Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 28.06.2012 по делу n А82-13097/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

  ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

29 июня 2012 года

Дело № А82-13097/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2012 года.      

Полный текст постановления изготовлен 29 июня 2012 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Щелокаевой Т.А.,

судей Великоредчанина О.Б., Чернигиной Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кирилловых О.В.,

при участии в судебном заседании представителя ответчика Сивкова В.В., директора,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля

на решение  Арбитражного суда Ярославской области от 02.04.2012  по делу № А82-13097/2011, принятое судом в составе судьи Гусевой Н.А.

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН: 7601000992; ОГРН: 1027600684100),

Мэрии города Ярославля (ИНН: 7601001234; ОГРН: 1027600683824)

к обществу с ограниченной ответственностью «Велан» (ИНН: 7606023489; ОГРН: 1027600848714)

о расторжении договора,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Велан» (далее – ответчик, Общество) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.02.2007 № 11075-Б (далее – Договор), выселении Общества из занимаемых по Договору помещений и обязании его передать указанные помещения в освобожденном виде.

К участию в деле в качестве соистца привлечена Мэрия города Ярославля (далее – соистец, Мэрия).

Решением от 02.04.2012 в удовлетворении иска отказано.

Комитет, не согласившись с принятым судебным актом, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на то, что суд первой инстанции сделал выводы, не соответствующие обстоятельствам дела, просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В жалобе указано, что суд оценил представленные доказательства ненадлежащим образом, в нарушение требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), поэтому не учел следующие обстоятельства. В деле имеются письма истца (от 26.05.2011, от 02.12.2011) с предложениями о расторжении Договора ввиду необходимости использования помещений, переданных в аренду, для муниципальных нужд и о передаче в аренду другого помещения. Ответчик отказался от помещений, предлагаемых взамен арендуемых помещений, дважды, однако в обжалуемом решении не отражен отказ от второго предложенного помещения (г. Ярославль, ул. Богдановича, д.8). Суд отметил, что Общество понесло затраты на капитальный ремонт, оплачивало арендную плату и в то же время арендовало помещения у другого лица, но не обратил внимания на то, что проведение текущего и капитального ремонта является обязанностью арендатора (пункт 2.2.11 Договора). Соответственно, утверждение в обжалуемом решении и о том, что острая необходимость в спорных помещениях появилась исключительно после проведения капитального ремонта, неверно. Кроме того, ответчик в нарушение пункта 2.2.21 Договора во время капитального ремонта, тогда как ему было предложено освободить арендуемые помещения, продолжал им пользоваться, что является основанием для досрочного расторжения Договора. Ни Комитет, ни Мэрия, ни отдел записи актов гражданского состояния (далее – Отдел ЗАГС)  не могли предвидеть при оформлении Договора на длительный срок возникшие в сфере регистрации браков потребность в дополнительных помещениях у регистрирующего органа, равно как и огромное количество конкурентных предложений по обслуживанию обряда бракосочетания.

Мэрия в отзыве на жалобу пояснила, что поддерживает изложенные в ней требования. Помимо того, отметила, что суд не оценил аргумент представителя соистца, что причиной изменения обстоятельств, требующей расторжения Договора, является вступление в силу административного регламента предоставления государственной услуги по государственной регистрации актов гражданского состояния (08.01.2012), а также открытие второго зала для торжественной регистрации заключения брака (третья декада октября 2011 года). Данные обстоятельства на момент заключения Договора не могли быть предвидены. Ссылка Общества на ответ Управления записи актов гражданского состояния Правительства Ярославской области от 01.03.2012 № 01-24/240 (далее – Письмо от 01.03.2012) о количестве записей актов о заключении брака несостоятельна. Приоритетное значение имеет качество услуг, а ввиду нехватки помещений оно не соответствует предъявляемым требованиям.

