Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 07.04.2010 по делу n А29-9239/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

08 апреля 2010 года

Дело № А29-9239/2009

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сандалова В.Г.,

судей: Гуреевой О.А., Пуртовой Т.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Красноперовой С.В.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца Абрамовской К.А., действующей на основании доверенности от 29.03.2010,

представителя ответчика Елисеева А.В.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества Северное геофизическое предприятие «Севергеофизика»

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 29.12.2009 по делу          № А29-9239/2009, принятое судом в составе судьи Огородниковой Н.С.,

по иску открытого акционерного общества Северное геофизическое предприятие «Севергеофизика»

к индивидуальному предпринимателю Елисееву Алексею Владиславовичу

о взыскании задолженности по договору аренды и неустойки,

установил:

открытое акционерное общество Северное геофизическое предприятие «Севергеофизика» (далее – ОАО «Севергеофизика», истец, заявитель жалобы) обратилось с иском в Арбитражный суд Республики Коми к индивидуальному предпринимателю Елисееву Алексею Владиславовичу (далее – предприниматель, ответчик) о взыскании 380 565 руб. 11 коп., в том числе    293 266 руб. 10 коп. задолженности по арендным платежам и 87 299 руб. 01 коп. неустойки за просрочку платежа.

Исковые требования основаны на положениях договоров на аренду помещений от 01.01.2006 № А-1+/2006 и № А-213/2006, статей 309, 314, 316, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей.

В процессе рассмотрения спора истец уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика 348 808 руб. 79 коп. (без учета НДС) задолженности по арендным платежам с сентября по декабрь 2006 года и неустойку за просрочку платежа.  

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 29.12.2009 в удовлетворении исковых требований ОАО «Севергеофизика» отказано.

При этом суд исходил из того, что условия спорных договоров не позволяют определить местонахождение помещений, переданных в аренду, в составе здания, в связи с чем сделал вывод о незаключенности договоров аренды от 01.01.2006 № А-1+/2006 и № А-213/2006. Суд указал, что отсутствие договора аренды не является безусловным основанием для освобождения предпринимателя от внесения платы за пользование нежилыми помещениями, право распоряжения которыми подтверждается материалами дела и не оспариваются ответчиком. Однако в нарушение статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) истцом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих действительную площадь занимаемых ответчиком помещений, а также размер неосновательного обогащения.

Не согласившись с принятым решением суда, истец обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение от 29.12.2009 отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции вынесено с нарушением норм процессуального права, а именно части 1 статьи 168 АПК РФ, судом не дана оценка доказательствам и доводам, приведенным истцом в иске, несмотря на то, что указанные доводы зафиксированы в судебном акте.

Заявитель считает, что при заключении и подписании договоров предпринимателю Елисееву А.В. были известны условия заключения договоров аренды: какие конкретно нежилые помещения арендатор принимает во временное владение и пользование, площадь арендуемых помещений, на первом этаже занимаемая площадь составила 147 кв.м, площадь помещения    № 213 составила 13 кв.м, а также стоимость арендной платы в месяц. Ежемесячная цена по договору  от 01.01.2006 № А-1+/2006 обуславливалась в размере 88 200 руб. (без учета НДС), ежемесячный размер арендной платы по договору от 01.01.2006 № А-213/2006 составлял 4600 руб. (без учета НДС). Таким образом, полагает заявитель, договоры аренды необходимо считать заключенными на прописанных в договорах условиях. Более того, помещения на первом этаже здания № 14 по ул. Оплеснина ответчик арендовал у истца и ранее (в 2005 году, 2004 году, 2003 году и 2002 году), под магазин.

Прямым доказательством, подтверждающим пользование помещением на первом этаже здания, утверждает заявитель, является факт сдачи ответчиком части арендуемого у ОАО «Севергеофизика» в 2006 году нежилого помещения в субаренду предпринимателю Захаровой И.Л. В 2006 году договор субподряда был пролонгирован. Однако данным обстоятельствам в решении суда первой инстанции не была дана надлежащая оценка.

