Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18.10.2010 по делу n А82-3408/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

19 октября 2010 года

Дело № А82-3408/2010-18

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2010 года. 

Полный текст постановления изготовлен 19 октября 2010 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кобелевой О.П.,

судей Бармина Д.Ю., Гуреевой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания   секретарем Красноперовой С.В.,

без участия сторон

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строитель Плюс"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от  13.07.2010 по делу № А82-3408/2010-18, принятое судом в составе судьи Сорокиной С.Р.,

по иску муниципального учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля"

к обществу с ограниченной ответственностью "Строитель Плюс",

о взыскании 13 309 397.02 руб.

установил:

муниципальное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (далее - истец, Агентство) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строитель Плюс» (далее - ответчик, Общество, ООО «Строитель Плюс») о взыскании задолженности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 19811-о от 19.06.2007 за период с 27.02.2007 по 16.02.2010 в размере 7 047 134,16 руб. и пени за период с 20.10.2007 по 16.02.2010 в сумме 6 262 262,86 руб., всего 13 309 397,02 руб.

Исковые требования основаны на статьях 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 13.07.2010 с общества с ограниченной ответственностью «Строитель Плюс» взыскано в пользу муниципального учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" 7 547 134,16 руб., в том числе 7 047 134,16 руб. долга и 500 000 руб. пеней. В остальной части иска отказано.

Общество с ограниченной ответственностью «Строитель Плюс», не согласившись с принятым по делу решением, обратилось в арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска муниципального учреждения  «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» отказать.

По мнению заявителя,  решение суда первой инстанции является незаконным  и необоснованным, подлежит отмене  в связи с несоответствием  выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильным применением  норм материального права.  На момент предоставления земельного участка и до настоящего времени смежные земельные участки заняты индивидуальными предпринимателями и организациями, осуществляющими торговлю через мини-маркеты. Нахождение мини-маркетов на смежных земельных участках  препятствует проектированию и строительству объекта: не возможен вынос сетей телефонизации, водопровода, газоснабжения из-под пятна застройки. Общество как застройщик, не может приступить к выполнению работ по закольцовке внутриквартальных сетей. Осуществление выноса сетей, не затрагивая  указанные смежные земельные участки, технически невозможно. Агентство по настоящий момент не смогло обеспечить   Обществу доступ к смежным земельным участкам, так как выселение арендаторов до настоящего времени не завершено, в связи с чем, ООО «Строитель Плюс»   не может осуществлять проектирование и приступить к строительству жилого комплекса  с объектами соцкультбыта и инженерными коммуникациями. Суд необоснованно сделал вывод о выполнении Агентством своих обязательств по договору аренды по предоставлению Обществу земельного участка. Агентство при заключении договора  аренды определило  целевое назначение передаваемого земельного участка и установило последствия его использования не по целевому использованию. При заключении договора Агентство  официально уведомляло Общество расторжении договоров аренды смежных участков с арендаторами этих участков и принятии на себя обязательств по освобождению этих участков. Не смотря на отсутствие в договоре аренды конкретной обязанности Агентства по освобождению смежных земельных участков и отсутствие претензий Общества в акте приема-передачи, Агентство как арендодатель приняло на себя обязательство по освобождению смежных земельных участков, и эти обязательства подтверждены официальной перепиской сторон по договору. Заключенный договор аренды и акт приема-передачи необходимо рассматривать в совокупности с этой многочисленной перепиской. Несмотря на формальную передачу земельного участка по акту приема-передачи, Общество не может использовать по своему целевому  назначению до момента освобождения смежных земельных  участков. В связи с невыполнением Агентством своего обязательства по передаче земельного участка в состоянии,  соответствующем назначению, у ООО «Строитель Плюс» возникло право не оплачивать арендную плату до предоставления фактической возможности использования земельного участка  по целевому назначению. Заявитель также просит изменить решение суда в части  размера взысканной неустойки., так как она несоразмерна последствиям нарушения основного обязательства. При  определении неустойки не учтено, что Общество по вине Агентства в течение всего срока аренды не может использовать земельный участок по своему целевому назначению. Соглашением  от 27.02.1008 в порядке погашения задолженности по арендной плате по договору № 19811-о от 19.06.2007 ответчику была предоставлена рассрочка по оплате арендной платы сроком на 10 месяцев, сроки платежей отличались от сроков платежей по договору аренды. Во исполнение данного соглашения  Общество в течении трех месяцев осуществляло платежи по графику, однако расчет пеней произведен без подписанного  сторонами соглашения от 27.02.2008. Сумма неустойки фактически равна сумме задолженности по основному обязательству, что свидетельствует о несоразмерности суммы неустойки основной задолженности. Неустойка определена сторонами в чрезвычайно высоком размере – 0,3 % за каждый день просрочки (109,5 % годовых). Каких-либо убытков истцу просрочкой исполнения обязательства не причинено. Сама просрочка в оплате арендной платы имеет место ввиду очень сложного финансового положения Общества. С учетом  изложенных доводов, при отсутствии  у Общества финансовых возможностей по оплате основной задолженности сумма неустойки подлежит уменьшению до размера  50 000 руб.

