Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.01.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Отменить решение полностью и принять новый с/а

экспертиза спорного объекта на предмет соответствия противопожарным требованиям, ее проведение поручено начальнику сектора исследовательских и испытательных работ в области пожарной безопасности государственного учреждения «Судебно-экспертное учреждение Федеральной противопожарной службы «Испытательная пожарная лаборатория по Республике Хакасия» Спириной Валентине Кирилловне с постановкой вопроса: представляет ли объект недвижимости - общественный торгово-производственный центр, расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Итыгина, 23В (литера А) угрозу жизни и здоровью граждан с точки зрения пожарной безопасности объекта?

Этим же определением назначена санитарно-эпидемиологическая экспертиза, проведение которой поручено врачу по общей гигиене  Пивоваровой Елене Анатольевне  и помощнику врача Шмыриной Галине Константиновне федерального государственного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Хакасия» с постановкой вопроса: соответствует ли объект недвижимого имущества - общественный торгово-производственный центр, расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Итыгина, 23В (литера А), санитарно-эпидемиологическим нормам, в случае выявления нарушений влекут ли эти нарушения угрозу жизни и здоровью граждан при эксплуатации данного объекта по назначению?

Согласно письму № 1620 от 24.06.2010 главного врача федерального государственного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Хакасия» Е.В. Курганова, поступившего в Арбитражный суд Республики Хакасия 28.06.2010, провести экспертизу и дать оценку о соответствии центра санитарно-гигиеническим нормам и правилам не представляется возможным в связи с ведением строительных работ в здании, захламлением строительными материалами и строительным мусором.

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 02 июля 2010 года проведение санитарно-эпидемиологической экспертизы прекращено в связи с невозможностью ее проведения, а также на том основании, что истцом не заявлено иной экспертной организации.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции истцом в материалы дела представлено экспертное заключение № 300 от 27.12.2010 филиала федерального государственного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Хакасия в Аскизском районе», подписанное и.о. главного врача Субраковой А.С., согласно которому незавершенное строение (79%) общественно торгово-производственного центра, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Итыгина, 23В, литера А, соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам:

- СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов.

- СанПин 2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений».

Экспертом указано на возможность после окончания строительства иных санитарно-эпидемиологических требований.

Согласно представленному в материалы дела (л.д. 127 том 2) заключению эксперта Спириной В.К. государственного учреждения «Судебно-экспертное учреждение Федеральной противопожарной службы «Испытательная пожарная лаборатория по Республике Хакасия» № 66 от 29 июня 2010 года на момент проведения экспертного исследования незавершенный строительством объект недвижимости – общественный торгово-производственный центр (литер А), расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Итыгина, 23В, угрозу жизни и здоровью граждан с точки зрения пожарной безопасности не представляет. Представлена подписка о предупреждении эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно представленному в материалы дела (л.д. 99, 129 том 3) заключению экспертов ООО «Независимая экспертиза» № 24/23/08 Неизвестного А.И., Спирина В.И., Мулявиной Н.И., представивших в материалы дела подписки о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, техническое состояние конструкций и материалов общественного торгово-производственного центра, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Итыгина, 23В, на момент осмотра находится в удовлетворительном состоянии, выявленные замечания являются устранимыми. Площадь застройки удовлетворяет требованиям технических условий согласно Градостроительного паспорта земельного участка (50 % максимальный процент застройки). Угроза жизни и здоровью граждан при эксплуатации общественного торгового производственного центра с точки зрения состояния строительной конструкции не существует.  Здание расположено в границах земельного участка по ул. Итыгина, 23В в г. Абакане. Здание общественного торгового производственного центра отвечает требованиям и назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства, установленным градостроительным планом земельного участка по ул. Итыгина, 23В в г. Абакане.  Истец на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился с иском о признании за ним права собственности на возведенный им объект, указывая на то, что несмотря на его обращения, разрешение на строительство не было выдано.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законам, в том числе путем признания права.

В силу части 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, то есть создавшее жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из указанных норм следует, что лицо, обратившееся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, должно доказать наличие у него вещного права на земельный участок под самовольно возведенным объектом недвижимости и отсутствие нарушений при возведении объекта прав и охраняемых законом интересов других лиц либо угрозы жизни и здоровью граждан.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 28.07.2008 серии 19 АА №146032 (л.д. 12 том 1) истец является собственником земельного участка кадастровым номером 19:01:160102:0047, на котором возведен объект недвижимости. В свидетельстве отражена запись о государственной регистрации ограничения – ипотеки.

