Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 20.06.2012 по делу n А82-11042/2011. Изменить решение (ст.269 АПК)

№ 729-а, статьями 1, 7, 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и исходил из того, что указанный в кадастровом паспорте УПКС соответствует удельному показателю, установленному постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2007 № 729-а для земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажой жилой застройки, и не был признан недействительным, в связи с чем оснований для расчета арендной платы исходя из иного вида разрешенного использования и коэффициентов, установленных для индивидуального жилищного строительства не имеется.

По мнению апелляционного суда, судом первой инстанции были не полностью установлены обстоятельства по делу, что привело к неправильным выводам в части определения размера подлежащей взысканию с Общества арендной платы за период с 1 квартала 2010 года по 4 квартал 2011 года.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В рассмотренной ситуации при заключении договора от 07.08.2009 № 387/1 стороны согласовали вышеуказанные условия договора аренды, в том числе коэффициенты функционального использования арендуемого Обществом земельного участка на период с 2009 по 2012 годы.

В соответствии со статьями 450 и 452 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон. Такое соглашение совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Договором от 07.08.2009 № 387/1 предусмотрена возможность одностороннего изменения размера арендной платы только в случаях изменения ставок арендной платы, а не коэффициентов функционального использования земельного участка.

В данном случае у арендодателя отсутствовали основания для применения в расчете арендной платы в 2010 году коэффициента функционального использования земельного участка (9,488), определенного для земельных участков, предназначенных для строительства домов многоэтажной жилой застройки, в связи с тем, что данный коэффициент не был согласован сторонам и такой вид разрешенного использования земельного участка для дер. Карабиха постановлением № 729-а установлен не был.

Кроме того, у Учреждения отсутствовали объективные данные о том, какие объекты будут строиться (строятся) на спорном земельном участке (проектная документация в администрацию Ярославского муниципального района не представлялась). Между тем Арендодатель не лишен права проведения проверок использования земельного участка, в том числе установления его фактического функционального использования. Этого истцом не было сделано.

При таких обстоятельствах оснований для одностороннего изменения коэффициента функционального использования земельного участка, арендуемого Обществом, и соответственно, удельного показателя его кадастровой стоимости и в конечном итоге размера арендной платы у истца не имелось.

Выбор иного удельного показателя кадастровой стоимости (из четырнадцати показателей, дифференцированных в зависимости от вида использования земельного участка) и иного показателя коэффициента функционального использования земельного участка, приводящие к существенному увеличению размера арендных платежей, возможен только после внесения соответствующих изменений в существующий договор аренды земельного участка.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 установлены принципы определения арендной платы: принцип экономической обоснованности, согласно которому арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования; принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев; принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, к числу которых относится жилищное строительство.

В данном случае одностороннее изменение арендодателем коэффициентов функционального использования земельного участка привело к увеличению арендной платы в 2010 году в 15 раз, что не соответствует вышеуказанным принципам, нарушает разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.

Вместе с тем материалами подтверждается наличие задолженности ООО СК «Союз» по арендной плате в 2010-2011 годах по договору аренды земельного участка от 07.08.2009 № 387/1.

Арендная плата в период с 1 квартала 2010 года по 18.01.2011 подлежит исчислению в соответствии с согласованным сторонами расчетом при заключении договора (л.д. 28), а в период с 19.01.2011 по 4 квартал 2011 года – в соответствии с подписанным сторонами перерасчетом (л.д. 58). Общая сумма долга по арендной плате за период с 1 квартала 2010 года по 4 квартал 2011 года составила по расчету суда 328 427 руб. 11 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 5.1 договора аренды от 07.08.2009 № 387/1 в случае неуплаты платежей в установленный данным договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в виде пени в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Учитывая, что ответчик принятые на себя обязательства по договору аренды в полном объеме не выполнил, доказательств оплаты арендных платежей в установленные договором сроки и размере не представил, с него подлежит взысканию пеня за просрочку уплаты арендных платежей.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В суде первой инстанции ООО СК «Союз» заявило ходатайство о снижении подлежащей взысканию неустойки. Суд первой инстанции, принимая во внимание несоразмерность начисленных и предъявленных ко взысканию пеней последствиям нарушения обязательства ответчиком, счел возможным уменьшить размер взыскиваемых с него пеней.

С учетом изменившейся суммы задолженности размер пеней по договору аренды от 07.08.2009 № 387/1 на 13.02.2011 составляет 219 921,83 руб. Суд апелляционной инстанции считает возможным применить правила ст. 333 ГК РФ и уменьшить сумму подлежащей уплате пени до 100 000 руб.

В силу изложенного, решение Арбитражного суда Ярославской области от 14.02.2012 подлежит изменению. Требование Учреждения о взыскании с ООО СК «Союз» арендной платы по договору аренды земельного участка от 07.08.2009 № 387/1 за период с 1 квартала 2010 года по 4 квартал 2011 года следует удовлетворить частично в размере 328 427 руб. 11 коп., взыскать с Общества неустойку в размере 100 000 руб. В удовлетворении остальной части иска отказать.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по государственной пошлине относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В соответствии с подпунктом 1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Учреждение освобождено от уплаты государственной пошлины.

С учетом того, что исковые требования удовлетворены на сумму 428 427 руб. 11 коп., госпошлина по делу в сумме 11 568 руб. 55 коп. относится на Общество.

Поскольку апелляционная жалоба ответчика удовлетворена частично, госпошлина по апелляционной жалобе в сумме 2 000 рублей взыскивается с истца в размере 1850 руб., с ответчика в размере – 150 руб.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Союз» удовлетворить частично.

Решение Арбитражного суда Ярославской области от 14.02.2012 по делу № А82-11042/2011 изменить, принять по делу новый судебный акт.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Союз» в пользу муниципального учреждения «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» 328 427 руб. 11 коп. арендной платы по договору аренды земельного участка от 07.08.2009 № 387/1 за период с 01.01.2010 по 31.12.2011 и 100 000 руб. пени за период с 21.10.2009 по 13.02.2012.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Союз» в доход федерального бюджета 11 568 руб. 55 коп. государственной пошлины по делу.

Взыскать с муниципального учреждения «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Союз» 1850 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Арбитражному суду Ярославской области на основании части 2 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выдать исполнительные листы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий                                      

П.И. Кононов

Судьи                         

А.В. Караваева

Г.Г. Ившина