Истец  отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Явку уполномоченных представителей в судебное заседание стороны не обеспечили, о времени и месте судебного заседания стороны извещены надлежащим образом.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 266, пунктом 1 статьи 123, пунктами 1, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 19.06.2007 между Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля в лице муниципального учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля», именуемое в дальнейшем Арендодатель, и ООО «Строитель Плюс», именуемое в дальнейшем Арендатор, заключен договор № 19811-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, согласно которому Арендодатель предоставляет за плату, а Арендатор принимает в аренду и использует участок площадью 21392 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:02 08 13:0046, расположенного по  проспекту Машиностроителей у дома 15 корпус 2 в Заволжском районе, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) земельного участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью (Приложение № 1). Кадастровый квартал № 020813; целевое назначение: земли населенных пунктов; вид функционального использования: для строительства жилого комплекса с объектами соцкультбыта и инженерными коммуникациями. Участок предоставлен на период строительства.

Срок аренды участка определен с 27.02.2007 по 26.02.2012. Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ярославской области.

В соответствии  с пунктом 1.2. передача земельного участка производится по акту приема-передачи земельного участка, который подписывается  Арендодателем и Арендатором не позднее 15 дней с момента подписания договора аренды и является его неотъемлемой частью  (Приложение № 2).

По пункту 2.2.1. арендатор обязан передать арендатору земельный участок, указанный в пункте 1.1. договора.

Согласно пункту 2.4.1. арендатор обязан принять и использовать участок исключительно в соответствии с видом функционального использования, указанным в пункте 1.1. договора и принадлежностью к той или иной категории  земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде и непосредственно земле.

В соответствии с  пунктом 2.4.3. арендатор обязан своевременно, без получения счета и в соответствии с условиями договора производить платежи за пользование земельным участком.

Пунктом 3.1. установлено, что пользование земельным участком является платным. За аренду земельного участка, указанного в пункте 1.1. договора, на основании результата независимой оценки размера арендной платы по рыночной стоимости начисляется арендная плата в сумме 30 470 000 руб. на срок договора аренды. Арендатор перечисляет Арендодателю на расчетный счет Управления Федерального казначейства Министерства Финансов РФ по Ярославской области № 40101810700000010010.

Оплата производится в следующем порядке: 20 %  суммы арендной платы в течении  10 дней с момента подписания договора аренды – 6 094 000 руб. ; 20 %  от суммы арендной платы до истечения четырех месяцев с момента подписания договора  - 6 094 000 руб.; 30 %  от суммы арендной платы не позднее 09 февраля 2009 года – 9 141 000 руб.  до истечения  первой  трети оставшегося срока договора; 30 % от суммы арендной платы не позднее 26 февраля 2012 года – 9 141 000 руб. – до момента ввода объекта в эксплуатацию, но не позднее срока окончания договора аренды земельного участка.

По пункту 5.1. договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок Арендатору начисляются пени в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа. Пени перечисляются  в порядке, предусмотренном пунктом 3.1. договора.

