Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 20.06.2012 по делу n А82-11042/2011. Изменить решение (ст.269 АПК)

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

21 июня 2012 года

Дело № А82-11042/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2012 года.      

Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2012 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кононова П.И.,

судей Караваевой А.В., Ившиной Г.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Русаковой О.Г.,

без участия в судебном заседании представителей сторон и третьего лица,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Союз»

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 14.02.2012 по делу

№ А82-11042/2011, принятое судом в составе судьи Ландарь Е.В.,

по иску муниципального казенного учреждения «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» (ИНН: 7606072334, ОГРН: 1087606005200)

к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Союз»  (ИНН: 7606045002, ОГРН: 1027600849286, место нахождения: г. Ярославль, ул. Полушкина Роща, д. 9б, оф. 415),

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Высотная строительно-ремонтная фирма «Вершина» (ИНН: 7604000870),

о взыскании долга по арендной плате,

установил:

муниципальное казенное учреждение «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» (далее – истец, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Союз» (далее – ответчик, Общество, ООО СК «Союз») 2 742 824,78 руб. арендной платы по договору аренды земельного участка от 07.08.2009 № 387/1 за период с 1 квартала 2010 года по 4 квартал 2011 года и пени за период с 21.10.2009 по 13.02.2012 в сумме 3 044 704,98 руб.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 14.02.2012 исковые требования Учреждения удовлетворены частично: суд взыскал с ответчика в пользу истца 2 742 824,78 руб. арендной платы и 1 500 000 руб. пени (с учетом применения статьи 333 ГК РФ) за указанные периоды.

Не согласившись с принятым решением, ООО СК «Союз» обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда в части взыскания с ответчика арендной платы, рассчитанной с применением показателей и коэффициентов, установленных для многоэтажного жилищного строительства отменить и принять новый судебный акт. Кроме того, Общество просит уменьшить сумму неустойки ввиду ее явной несоразмерности последствиям нарушенного обязательства.

По мнению ООО СК «Союз», истец неправомерно рассчитал арендную плату за земельный участок, предоставленный для строительства коттеджного поселка, исходя из коэффициентов и удельного показателя, установленных для земельных участков многоэтажной жилой застройки. Общество считает, что коттеджный поселок относится к зоне застройки индивидуальными отдельно стоящими жилыми домами с приусадебными земельными участками (п. 5.5 СП 42.13330.2011) и расчет арендной платы должен производиться с учетом коэффициентов, установленных для индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС). Общество полагает, что определение разрешенного использования земельного участка в соответствии с п.п. 1 п. 4 ст. 30, ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) является обязанностью Администрации Ярославского муниципального района Ярославской области, которая не была выполнена.

Кроме того, Общество считает, что взысканная судом неустойка в размере 1 500 000 руб. явно несоразмерна последствиям нарушенного обязательства, с учетом того, что нарушение сроков оплаты было спровоцировано резким увеличением арендной платы с 773 611,64 руб. до 11 563 877,80 руб.

Учреждение в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Учреждение считает, что все расчеты арендной платы произведены им правильно в соответствии с действующими нормативными правовыми актами.

Истец указывает на то, что в соответствии с п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГСК РФ) под объектами ИЖС понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. Из пп.2 п. 2 ст. 49 ГСК РФ следует, что к многоквартирным домам относятся дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. В связи с указанным, а также, учитывая, что строительство коттеджного поселка было предусмотрено на 800 жителей и ответчиком был произведен раздел земельного участка на 99 участков (впоследствии отменен) истец приходит к выводу, что жилые дома, предполагаемые к застройке, были предусмотрены для проживания нескольких семей и, следовательно, не являются объектами ИЖС.

Кроме того, Учреждение ссылается на то, что удельный показатель кадастровой стоимости (далее – УПКС) земельного участка – 235,4300 руб./кв.м., указанный в кадастровом паспорте и постановлении правительства Ярославской области от 24.12.2007 № 729-а «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ярославской области» (далее -постановление № 729-а) соответствует наименованию разрешенного использования п. 1 таблицы 1 Типового перечня видов разрешенного использования Приказа Федерального агентства кадастра недвижимости от 29.06.2007 № П/0152 «Об утверждении Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» в состав которого включены земельные участки, предназначенные для размещения малоэтажных, среднеэтажных, многоэтажных домов, общежитий.

Третье лицо - общество с ограниченной ответственностью «Высотная строительно-ремонтная фирма «Вершина» (далее – ООО «Вершина») в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 11.05.2012, после перерыва судебное заседание продолжено. Определением Второго арбитражного апелляционного суда от 11.05.2012 рассмотрение дела отложено на 09.06.2012, в данном судебном заседании был объявлен перерыв до 14.06.2012, после перерыва судебное заседание продолжено.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебные заседания не обеспечили, о времени и месте судебных заседаний извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, суд апелляционной инстанции установил.

07.08.2009 между земельным комитетом администрации Ярославского муниципального района Ярославской области (арендодатель) и ООО СК «Союз» (арендатор), заключен договор № 387/1 аренды земельного участка, в соответствии с которым арендатору передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 76:17:153601:0330, площадью 190511кв.м., расположенный по адресу: Ярославская область, Ярославский район, на территории Карабихского сельсовета (л.д. 26).

Договором определено назначение земельного участка - для строительства коттеджного поселка на 800 жителей.

Срок действия договора установлен с 17.07.2009 по 16.07.2012, договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке 10.11.2009.

Ранее указанный земельный участок был предоставлен в аренду ООО «Дюпонт» (правопредшественник ООО СК «Союз») по договору от 16.07.2007, действовавшему в течение двух лет – до 17.07.2009. Право аренды приобретено по результатам аукциона, стоимость - 15 375 155,30 руб. (л.д. 93-98).

