №1, некоммерческой организации  «Некоммерческий фонд развития гражданского общества «Патронат»

о  взыскании задолженности в размере 96074 руб. и расторжении договора и по встречному иску некоммерческой организации  «Некоммерческий фонд развития гражданского общества «Патронат» к  ООО Производственно-коммерческий центр «Фанг»

3-е лицо: Смоленская городская коллегия адвокатов №1

о понуждении к исполнению договора аренды

при участии в судебном заседании: от истца: не явился

от ответчика: не явился

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческий центр «Фанг» (далее также – истец, арендодатель) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с иском к Смоленской городской коллегии адвокатов № 1 (далее также – ответчик, Коллегия) и некоммерческой организации «Некоммерческий фонд развития гражданского общества «Патронат» (далее также – ответчик, Фонд) о взыскании в солидарном порядке задолженности по арендной плате за период с июля 2007 года по апрель 2009 года включительно в размере 96 074 руб., расторжении договора аренды от 01.11.2002 № 4 в редакции дополнительного соглашения от 03.12.2002, освобождении занимаемых ответчиками нежилых помещений по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 36.

В ходе производства по делу ответчиком – Фондом, заявлен встречный иск к ООО ПКЦ «Фанг» о понуждении истца передать в течение одного месяца по акту приема-передачи нежилые помещения – комнаты № 39 площадью 19 кв.м, и № 41 площадью 10,3 кв.м, расположенные по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 36.

Встречный иск был принят к производству судом первой инстанции.

Решением суда от 17.07.2009 требования истца по первоначальному иску были удовлетворены  частично: со Смоленской городской коллегии адвокатов № 1 в пользу ООО ПКЦ «Фанг» было взыскано  96 074 руб. задолженности, а также 5 382 руб. 22 коп. расходов по уплате государственной пошлины и судебных издержек в размере 7 500 руб.; расторгнут договор аренды от 01.11.2002 № 4; также суд решением обязал Смоленскую городскую коллегию адвокатов № 1 и некоммерческую организацию «Некоммерческий фонд развития гражданского общества «Патронат» освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 36;  с некоммерческой организации «Некоммерческий фонд развития гражданского общества «Патронат» в пользу ООО ПКЦ «Фанг» были взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб. и судебные издержки в размере 7 500 руб.

В остальной части исковых требований ООО ПКЦ «Фанг» указанным решением суда первой инстанции было отказано.

В удовлетворении требований по встречному иску судом также  отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Смоленская городская коллегия адвокатов № 1 и некоммерческая организация «Некоммерческий фонд развития гражданского общества «Патронат»  подали  апелляционные жалобы.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, в том числе по правилам ст.123 АПК РФ, в судебное заседание не явились, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ст.ст.266,  156 АПК РФ в  отсутствие их представителей.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции полагает, что реше­ние суда первой инстанции подлежит частичной отмене исходя из следующего.

Судом установлено, что истец является собственником нежилых помещений общей площадью 245,1 кв.м., расположенных на первом этаже здания, расположенного  по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 36, в подтверждение чего представлено свидетельство о государственной регистрации права, выданное 16.12.2002.

01.11.2002 между  ООО ПКЦ «Фанг» и Смоленской областной коллегией адвокатов был заключен договор аренды № 4 нежилого помещения (том 1, л.д. 31-34) (далее  – договор аренды), согласно которому арендодатель передавал Смоленской областной коллегии адвокатов в аренду  нежилое помещение площадью 55,9 кв.м., расположенное по адресу: г.Смоленск, ул. Николаева, 36 (т.1 л.д.49).

Дополнительным соглашением к договору аренды от 03.12.2002 (том 1, л.д. 35-36) стороны уточнили условия в части площади и нумерации помещений: арендодатель передал, а Смоленская областная коллегия адвокатов приняла в аренду нежилые помещения площадью 39,7 кв.м. (комнаты 38, 39, 41), расположенные на первом этаже по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 36.

Как указано в пункте 1.3 договора аренды, помещения передавались в аренду сроком на 15 лет – с 01.11.2002 по 31.10.2017.

В материалы дела представлен акт приема-передачи нежилого помещения площадью 39,7 кв.м от 01.11.2002 (том 1, л.д. 109), подписанный уполномоченными лицами со стороны арендодателя и Смоленской областной коллегии адвокатов.

Договор аренды зарегистрирован в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем свидетельствует отметка на договоре (том 1, л.д. 36).

На основании Федерального Закона от 31.05.2002 № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности  и  адвокатуре  в  Российской  Федерации»  решением общего собрания Смоленской областной коллегии адвокатов от 29.03.2003 коллегия была реорганизована путем разделения на Смоленскую городскую коллегию адвокатов №1 и Смоленскую городскую юридическую консультацию.

В силу пункта 8 статьи 43 Федерального закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» права и обязанности реорганизуемой коллегии адвокатов, образованной до вступления в силу указанного Федерального закона, переходят к вновь возникшему юридическому лицу в соответствии с разделительным балансом. При этом вновь возникшему юридическому лицу передаются имущество в натуре и имущественные права, ранее находившиеся в пользовании соответствующей юридической консультации.

После образования Смоленская городская коллегия адвокатов № 1 продолжила пользоваться арендованными помещениями и до июля 2007 года вносила арендную плату.

