Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2010 по делу n А62-1668/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

оставляя вместо себя новое лицо. Между арендодателем и новым арендатором возникает другое обязательство по аренде того же имущества на прежних условиях.

В случае заключения между первоначальным арендатором (цедентом) и арендатором, приобретающим право аренды (цессионарием), договора передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) заключения нового договора аренды между арендодателем и новым арендатором не требуется. Согласно п. 2 ст. 385 ГК первоначальный арендатор обязан передать новому арендатору договор аренды как документ, подтверждающий его право требования к арендодателю.

При таких обстоятельствах с учетом произведенной Управлением ФРС госрегистрации договора уступки обязанным лицом  по договору аренды является Фонд.

Как указано выше, неисполненных обязательств последнего перед истцом судом не установлено, поэтому расторжение договора аренды по основаниям нарушения существенных условий договора, касающихся  уплаты арендных платежей, нельзя признать правомерным, равно  как и требование об освобождении занимаемых помещений, тем более что комнаты №№ 39 и 41 Фонду не переданы, а Коллегия уже не является стороной по спорной сделке в связи с произведенным перенаймом.

При этом суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречных исковых требований Фонда о понуждении ООО ПКЦ «Фанг» передать в течение одного месяца по акту приема-передачи нежилые помещения – комнаты № 39 площадью 19 кв.м.  и  № 41 площадью 10,3 кв.м.

Данные требования могли быть заявлены непосредственно к Коллегии, т.к. указанные помещения были переданы истцом Коллегии на основании заключенного договора аренды и акта приема-передачи нежилого помещения площадью 39,7 кв.м от 01.11.2002, в связи с чем предъявление заявленных во встречном иске требований по отношению к истцу суд правильно расценил как избрание неверного способа защиты своих прав.

В апелляционных жалобах ответчики утверждают, что  арендодатель ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору аренды: арендатор (Коллегия) изначально занимал лишь помещение №38 площадью 10,4 кв.м., помещения же №39 и 41 фактически никогда Коллегии не передавались, поскольку находились под арестом и до настоящего времени продолжают заниматься истцом, который препятствует доступу ответчиков к ним.

Эти доводы апелляционной инстанцией отклоняются.

Согласно статье 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Анализ вышеприведенных норм гражданского законодательства РФ позволяет прийти к выводу о том, что единственным и достаточным подтверждением надлежащего исполнения обязанности арендатора по передаче имущества арендодателю является акт приема-передачи указанного имущества.

В рассматриваемом случае из п. 2.1   договора аренды следует, что арендодатель обязан по первому требованию арендатора с момента подписания настоящего договора передать в пользование указанные в п. 1.1 помещения арендатору по приемо-сдаточному акту.

Дополнительным соглашением от 03.12.2002  к указанному договору аренды в пункт 1.1 договора были внесены изменения, согласно которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения общей площадью 39,7 кв. м (ком. 38, 39, 41), расположенного на 1 этаже по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 36.

В материалы дела был представлен акт приема-передачи от 01.11.2002, подписанный сторонами, что свидетельствует о передаче нежилых помещений арендатору – Коллегии во исполнение договора аренды №4 от 01.11.2002.

Как установлено ч. 1 ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Частью 2 статьи 71 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив доказательства, представленные сторонами в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что представленный истцом акт приема-передачи является достаточным допустимым доказательством фактической передачи помещений, указанных в пункте 1.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 03.12.2002), в соответствии с положениями ст. 655 ГК РФ.

При этом Коллегией значительный период времени не предпринимались действия по защите своих прав и законных интересов как арендатора в связи с ненадлежащим исполнением арендодателем условий договора: доказательств того, что Коллегия при наличии указанных обстоятельств обращалась с предложением о расторжении договора аренды к арендатору и в суд либо о нечинении препятствий в пользовании двумя спорными помещениями, ответчиком суду не представлено.

Напротив, в 2007 году Коллегия произвела взаимозачеты, т.е. совершила действия по исполнению своих обязательств по уплате арендной платы за период с 01.01.2004 по 30.06.2007, тем самым подтвердив само наличие таких обязательств.

Кроме того, письмом от 16.07.04 исх.185/07 Коллегия сообщает ООО ПКЦ «Фанг» следующее: « Филиал № 2 СГКА № 1 ставит Вас в известность, что согласно договора аренды нежилого помещения № 4 от 01 ноября 2002 года, мы арендуем помещение площадью 39,7 кв.м /ком.28, 39, 41/ по адресу: г.Смоленск, ул.Николаева, д.36…», что также подтверждает факт аренды спорных помещений.

В связи с изложенным ссылка ответчиков  на иные документы в качестве оснований их доводов о ненадлежащем исполнении арендодателем своей обязанности по предоставлении имущества арендатору правомерно отклонена судом первой инстанции и также не может быть принята судом апелляционной инстанции как не подтвержденная должными доказательствами с учетом нормы ст.68 АПК РФ, в силу которой обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Ссылка апелляционной жалобы на имеющийся арест, что исключает возможность пользования помещениями, опровергается актом приема-передачи, пояснительной запиской от 16.03.09 бывшего директора ООО ПКЦ «Фанг» Ефремовой А.П., актами проведения взаимозачетов, вышеупомянутым письмом от 16.07.04 исх. 185/07 и другими документами.

Следует также отметить, что арест, наложенный правоохранительными органами 28.02.03, запрещал лишь истцу отчуждение помещений, но не препятствовал продолжению их использования в рамках ранее заключенных договоров.

По правилам ст.110 АПК РФ судебные расходы относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст. 269 п.2, ст.270 ч.1 п.4, ст.  271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 17.07.2009 по делу №А62-1668/2009 отменить в части расторжения договора аренды от 01.11.02 № 4, обязания Смоленской городской коллегии адвокатов № 1 и некоммерческой организации «Некоммерческий фонд развития гражданского общества «Патронат» освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 36; взыскания со Смоленской городской коллегии адвокатов № 1 в пользу ООО ПКЦ «Фанг» расходов по уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей; взыскания с некоммерческой организации «Некоммерческий фонд развития гражданского общества «Патронат» в пользу ООО ПКЦ «Фанг» расходов по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб. и судебных издержек в размере 7 500 рублей.

В этой части в удовлетворении иска отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Центрального округа (в г. Брянске) в двухмесячный срок со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Тиминская

Судьи

Н.А.Полынкина

Г.Д. Игнашина