Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18.04.2012 по делу n А31-6614/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

юридическими лицами в письменной форме, а в случае, если ими не достигнуто соглашение относительно существенных условий, считается незаключенным и не порождает гражданских прав и обязанностей.

Для договора аренды существенным условием являются сведения о предмете - данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, в отсутствие которых договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо иному лицу, управомоченному законом или собственником (статья 608 ГК РФ).

Исходя из приведенных норм, договор аренды земельного участка при отсутствии в нем сведений о предмете является незаключенным, а заключенный неуправомоченным лицом – ничтожным.

В статье 1 Закона № 28-ФЗ, действовавшего на момент оформления Договора, предусмотрено, что под земельным участком понимается часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Этой же нормой определено, что государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Поэтому суд первой инстанции сделал обоснованный вывод, соотносимый и с ныне действующим Законом № 221-ФЗ, что способом индивидуализации земельных участков, позволяющим однозначно выделить его из других земельных участков, является государственный кадастровый учет.

Сведения о кадастровом учете земельного участка площадью 456,7 кв.м. отсутствуют. В Договоре также не приведены описание или схема, позволяющие признать, что сторонами согласованы границы упомянутого участка и тем самым индивидуализирован предмет аренды. Аргументы жалобы об ином не свидетельствуют.

С учетом сказанного, Договор, поскольку его предмет не определен, правильно признан в обжалуемом решении незаключенным.

В силу статей 8, 307, 420 ГК РФ незаключенный договор не влечет возникновение для сторон взаимных прав и обязанностей, отсутствует формально в правовом смысле, что исключает возможность признания такого договора недействительным, а равно ничтожным.

При таких обстоятельствах в настоящем деле отсутствовали основания для установления ничтожности Договора.

Ссылка в жалобе, что земельный участок предназначен для эксплуатации многоквартирного жилого дома, отклоняется.

Из статей 36 ЗК РФ, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, 16 Закона № 189-ФЗ, 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пункта 66 Постановления № 10/22 следует, что факт постановки на кадастровый учет земельного участка, сформированного для эксплуатации многоквартирного жилого дома, свидетельствует о возникновении права собственности на данный участок у собственников помещений такого дома.

Доказательства того, что в период внесения арендных платежей был сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок для эксплуатации многоквартирного жилого дома, не имеется. В обжалуемом решении указано и в жалобе не опровергнуто, что государственный кадастровый учет земельного участка не проведен до  настоящего времени.

В пункте 67 Постановления № 22/10 разяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Приведенные разъяснения допускают применение потенциальными собственниками земельного участка, не сформированного в установленном порядке, но необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, способов защиты вещных прав и не исключают прекращение у названных лиц, как и у публично-правового образования, возникающих в силу закона прав и обязанностей обязательственного характера.

В статье 1 ЗК РФ закреплен принцип платности землепользования. 

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством, специальными федеральными законами (статья 3 ЗК РФ).

Согласно статье 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статье 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а равно с неразграниченной собственностью, осуществляют уполномоченные исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления. 

Приобретение гражданами и юридическими лицами в установленном законом порядке прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, с неразграниченной собственностью, обуславливает возникновение обязанности по уплате земельного налога либо арендной платы (статьи 28, 65 ЗК РФ).

Следовательно, в силу закона между уполномоченным на распоряжение земельным участком органом и лицом, использующим земельный участок, на который у него право собственности не возникло, усматривается наличие обязательственного правоотношения, заключающегося в праве первого требовать и в обязанности последнего вносить плату за пользование земельным участком.

Судом первой инстанции установлено, материалами дела и в жалобе не опровергнуто, что истец получил и использовал в своей предпринимательской деятельности земельный участок площадью 456,7 кв.м.

В связи с этим незаключенность Договора не свидетельствует, что отсутствовали у истца обязанность по перечислению, а у ответчика право на получение взыскиваемых сумм.

Поэтому неосновательное обогащение на стороне ответчика нельзя признать доказанным.

Принимая во внимание изложенное, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правильно, с соблюдением статьи 71 АПК РФ, отказал в удовлетворении иска.

Таким образом, обжалуемое решение содержит выводы, соответствующие обстоятельствам дела, имеющимся доказательствам, нормам материального и процессуального права, не подлежит отмене или изменению по приведенным в жалобе доводам. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не установлено.

В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, уплаченная истцом по апелляционной инстанции, не перераспределяется.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Костромской области от 31.01.2012 по делу № А31-6614/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Рад» (ИНН: 4441005948; ОГРН:  1024400508637) – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Т.А. Щелокаева

Судьи

Д.Ю. Бармин

Т.М. Поляшова