Общество в отзыве возражало против удовлетворения жалобы, считая ее направленной на переоценку доказательств, полно и всесторонне исследованных судом. Комитет не доказал наличия основания для расторжения Договора, предусмотренного статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), - существенное изменение обстоятельств, повлиявшее на возможность и порядок исполнения Договора. Увеличения регистрируемых браков с момента заключения Договора не произошло. Не может повлечь расторжения Договора и указание на потребность в арендуемых помещениях для муниципальных нужд. Подобное основание не названо в законе и Договоре, а также истец не пояснил, для каких именно нужд и во всей ли площади необходимы спорные помещения. Довод о нарушении пункта 2.2.21 Договора не соответствует действительности, так как ответчик во время капитального ремонта использовал только те помещения, в которых ремонт не проводился, а арендную плату вносил в полном объеме, не получал предписаний о нарушении договорных условий. Комитет не воспользовался правом расторгнуть Договор досрочно в связи с капитальным ремонтом, заявил о расторжении после ввода объекта в эксплуатацию. Соответственно, суд обоснованно усмотрел злоупотребление правом в действиях истцов, которые получив экономическую выгоду от Договора, предприняли меры по его расторжению в судебном порядке по надуманному основанию. Ссылки на предложение взамен спорных помещений других помещений не имеют правового значения, поскольку у арендатора отсутствует обязанность соглашаться на замену предмета аренды без законных оснований. К тому же, спорные помещения необходимы Обществу для нормального ведения своей деятельности.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте слушания дела надлежащим образом. Комитет и Мэрия явку представителей не обеспечили.

В силу статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие истца и соистца.

Представитель Общества в судебном заседании апелляционного суда поддержал доводы отзыва.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как видно из материалов дела, в собственности города Ярославля и на праве оперативного управления у Мэрии находится здание дворца бракосочетания – нежилое, двухэтажное, общей площадью 1154 кв.м., расположенное по адресу: город Ярославль, улица Свердлова, дом 5 (далее – Здание).

В подтверждение данного обстоятельства представлены приказы председателя Комитета от 03.10.2008 № 6/1208, от 18.02.2009 № 6/241, от 27.04.2009 № 6/738, свидетельства о государственной регистрации прав от 31.10.2008 76-АА № 782258, 76-АА № 828342 (л.д. 22-25, 44).

Комитет (далее – Арендодатель), Мэрия (далее – Балансодержатель) и Общество (далее – Арендатор) заключили Договор, на основании которого и по акту приема-передачи недвижимого имущества от 01.02.2007 Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное пользование часть Здания общей площадью 110 кв.м. в составе следующих нежилых помещений: на 1 этаже - № 30 площадью 31,8 кв.м.; на 2 этаже - № 3 площадью 17,2 кв.м., № 6 площадью 40,1 кв.м., части № 7 площадью 9,6 кв.м., № 10 площадью 11,3 кв.м. (л.д. 6-17).

Согласно пункту 1.1 Договора недвижимое имущество передано для использования на площади 67,30 кв.м. под прокат обрядовых (свадебных) принадлежностей, в том числе часть помещения № 30, помещения № 6, № 10, на площади 42,70 кв.м. под услуги по организации обрядов (свадеб, юбилеев), в том числе часть помещения № 30, помещение № 3, часть помещения № 7.

Договор, предусматривающий срок действия с 01.02.2007 по 31.12.2016, прошел государственную регистрацию.

Договором определено, что Арендатор обязан использовать арендуемое недвижимое имущество исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.1, вносить своевременно арендную плату, производить своевременно и за свой счет текущий и капитальный ремонт (реконструкцию) арендуемого недвижимого имущества (пункты 2.2.7, 2.2.8, 2.2.11).

В пункте 2.1.2 Договора установлено, что Арендодатель обязан не менее чем за два месяца предупредить Арендатора о досрочном расторжении Договора и необходимости освобождения помещения в связи с его постановкой на капитальный ремонт, реконструкцию или сносом.

В свою очередь, в соответствии с пунктом 2.2.21 Арендатор обязан освободить помещение в связи с аварийным состоянием конструкции здания (помещения), постановкой на капитальный ремонт или сносом в сроки, определенные Договором.

Из раздела 4 Договора следует, что досрочное расторжение Договора производится по соглашению сторон или по решению суда (пункт 4.1). Договор подлежит безусловному расторжению, а Арендатор выселению в связи с существенным нарушением договорных условий в следующих случаях: использования помещений не по целевому назначению; существенного ухудшения арендованного имущества; невнесение (неполное внесение) арендной платы более двух раз подряд; невнесение коммунальных платежей более двух раз подряд систематического невыполнения Арендатором предписаний Арендодателя по соблюдению договорных условий - пунктов 2.2.8-2.2.17, 2.2.19-2.2.23, 6.1 (пункт 4.2).