Истец согласно договорам аренды предоставил соответствующие техническим требованиям нежилые помещения на общую сумму 1 332 222 руб. Взаимозачет с предпринимателем Елисеевым А.В. был проведен на сумму    986 168 руб., что подтверждено ответчиком в акте сверки взаиморасчетов между истцом и ответчиком за период с 01.01.2006 по 31.12.2006.

Считает, что поскольку ответчик подписал указанный акт сверки, соответственно, своей подписью он подтвердил существующую задолженность по арендным платежам. В акте сверки взаиморасчетов указано, что задолженность ответчика перед истцом образовалась за аренду помещений по выставленным счетам-фактурам. В свою очередь, в счетах-фактурах указано, по каким именно договорам выставлялась арендная плата, размер арендной платы указан пропорционально занимаемой площади помещений.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просит в удовлетворении апелляционной жалобы ОАО «Севергеофизика» отказать, признать договор аренды от 01.01.2006 № А-1+/2006 незаключенным и применить последствия недействительности сделки.

Полагает, что при подписании указанного договора сторонами не было определено, какая именно часть здания передается истцом ответчику в аренду, не указаны конкретные номера передаваемых в аренду комнат; к договору не приложены копия поэтажного плана, экспликация или иной документ, позволяющий определить комнаты, подлежащие передаче в аренду.

По утверждению ответчика, используемая площадь занимаемых ответчиком помещений составляла 13 кв.м (кабинет № 213 на втором этаже здания) и 65,7 кв.м (помещения №№ 12, 13 на первом этаже здания), что доказывается материалами дела. При этом помещение площадью 19,5 кв.м, указывает предприниматель, сдавалось им в субаренду предпринимателю Захаровой. Следовательно, по мнению ответчика, не передача объекта аренды в полном составе, не обозначение помещений входящих в договор не позволяло в полной мере использовать данные договоры.

Кроме того, в соответствии с частью 2 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан был предоставить технические паспорта, проект, сертификаты и акты на использование помещения согласно назначению по договору – под магазин. Помещение также должно соответствовать СНиП 2.08.02-89 «Общественные здания и сооружения», в которых изложены рекомендации по объемно-планировочным и конструктивным решениям, противопожарным мероприятиям, применяемым материалам, инженерному оборудованию и экономике предприятий розничной торговли. Суду предоставлены акты выполненных работ, приобретенного оборудования, произведенные предпринимателем на сумму 409 162 руб., для устранения недостатков по предписанию органов госпожнадзора и санэпидемстанции. Данный факт истцом не оспаривается.

Ответчик также указывает, что правоустанавливающие документы на передаваемый объект недвижимости арендодателем не предоставлены, в договоре эти данные также отсутствуют. Суду представлено постановление администрации МОГО «Город Ухта» действующее на тот момент времени, из которого явствует, что отсутствие правоустанавливающих документов не позволяло оформить разрешение на торговлю (патент).

К договору не приложена доверенность лица подписавшего договор и его полномочия на подписание данного договора, так как договор не подписан лицом, обозначенным в договоре. Кроме того, истцом, несмотря на определение суда, так и не представлен приказ о передаче полномочий лицу, подписавшему договор.

Данные обстоятельства, как указывает ответчик, послужили для него обоснованным отказом в подписании актов приема передачи имущества по договору. Более того, официально договор от 01.01.2006 № 213/2006 был передан ответчику только после письменного запроса в 2009 году.

За период 2006 года между истцом и ответчиком были подписаны акты на проведение взаимозачета по выполненным ответчиком для истца работам по договорам подряда на сумму 986 160 руб. (с учетом НДС), что по существу не оспаривается истцом.

Таким образом, по мнению ответчика, произведенная им переплата, основанная на частичном зачете, согласно актам о зачете взаимных требований, не оспариваемых и подтвержденных ОАО «Севергеофизика», составляет      500 472 руб.