Доводы ответчика о том, что истец не стал бесспорным собственником земельного участка, так как до настоящего момента задолженность по договору купли-продажи земельного участка не уплачена, и поэтому право собственности сохраняется за продавцом, подлежат отклонению.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя такое имущество (статья 549 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В материалы дела представлен договор № 1428 от 16.06.2008 купли-продажи земельного участка (далее – договор), относящегося к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 19:01:160102:0047, площадью 3495 кв.м., расположенный в кадастровом квартале 160102 по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, ул. Итыгина, 23В,  заключенный между  администрацией города Абакана и ООО «Елена». Факт передачи участка подтверждается актом приема-передачи.

В соответствии с пунктом 2.1 договора от 16.06.2008 №1428 стоимость земельного участка составила 3 400 000 рублей. Пунктом 3.1. договора предусмотрена рассрочка оплаты.

В соответствии с пунктом 7.2. договора право собственности на  участок переходит к покупателю после исполнения в соответствии с пунктом 3.3 договора его обязанности по оплате цены участка. Право собственности на участок возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия.

Право собственности истца зарегистрировано в установленном порядке. Законность договора купли-продажи и государственную регистрацию перехода права собственности ответчик не оспорил.

Как следует из решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 27 ноября 2009 года по делу №А74-3942/2009 о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Елена» в пользу администрации г.Абакана  2 740 000  рублей основного долга по договору купли-продажи земельного участка от 16.06.2008 №1428 и 285 526 рублей 15 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, ответчик воспользовался своим правом на судебную защиту и взыскал  стоимость переданного земельного участка в судебном порядке.  С требованием о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате переданного земельного участка ответчик не обращался.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства наличия права собственности истца на земельный участок, на котором осуществлено строительство спорного объекта.

Действующим законодательством не предусмотрено, что наличие обременения земельного участка в виде ипотеки  лишает собственника земельного участка возможности возводить на нем объекты капитального строительства. Кроме того, в соответствии с частью 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом  1 статьи 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые (строящиеся) на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие, в связи с чем суд апелляционной инстанции полагает, что права ответчика не могут быть нарушены признанием права собственности истца на самовольную постройку лишь тем, что участок, на котором велось строительство, обременен ипотекой.

Как следует из материалов дела, по заданию и за счет средств истца осуществляется  строительство общественного торгово-производственного центра, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Итыгина, 23В. В подтверждение строительства в материалы дела представлены договор подряда от 20.10.2008, заключенный между ООО «Елена» (заказчик) и ООО «Сибстрой» (подрядчик) на строительство общественного торгового производственного центра, находящегося по адресу: г. Абакан, ул. Итыгина, 23В, акт приема-передачи выполненных работ. Как следует из материалов дела, в целях проведения строительной экспертизы ООО Елена» представляло в распоряжение экспертов рабочий проект (1687/08-КЖ, КМ), акты освидетельствования скрытых работ, документы о качестве строительных материалов.   Технический паспорт спорного объекта по состоянию на 25.03.2010 выполнен по заказу ООО «Елена».

Как следует из технического паспорта (л.д. 120 том 1), ГУП Республики Хакасия «Управление технической инвентаризации»  общественный торгово-производственный центр», инвентарный номер 4673/1, расположенный по адресу: Итыгина, 23В, литера А,  отвечает признакам недвижимого имущества. Технический паспорт содержит отметку о том, что объект находится в стадии строительства, разрешение на возведение объекта не предъявлено.

Как пояснили обе стороны, разрешение на строительство данного объекта не выдавалось.

В соответствии с абзацем 2 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно пункту 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 09.12.2010 №143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Из судебных актов по делам №№ А74-1702/2008, А74-2112/2008, А74-2056/2008, А74-842/2009, принятых в пользу ООО «Елена», следует, что истец обращался к ответчику по вопросу получения разрешения на строительство производственного здания с административными помещениями по адресу: г. Абакан, ул. Итыгина, 23В.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 01 апреля 2009 года по делу № А74-131/2009 удовлетворено заявление общества с ограниченной ответственностью  «Елена» и признано незаконным решение администрации города Абакана от 18 декабря 2008 года № 2054 об отказе в выдаче разрешения на строительство производственного здания с административными помещениями на земельном участке по адресу: г. Абакан, ул. Итыгина, 23В, в связи с его несоответствием пункту 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Суд обязал администрацию города Абакана в срок до