В письме от 26.05.2011 № 3147 Комитет уведомил Общество, что в арендуемых им помещениях будет размещаться муниципальное учреждение соответствующего профиля, и в связи с этим предложил досрочно расторгнуть Договор с освобождением помещений до 30.09.2011. Также предложена передача в аренду других помещений – площадью 139 кв.м., расположенных по ул. Красный съезд, д.8, со сроком для ответа до 30.06.2011 (л.д. 18-19).

По данному письму, полученному 02.06.2011, Общество в письме от 17.06.2011 № 4 просило разъяснить ряд вопросов, касающихся возможности выкупа арендуемого по Договору помещения и условий использования предлагаемого помещения. Комитет ответил на обращение Общества в письме от 05.07.2011 № 4013, которое последним получено 08.07.2011 (л.д. 20-21).

Общество письмом от 25.07.2011  отказалось от предложения о передаче в аренду нежилых помещений по адресу: г. Ярославль, Красный съезд, д. 8. В обоснование указало, среди прочего, что затратило значительные денежные средства на капитальный ремонт в арендуемых помещениях, не имеет финансовой возможности провести требующийся предложенному помещению капитальный ремонт, готово к рассмотрению других вариантов помещений (л.д. 26-27).

Комитет в письме от 18.08.2011 № 5118 сообщил Обществу, что не располагает другими свободными нежилыми помещениями (л.д. 28).

04.10.2011 Отделом ЗАГС Мэрии направлена в Комитет информация о том, что появилась острая необходимость в пользовании помещения, расположенного на 1 этаже Здания и находящегося в аренде у Общества, ввиду введения второго зала регистрации брака после капитального ремонта, несоответствия гардероба современным требованиям (л.д. 30).

По результатам проведенной сторонами Договора проверки составлен акт от 04.10.2011, в котором зафиксировано, что Арендатор использует арендуемые помещения по назначению, имеет задолженность по пени 19,57 рублей, не исполнил требование о досрочном расторжении Договора, изложенное в письме от 26.05.2011 № 3147 (л.д. 31).

В связи с этим Комитет обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к Обществу о расторжении Договора, ссылаясь на положения статей 309, 310, пункт 2 статьи 450. статьи 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Ответчик в отзыве на иск указывал на отсутствие со своей стороны договорных условий и правовых оснований для расторжения Договора, а также на то, что называемая Комитетом причина для прекращения договорных отношений – использование спорных помещений для муниципальных нужд – не предусмотрена ни в ГК РФ, ни в Договоре (л.д. 52-53).

Общество также приложило к отзыву направленные в Мэрию и Комитет письма от 22.09.2011 № 7, № 8, от 27.10.2011 № 9 со своими вариантами дальнейшего использования спорных помещений, в том числе с учетом потребностей Отдела ЗАГС (л.д. 54, 55, 57).

Истцом дополнительно представлены:  письмо от 02.12.2011, адресованное ответчику, с предложением о передаче в аренду взамен спорных помещений нежилого помещения площадью 93,40 кв.м., расположенного по адресу: г. Ярославль, ул. Богдановича, д. 8; письмо Отдела ЗАГС от 27.01.2012 № 323  с повторной информацией о необходимости в использовании арендуемых Обществом помещений (л.д. 64, 75).

Ответчиком к дополнительному отзыву, в опровержение доводов истцов о существенном изменении обстоятельств как основании для расторжения Договора, приложено Письмо от 01.03.2012 о количестве записей актов о заключении брака за период с 1982 года по 2011 год, документы, подтверждающие несение затрат на ремонт арендуемых помещений, и аренду в период ремонта других помещений у иного лица (л.д. 83-152).

Суд первой инстанции, разрешая спор, руководствовался статьями 9, 65 АПК РФ, 10, 421, 451, 619 ГК РФ. Оценив представленные документы, суд счел, что истец не доказал ни нуждаемость во всех спорных помещениях, а также возможность в силу закона или Договора расторжения его по такому основанию, ни существенного изменения обстоятельств, которые не могли быть предвидены при заключении Договора. Кроме того, суд квалифицировал заявленные требования как злоупотребление правом. Поэтому суд признал, что иск не подлежит удовлетворению.

Исследовав имеющиеся в деле документы, проанализировав доводы жалобы и отзывов на нее, заслушав представителя ответчика, Второй арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Ярославской области в силу следующего.

На основании пункта 1 статьи 2, части 1 статьи 4 АПК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы заинтересованных