Пунктом 6.5 договора от 07.08.2009 № 387/1 предусмотрено, что все изменения и дополнения, вносимые в договор обеими сторонами, должны быть ими подписаны.

Согласно пункту 4.4 договора размер арендной платы подлежит перерасчету в одностороннем порядке с уведомлением арендатора, только в случаях изменения ставок арендной платы.

Пунктом 4.1 договора от 07.08.2009 № 387/1 стороны установили, что размер арендной платы, вносимый арендатором, указан в приложении № 1, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора, без которого договор недействителен.

Согласно приложению № 1 к договору (расчет размера арендной платы), подписанному обеими сторонами при заключении договора, за период с 17.07.2009 по 16.07.2012 арендатор должен был уплатить за пользование земельным участком 773 611,64 руб. (л.д. 28).

При этом стороны согласовали применение в расчете арендной платы УПКС равного 196,17 руб./кв.м. Согласно пункту 142 постановления № 729-а данный показатель установлен в населенном пункте – деревня Карабиха в отношении земельных участков с видом разрешенного использования – размещение домов индивидуальной жилой застройки.

Также сторонами были согласованы коэффициенты функционального использования земельного участка: в период с 17.07.2009 по 16.07.2010 - 0,345%; с 17.07.2010 по 16.07.2011 - 0,690%; с 17.07.2011 по 16.07.2012 - 1,035 % и годовые суммы арендной платы, соответствующие указанным периодам: 128 935,27 руб; 257 870,55 руб; 386 805,82 руб.

В материалы дела представлена выписка из государственного кадастра недвижимости, согласно которой УПКС для земельного участка с кадастровым номером 76:17:153601:0330 на 02.09.2009 составлял 235.4300 руб./кв.м.

Данный показатель указан в пункте 482 «Итого по муниципальному району, городскому округу» постановления № 729-а и соответствует УПКС для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

В пункте 142 постановления № 729-а, устанавливающего виды разрешенного использования земельных участков для конкретного населенного пункта - деревня Карабиха, вид разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки» не определен.

С учетом положений постановления № 729-а, постановления правительства Ярославской области от 24.12.2008 № 710-п «Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области», решения муниципального совета Ярославского муниципального района от 23.11.2009 № 10 «Об утверждении коэффициентов функционального использования в отношении земельных участков, расположенных на территории Ярославского муниципального района, применяемых для расчета величины годовой арендной платы» (далее – решение от 23.11.2009 № 10) Учреждение в 2010 году изменило размер арендной платы по рассматриваемому договору в одностороннем порядке.

Согласно перерасчету арендной платы от 28.12.2010 (л.д. 83) арендная плата за период с 01.01.2010 по 16.07.2010 рассчитана арендодателем с учетом коэффициента функционального использования 1,898%, за период с 17.07.2010 по 18.01.2011 - 9,488%, с 19.01.2011 - 0,812%. Сведения о датах направления истцом и получения данного перерасчета ответчиком отсутствуют.

В соответствии с решением муниципального совета Ярославского муниципального района от 23.11.2009 № 10 коэффициент 1,898 установлен для земельных участков для строительства (реконструкции) объектов в пределах сроков по первому заключенному договору аренды земельного участка (до трех лет), кроме земельных участков под объектами индивидуального жилищного строительства в пределах сроков по первому заключенному договору аренды земельного участка (до трех лет) – для таких объектов установлен коэффициент 0,380.

Коэффициент 9,488 установлен в отношении земельных участков для строительства (реконструкции) объектов (в том числе - домов многоэтажной жилой застройки) в течение первого года после окончания срока аренды по первому заключенному договору аренды. Для объектов ИЖС в этом случае установлен коэффициент 0,759.

Коэффициент 0,812 установлен на 2011 год решением Муниципального совета Ярославского муниципального района от 29.11.2010 № 47 в отношении земельных участков под объектами ИЖС в течение первого года после окончания срока аренды по первому заключенному договору аренды земельного участка.

В суде первой инстанции представитель истца пояснил, что указанные коэффициенты применялись исходя из целевого назначения земельного участка, указанного в договоре аренды. Ввиду изменения целевого назначения земельного участка и подписания соглашения от 25.07.2011 (л.д. 58) о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 07.08.2009 № 387/1 расчет арендной платы на 2011 год, а именно с 19.01.2011, произведен с использованием коэффициента 0,812, установленного для земельных участков под объектами ИЖС.

25.07.2011 земельный комитет администрации Ярославского муниципального района Ярославской области и ООО СК «Союз» также подписали Перерасчет размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 07.08.2009 № 387/1 (л.д. 58, оборотная сторона).

В соответствии с данным расчетом арендатор за период с 19.01.2011 по 16.07.2012 должен уплатить арендую плату в размере 294 343,51 руб. в следующем порядке: 118 752 руб. 51 коп. в срок до 20.10.2011; 55897,48 руб. - до 20.01.2012; 54682,32 – до 20.04.2012; 55289,90 – до 16.06.2012; 9721,30 – до 16.06.2012.

Согласно соглашению от 10.10.2011, зарегистрированному в установленном порядке 17.11.2011, ООО СК «Союз» передало ООО «Вершина» права и обязанности арендатора земельного участка по договору от 07.08.2009 № 387/1 (л.д. 117).

Поскольку Общество арендную плату в период с 1 квартала 2010 года по 4 квартал 2011 не уплатило, Учреждение обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с соответствующим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 309, 310, 614 ГК РФ, положениями постановления