В судебном заседании стороны поддержали доводы и возражения, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 01.01.2006 между ОАО «Севергеофизика» (арендодатель) и предпринимателем Елисеевым А.В. (арендатор) подписан договор аренды № А-213/2006 (Т.1, л.д.-15-17), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование помещение под офис площадью 13 кв.м, комната № 213, находящееся по адресу: ул.Оплеснина,14.

Срок действия договора согласован сторонами в пункте 4.1. договора с 01.01.2006 по 30.12.2006.

На основании пунктов 3.1. и 3.2. договора стоимость аренды помещения составляет 4600 руб. в месяц (без учета НДС). Оплата производится предоплатой до 10 числа текущего месяца.

Кроме того, 01.01.2006 между сторонами подписан договор аренды № А-1+/2006 (Т.1, л.д.-18-20), согласно условиям которого, арендодатель предоставляет арендатору во временное  пользование помещения под магазин площадью 147 кв.м, расположенные на первом этаже здания, находящегося по адресу: ул.Оплеснина, д.14.

Срок действия договора установлен сторонами с 01.01.2006 по 30.12.2006 (пункт 4.1. договора).

В пунктах 3.1., 3.2. договора ежемесячная стоимость аренды помещений определена сторонами в размере 88 200 руб. (без учета НДС) и подлежала внесению до 10 числа текущего месяца.

Как указывает истец, по истечении срока действия договора аренды при отсутствии возражений с его стороны арендатор продолжал пользоваться арендуемыми помещениями, поэтому договоры на основании части 2 статьи 621 ГК РФ считаются возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Передаваемое в аренду имущество принадлежит ОАО «Севергеофизика» на праве собственности, что подтверждается регистрационным удостоверением от 15.05.1998 № 24818, выданным МУП «Бюро технической инвентаризации» (Т.1, л.д.-66).

Обязательства по внесению арендной платы в установленные договорами сроки ответчик надлежащим образом не исполнял.

Выставленные в адрес ответчика счета-фактуры им не оплачены (Т.1., л.д.-21-24), что подтверждается актом сверки взаиморасчетов между сторонами за период с 01.01.2006 по 31.12.2006 (Т.1, л.д.-26). Задолженность ответчика по расчету истца составляет 327 880 руб.

Претензией от 19.03.2009 № 504 (Т.1, л.д.-28-29) истец обратился к ответчику с требованием погасить имеющуюся задолженность, однако требования истца не были удовлетворены.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей послужило причиной обращения истца с настоящим иском в Арбитражный суд Республики Коми. Объединение требований по двум договорам аренды истец со ссылкой на статью 130 АПК РФ обосновывает тем, что счета-фактуры на арендную плату выставлялись по двум договорам одновременно.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, и, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Суд первой инстанции, установив, что между сторонами подписан договор аренды, правильно применил нормы главы 34 ГК РФ.  

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

В части 3 статьи 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании статей 421, 431 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Давая надлежащую оценку условиям договоров аренды от 01.01.2006 № А-213/2006 и № А-1+/2006 и установив наличие существенных разногласий сторон по поводу площадей занимаемых арендатором помещений, суд первой инстанции обоснованно сослался на отсутствие в договорах данных, позволяющих определенно установить (идентифицировать) имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объектов аренды, что с учетом правил статьи 432 и части 3 статьи 607 ГК РФ свидетельствует о незаключенности договоров.

Как следует из представленных истцом в материалы дела договоров аренды от 01.01.2006 № А-213/2006 и № А-1+/2006, предпринимателю Елисееву А.В. передавались помещения площадью 147 кв.м и 13 кв.м соответственно, являющиеся частью здания, расположенного по адресу: г.Ухта, ул.Оплесина, д.14.

Вместе с тем, как указал суд первой инстанции, условия договора не позволяют определить местонахождение данных помещений в составе здания, поскольку не указаны конкретные номера передаваемых в аренду комнат, поэтажного