10.04.2007 между ответчиками – Коллегией и Фондом - был заключен договор об уступке прав по договору аренды № 4 нежилого помещения от 01.11.2002 (далее – договор уступки), согласно которому Коллегия уступила Фонду все свои права и обязанности по договору аренды нежилых помещений, состоящих из трех комнат № 38, 39 и 41, общей площадью 39,7 кв.м, находящихся по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 36.

По причине необоснованного уклонения Коллегии от регистрации договора уступки в установленном порядке решением Арбитражного суда Смоленской области от 18.11.2008 по делу № А62-3040/2008 было постановлено зарегистрировать в Управлении Федеральной регистрационной службы по Смоленской области договор от 10.04.2007 об уступке прав по договору аренды № 4 нежилого помещения от 01.11.2002.

Договор уступки зарегистрирован в УФРС по Смоленской области 07.05.2009.

По мнению истца, в период пользования арендованными помещениями ответчиками неоднократно нарушались обязательства по внесению арендной платы. По состоянию на 07.04.2009 задолженность по арендным платежам составляла 96 074 руб.

Арендодатель обращался в адрес ответчиков с предупреждением о необходимости исполнения обязательств по внесению арендной платы.

Задолженность по арендной плате погашена не была, в связи с чем арендодатель обратился в адрес ответчиков – коллегии и фонда - с требованием о расторжении договора аренды нежилых помещений.

Данное требование осталось без ответа, что послужило основанием для обращения ООО ПКЦ «Фанг» в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Ответчик – Фонд, в свою очередь, предъявил встречный иск о передаче нежилых помещений, ссылаясь на то, что истцом не исполнялись обязательства по передаче в натуре нежилых помещений, являющихся предметом договора аренды и договора уступки права. В частности, Фонд, ссылался на то, что Коллегией занималась только одна комната № 38, а остальные занимаются сотрудниками истца – ООО ПКЦ «Фанг».

         Удовлетворяя исковые требования по первоначальному иску в указанной выше части и оставляя встречные исковые требования без удовлетворения, суд первой инстанции правильно руководствовался      статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом. По общему правилу только надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 Гражданского кодекса Российской Федерации). Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В нарушение ст.65 АПК РФ ответчик – Коллегия - доказательств оплаты  заявленной суммы задолженности не представил.

Исходя из положений ст.ст.651, 654 ГК РФ, п. 3.1 договора аренды между Обществом и Коллегией №4 от 01.11.2002, определяющего   размер арендной платы 110 руб. за один квадратный метр в месяц, суд первой инстанции правомерно взыскал  долг с Коллегии адвокатов.

В то же время апелляционная инстанция находит ошибочным вывод суда первой инстанции о необходимости взыскания задолженности по арендной плате за спорный период с Коллегии, а не с Фонда по причине того, что арендатором на основании договора аренды №4 от 01.11.2002 до регистрации договора уступки продолжала оставаться Коллегия.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Поскольку в данном случае осуществляется не только передача прав требования, но и перевод долга, то к данной сделке применяются нормы Гражданского кодекса об уступке требования (цессии) (ст. 382 - 398 ГК) и о переводе долга (делегации) (ст. 391, 392 ГК). Уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации.

В п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 разъяснено, что "исходя из смысла положений Гражданского кодекса, регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество".

Таким образом, государственной регистрации подлежит договор, а не переход по сделке вещного права. ГК РФ не предусматривает так называемой двойной государственной регистрации и сделки, и перехода по ней обязательственных прав. Поэтому Федеральным законом от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ в п. 1 ст. 26 Федерального закона внесены изменения. Согласно последним упоминание о праве аренды как самостоятельном предмете государственной регистрации из текста Федерального закона исключено.

Все вещные права, включая право собственности, перечислены в ст. 216 ГК РФ. В перечень вещных прав право аренды не включено. Последнее может быть признано ограничением права собственности, но при этом не возникает необходимости регистрировать право аренды отдельно от договора аренды. Заключенный и зарегистрированный договор аренды и является ограничением права собственности.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" неисполнение обязательства по передаче предмета соглашения об уступке права (требования) влечет ответственность передающей стороны.

Положения гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве применяются к правоотношениям, связанным с арендой, при перенайме имущества с учетом особенностей, присущих данным отношениям. В частности, если первоначальный договор аренды помещения подлежал государственной регистрации, то в силу ст. 389 ГК РФ соглашение о перенайме этого помещения также требует регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При этом новый арендатор становится стороной обязательства лишь после фактической передачи предмета аренды.

Учитывая изложенное, при перенайме арендованного имущества права, обязанности и ответственность за неисполнение предыдущим арендатором условий договора переходят к новому арендатору после фактической передачи предмета аренды.

В этой связи у Фонда не возникло обязанности по уплате арендных платежей за период с июля 2008 года по апрель 2009 года только потому, что по акту помещение № 38 было передано ему  14.07.2009 года, а не по причине регистрации договора уступки в мае 2009 года.

Ссылка истца на наличие солидарных обязательств ответчиков отклоняется как не основанная на законе.

По аналогичным мотивам вывод суда первой инстанции о необходимости расторжения договора аренды апелляционная инстанция также находит ошибочным.

По договору перенайма арендатор с согласия арендодателя передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды. В отличие от субаренды (поднайма) при перенайме происходит безусловная и окончательная замена арендатора: первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивая права и обязанности, но