Актом приема-передачи земельного участка от 19.06.2007 подтверждается передача земельного участка арендодателем в пригодном к использованию по целевому назначению состоянии арендатору. Земельный участок ООО «Строитель Плюс» использует с 27.02.2007, претензий по состоянию земельного участка не имелось, недостатки земельного участка не обнаружены.

09.04.2009 между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение  № 1  в соответствии с которым пункт 3.1. изложен в следующей редакции: пользование земельным участком является платным. За аренду земельного участка, указанного в пункте 1.1. договора аренды, на основании результатов независимой оценки  размера аренды по рыночной стоимости начислена арендная плата в сумме 36 088 000 руб.  на срок договора аренды. Оплата  арендной платы производится в следующем порядке:  6 094 000 руб. – оплатить не позднее 19 октября 2007; 6 094 000 руб. – оплатить  до истечения четырех месяцев с момента подписания дополнительного соглашения; 9 141 000 руб. - оплатить  до истечения  первой  трети оставшегося срока договора аренды земельного участка, исчисляемого с момента подписания дополнительного соглашения; 14 759 000 руб. – оплатить не позднее 26 февраля 2014 года – до момента ввода объекта в эксплуатацию, но не позднее срока окончания договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 3.2. дополнительного соглашения датой подписания дополнительного соглашения к договору аренды является дата регистрационной записи  выдачи дополнительного соглашения к договору аренды, указанного в разделе 9 дополнительного соглашения.

Дополнительным соглашением также изменен срок договора: с 27.02.2007 по 26.02.2014.

13.11.2009 Агентство направило в адрес Общества  предписание № 229 «О нарушении условий  договора № 19811 от 02.05.2007 аренды земельного участка по адресу: проспект Машиностроителей у дома 15 корпус 2», согласно которому  общая задолженность арендатора перед арендодателем по состоянию на 13.11.2009 составила 11 300  964  руб. 02 коп., в том числе: арендная плата – 7 047 134 руб. 16 коп., пени – 4 253 829 руб. 86 коп. В срок до 01.12.2009 арендатору было предложено сделать сверку оплаты арендной платы, пени и полностью погасить задолженность, при не выполнении арендатором предписания Агентство ссылалось на необходимость применить меры ответственности в соответствии с пунктом 4.3. и пунктом 5.4. договора аренды и рассмотреть вопрос о взыскании задолженности в установленном порядке.

27.02.2008 между Агентством и Обществом заключено соглашение о порядке погашения задолженности по арендной плате по договору № 19811-о от 19.06.2007 аренды земельного участка, согласно которому  по результатам сверки задолженность по состоянию на 13.02.2008 составила 11 940 567 руб. 97 коп. Должник обязался оплатить указанную задолженность  в следующие сроки: до 10.03.2008 – 1 194 056 руб. в месяц; до 09.04.2008 - 1 194 056 руб. в месяц ; до 09.05.2008 – 1 194 056 руб. в месяц; до 09.06.2008 - 1 194 056 руб. в месяц; до 09.07.2008 - 1 194 056 руб. в месяц; до 11.08.2008 - 1 194 056 руб. в месяц; до 09.09.2008 - 1 194 056 руб. в месяц; до 09.10.2008 - 1 194 056 руб. в месяц; до 10.11.2008 – 1 194 056 руб. в месяц ; до 09.12.2008 – 1 194 063 руб. 97 коп. в месяц.

Общество с ограниченной ответственностью «Инженерная фирма «Интерго» в письме № 120 от 10.04.2008 сообщило ООО «Строитель Плюс» о приостановлении инвентаризации по объекту «Проектируемый жилой комплекс с объектами соцкультбыта и инженерными коммуникациями по проспекту Машиностроителей», в связи с тем, что нет определенного решения  Администрации Заволжского района  по поводу дальнейшего существования таких  посторонних объектов как мини-магазины и стадион и не возможно правильно и четко закрепить и закоординировать границу проектируемого земельного участка.

Общество обратилось к Агентству и Управлению земельными ресурсами мэрии г. Ярославля с заявлением № 105/326 от 28.10.2008 об освобождении земельного участка, в котором сообщило, что