Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18.03.2012 по делу n А82-11602/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

срока  действия договора.

В соответствии с  п. 2.4.11 арендатор обязан письменно уведомить арендодателя  о желании заключить договор на новый срок не позднее, чем за 60  календарный дней до  окончания  действия договора.

При этом согласно п.6.4 Договора (в редакции Дополнительного соглашения № 1 от 11.04.2005),  если Арендатор  продолжает  пользоваться земельным участком  после истечения  срока действия договора  при отсутствии возражений со стороны  Арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок. По состоянию на 20.08.2007  соарендаторы продолжали пользоваться  земельным участком.

23.08.2007 с нарушением установленного п.2.2.3 Договора срока в адрес всех соарендаторов были направлены уведомления  №№ 1505-1509 об истечении 19.08.2007 срока действия  договора № 11476-МЛ и дополнительных соглашений к нему и о необходимости  освобождения земельного участка до 20.10.2007.

УЗР мэрии г.Ярославля сочло, что, поскольку соарендаторы в соответствии с п.2.4.11 Договора не направили за 60 дней до окончания договора аренды в его адрес заявления о желании заключить на новый срок договор аренды и дополнительные соглашения к нему, то   договор № 11476-МЛ и дополнительные соглашения прекратили  свое действие в связи с окончанием срока аренды.

В связи с этим на основании заявления предпринимателя Дроздовой Т.Н. от 12.10.2007  между  УЗР мэрии г.Ярославля (арендодатель) и предпринимателем Дроздовой  Т.Н.  (арендатор) 15.10.2007 был заключен договор № 20263-МЛ (далее также – договор аренды № 20263-МЛ) аренды находящегося в государственной собственности земельного участка  с множественностью лиц на стороне арендатора, согласно которому Арендодатель предоставляет за плату, а Арендатор принимает в аренду и  использует совместно с другими  собственниками (пользователями) частей здания (сооружения), именуемыми  Соарендаторами, 737 кв.м земельного участка из общей площади 737 кв.м с кадастровым номером  76:23:03 08 01 : 0008, расположенного  по ул.Победы (у дома № 63 по ул.Свободы) в Кировском районе, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) земельного участка, в том числе на Арендатора приходится  125 кв.м, для эксплуатации комплекса  временных мини-магазинов. Срок договора - с 20 августа  2007г. на неопределенный срок. Согласно акту приема-передачи земельного участка  от  15.10.2007, земельный участок  Дроздова Т.Н. использует с  20.08.2007.

06.11.2007 ответчиками (кроме предпринимателя Дроздовой Т.Н.) в Агентство были направлены заявления о  переоформлении  договора аренды  № 11476-МЛ и дополнительных соглашений к нему на 5 лет, однако такое переоформление произведено не было.

10.06.2009 предприниматель Успенский А.В. подал заявление о заключении с ним договора аренды на неопределенный срок. Между сторонами было  подписано соглашение от 29.06.2009 о расторжении  дополнительного соглашения № 4 к договору  № 11476-МЛ, зарегистрированное в УФРС по Ярославской области  24.08.2009, и затем с предпринимателем Успенским  А.В. заключено  дополнительное соглашение № 1  от 02.10.2009 к  договору аренды  № 20263-МЛ сроком действия с 20.08.2007  на неопределенный срок в отношении площади  146 кв.м из общей площади  737 кв.м.

В июне 2009 года в адрес предпринимателей  Панфилова  Д.В., Успенского А.В., Бычкова  С.Ю.,  Ухановой  И.А. были направлены  уведомления от  09.06.2009 об изменении размера  арендной платы на 2009 год, так как Агентство сочло, что уведомления  об истечении срока действия договора  № 11476-МЛ и дополнительных соглашений к нему  были направлены в адрес соарендаторов только 23.08.2007, то есть после  окончания срока действия договора,  и, следовательно, договор  № 11476-МЛ и дополнительные соглашения к нему  в отношении Панфилова Д.В., Успенского А.В.,  Бычкова С.Ю.,  Ухановой  И.А.  возобновились на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, на один земельный участок площадью 737 кв.м с кадастровым номером 76:23:03 08 01:0008, расположенный  по ул.Победы (у дома № 63 по ул.Свободы) в Кировском районе, по состоянию на начало 2010 года оказались оформлены два договора аренды с дополнительными соглашениями  к ним:

№ 11476-МЛ от 13.09.2002 с предпринимателем Панфиловым Д.В. с дополнительными соглашениями № 2 от 16.08.2005  с предпринимателем Ухановой  И.А. и № 3  от 02.09.2005  с предпринимателем Бычковым С.Ю. на неопределенный срок, и

№ 20263-МЛ от 15.10.2007 с предпринимателем Дроздовой  Т.Н. с дополнительным соглашением  № 1 от 02.10.2009 с предпринимателем Успенским  А.В. на неопределенный срок.

В начале 2010 г. Агентство направило заказными письмами  с уведомлением о вручении в адрес ответчиков уведомления  о прекращении договора № 11476-МЛ от 13.09.2002 аренды земельного участка по адресу:  ул.Победы (у дома № 63), и об освобождении  земельного участка в течение трех месяцев с даты получения  уведомления во исполнение решения комиссии по  подготовке правил землепользования  и застройки города Ярославля от 19.02.2010 (протокол № 5) и в рамках требования  пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации:

- Панфилову  Д.В. - № 401 от 25.02.2010 (вручено  12.03.2010),

- Ухановой  И.А. - № 402 от  25.02.2010 (вручено 09.03.2010),

- Бычкову  С.Ю. - № 754  от 06.04.2010 (вручено 09.04.2010).

08.04.2010 предпринимателю Дроздовой Т.Н. Агентством была направлена телеграмма  в рамках требования пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации с уведомлением  о прекращении  срока действия договора  аренды  № 20263-МЛ от 15.10.2007 и необходимости  освобождения занимаемого земельного участка по истечении трех месяцев с даты  получения настоящей телеграммы. По сведениям  отделения  связи, данная телеграмма Дроздовой Т.Н. вручена лично.

Предпринимателю Успенскому А.В. Агентством направлено уведомление от 25.02.2010 № 400 о прекращении  дополнительного соглашения  № 1 от 02.10.2009 к договору № 20263-МЛ  от 15.10.2007 аренды земельного участка во исполнение  решения комиссии по  подготовке правил землепользования  и застройки города Ярославля от 19.02.2010 (протокол № 5) и в рамках требования  пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (вручено 03.03.2010).

В установленный срок земельный участок освобожден не был, временные мини-магазины не демонтированы, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда, исходя из нижеследующего.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции исходил из того, что на момент направления истцом требований об освобождении ответчиками земельного участка в 2010 году данный участок находился у них в аренде. При этом предприниматели Панфилов Д.В., Уханова И.А и Бычков С.Ю. являлись арендаторами участка на основании договора аренды № 11476-МЛ, возобновленного на неопределенный срок в результате несвоевременного уведомления арендодателя об отказе от продления действия договора, а предприниматели Дроздова Т.Н. и Успенский А.В. – на основании договора аренды № 20263-МЛ, заключенного на неопределенный срок.

В результате  анализа содержания договоров аренды земельного участка, переписки, сопутствующей заключению договоров, и последующих действий истца и ответчиков суд первой инстанции пришел к выводу, что, несмотря на наличие двух договоров аренды, заключенных в отношении спорного земельного участка, по существу действия и намерения истца и ответчиков были направлены на заключение одного договора аренды единого земельного участка общей площадью 737 кв.м, но с множественностью лиц на стороне арендатора, с определением для каждого соарендатора части используемого земельного участка установленного размера. При этом суд установил согласованность существенных условий договора аренды, а также отсутствие необходимости его государственной регистрации. Кроме того, суд выяснил, что ответчики не оспаривают права каждого соарендатора относительно порядка использования земельного участка и двойное предоставление земельного участка в аренду отсутствует.

Данные выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела.

Положениями статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение договора в письменной форме допускается не только путем составления одного документа, но и посредством обмена несколькими документами, а также совершением конклюдентных действий. Специальное требование о заключении договора исключительно путем составления одного документа, подписанного сторонами, устанавливается законом лишь в отношении отдельных видов договорных обязательств и отдельных объектов гражданских прав.

В отношении аренды земельных участков такое требование законом не установлено.

Таким образом, удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что на момент направления истцом требования об освобождении ответчиками земельного участка в 2010 году между истцом и ответчиками существовали не являющиеся взаимоисключаемыми договорные отношения по поводу аренды участка на неопределенный срок. Учитывая специфику договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, а также наличие в договорах аренды № 11476-МЛ и № 20263-МЛ условия о согласии сторон на вступление в договоры иных арендаторов, само по себе практическое несовершенство юридического оформления договорных арендных отношений в отсутствие иных препятствий не может служить основанием для признания какого-либо из договоров аренды № 11476-МЛ и № 20263-МЛ незаключенным или недействительным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае полного одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая, что истцом в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчикам были направлены уведомления о прекращении договора аренды, и по истечении трех месяцев после получения указанных уведомлений земельный участок ответчиками освобожден не был и продолжает использоваться без правоустанавливающих документов,  суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца об обязании ответчиков освободить спорный земельный участок путем демонтажа временных мини-магазинов.

Заявители апелляционных жалоб указывают на то, что односторонний отказ арендодателя от договоров аренды № 11476-МЛ и № 20263-МЛ противоречит требованиям постановления мэра г. Ярославля от 15.05.2007 № 1519, в частности, пункту 4.2 положения, утвержденного данным постановлением. Данный довод подлежит отклонению в силу следующего.

По смыслу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность одностороннего отказа от исполнения обязательства устанавливается только законом или – при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности – соглашением сторон.

Отказ от договоров аренды № 11476-МЛ и № 20263-МЛ заявлен арендодателем на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, который не связывает возможность осуществления одностороннего отказа от договора с наличием каких-либо обстоятельств, кроме указанных в самом пункте.

Согласно статье 3 Гражданского кодекса Российской Федерации под законами, содержащими нормы гражданского права, понимаются сам кодекс и принятые в соответствии с ним иные федеральные законы. Другие нормативные акты, в частности, акты органов местного самоуправления – к законам и иным правовым актам, содержащим нормы гражданского права, не отнесены (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.07.2010 № 2142/10).

Утвержденное постановлением мэра г. Ярославля от 15.05.2007 № 1519 Положение о размещении временных построек, не являющихся объектами капитального строительства, на территории города Ярославля относится к нормативным актам органов местного самоуправления, поэтому в силу статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации не является правовым актом, содержащим нормы гражданского права.

В связи с этим несоблюдение арендодателем указанного муниципального правового акта не может рассматриваться как основание для признания недопустимым или несостоявшимся одностороннего отказа от договора аренды, совершенного на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод заявителей апелляционных жалоб о произвольном изменении судом основания предъявленного Управлением иска является несостоятельным, поскольку основан на неправильном толковании норм процессуального права и приведен без учета правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении его Президиума от 16.11.2010 № 8467/10.

При рассмотрении дела судом первой инстанции в обоснование исковых требований об освобождении ответчиками земельного участка Управление ссылалось на отсутствие у них правовых оснований для владения и пользования земельным участком, связанных, в том числе, с незаключенностью одного из договоров аренды.

Согласно части 1 статьи 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации задачами суда при подготовке дела к судебному разбирательству является, в том числе, определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд, в частности, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле.

По смыслу указанных норм процессуального права суд с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, должен самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению (постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 № 8467/10).

В