Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.02.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

рублей.

Согласно свидетельству о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя, Кочкин Владимир Николаевич зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 30 августа 2007 года. Риск ответственности индивидуального предпринимателя Кочкина В.Н. застрахован согласно полису от 4 февраля 2010 года №19/10-103249 о страховании риска ответственности (т.1, л.д. 61, 62).

Кочкину В.Н. выдан диплом №398 о профессиональной переподготовке по программе «Оценка имущества» (решением от 21 мая 2004 года государственная аттестационная комиссия удостоверила право на ведение профессиональной деятельности в сфере оценки стоимости предприятия (бизнеса), свидетельство №296/2007 о повышении квалификации по программе «Оценка деятельности» в 2007 году (т.1, л.д. 59, 63).

Кочкин В.Н. является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков» (свидетельство от 13 августа 2007 года №638, выписка из реестра саморегулируемых организаций от 6 февраля 2008 года №00337, т.1, л.д. 64, 66), включенного в реестр саморегулируемых организаций оценщиков 28 июня 2007 года за №0001 (выписка от 12 июля 2007 года, т.1, л.д. 65).

Согласно отчету №106/03/10 (т.1, л.д. 137) об оценке рыночной стоимости нежилого помещения №1, общей площадью 299,9 кв.м. и нежилого помещения №4, общей площадью 297,7 кв.м., расположенных в нежилом здании по адресу: Красноярский край, г. Зеленогорск, ул. Мира, д. 14, по состоянию на 14 апреля 2010 года, осуществленной обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт» по заказу истца, рыночная стоимость указанных помещений составляет 10 020 000 рублей.

20 марта 2010 года муниципальным унитарным предприятием «Комбинат благоустройства» г. Зеленогорска получено письмо общества с ограниченной ответственностью «Пилигрим» с приложением - договор купли-продажи,  подписанным  с  протоколом разногласий (т.1, л.д. 209, 210, 215).

Ссылаясь на то, что отчет об оценке от 23 ноября 2009 года №81/09 выполнен с нарушением требований Федерального закона «Об оценочной деятельности», поскольку оценщик Кочкин В.Н. являлся супругом Кочкиной И.В. - главного бухгалтера муниципального унитарного предприятия «Комбинат благоустройства» г. Зеленогорска, на момент составления отчета, истец обратился с настоящим иском о признании недостоверной величины рыночной стоимости объектов недвижимости: нежилое помещение № 1 общей площадью 299,9 кв. м., нежилое помещение №4 общей площадью 297,7 кв. м, расположенных по адресу: Красноярский край, г.Зеленогорск, ул. Мира, 14, установленную в отчете №81/09 оценщиком Кочкиным В.Н.

В соответствии с приказом от 30 декабря 2009 года №687-ЛС Кочкина Ирина Васильевна, главный бухгалтер Управления муниципального унитарного предприятия «Комбинат благоустройства» г. Зеленогорска, уволена с 30 декабря 2009 года в порядке перевода на другое предприятие (т.1, л.д. 14).

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными с законом.

Статья 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает возможность оспаривания в судебном порядке достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе, в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта.

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 Информационного письма от 30 мая 2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В настоящем деле истец просит признать величину рыночной стоимости объектов недвижимости: нежилое помещение № 1 общей площадью 299,9 кв. м., нежилое помещение №4 общей площадью 297,7 кв.м, расположенных по адресу: Красноярский край, г.Зеленогорск, ул. Мира, 14, установленную в отчете №81/09 оценщиком Кочкиным В.Н., указывая на то, что определенная оценщиком стоимость имущества является обязательной для него при заключении договора купли-продажи в порядке реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого им муниципального имущества.

Сторонами не оспаривается в суде апелляционной инстанции то обстоятельство, что на основании Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» истцу было предложено приобрести находящиеся в муниципальной собственности и арендуемые истцом нежилое помещение № 1 общей площадью 299,9 кв. м., нежилое помещение №4 общей площадью 297,7 кв.м, расположенных по адресу: Красноярский край, г.Зеленогорск, ул. Мира, 14. Данные помещения закреплены на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием «Комбинат благоустройства» г. Зеленогорска, последнее также должно было выступить в роли продавца при заключении договора.

Согласно статье 2 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства») государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 настоящего Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.

Статьей 3 названного закона предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Об условии определения рыночной стоимости имущества указано также в статье 9 данного закона, в соответствии с которой закон прямо возлагает на уполномоченные на продажу объектов муниципальной собственности органы обязанность по заключению договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления лица, изъявившего желание на приобретение имущества.

Таким образом, законодателем в качестве обязательного условия отчуждения муниципального имущества в порядке Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» определено требование об обязательном определения рыночной стоимости данного имущества.

Как следует из письма муниципального унитарного предприятия «Комбинат благоустройства» г. Зеленогорска от 10 марта 2010 года №46/288 рыночная стоимость нежилого помещения № 1 общей площадью 299,9 кв.м., и нежилого помещения №4 общей, площадью 297,7 кв.м, расположенных по адресу: Красноярский край, г.Зеленогорск, ул. Мира, 14, определена муниципальным унитарным предприятием «Комбинат благоустройства» г. Зеленогорска в предлагаемом истцу договоре купли-продажи на основании отчета об оценке от 23 ноября 2009 года №81/09.

Данный отчёт выполнен индивидуальным предпринимателем Кочкиным В.Н. по договору с муниципальным унитарным предприятием «Комбинат благоустройства» г. Зеленогорска на проведение оценочных работ от 11 ноября 2009 года №81/507. Согласно выполненному индивидуальным предпринимателем Кочкиным В.Н. отчету, стоимость помещения №1 составила 7 692 900 рублей, помещения №4 – 7 615 500 рублей, всего 15 288 400 рублей.

Между тем, статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах, объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки, цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было, платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Как установлено статьей 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в обязанности оценщика входит, в том числе обязанности быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков, соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования названного закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является, соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является, сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки, представлять по требованию заказчика страховой полис и подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности документ об образовании.

Статьей 16 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Таким образом, совокупный анализ указанных норм закона позволяет сделать вывод о том, что оценка имущества должна быть проведена независимым оценщиком.

Вместе с тем, из материалов дела и пояснений ответчика - индивидуального предпринимателя Кочкина В.Н., следует, что оценщик Кочкин В.Н. является супругом Кочкиной И.В., которая на момент составления отчета об оценке занимала должность главного бухгалтера муниципального унитарного предприятия «Комбинат благоустройства» г. Зеленогорска, что ставит под сомнение независимость данного оценщика.

Кроме того, истцом представлен отчет №106/03/10 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения №1, общей площадью 299,9 кв.м. и нежилого помещения №4, общей площадью 297,7 кв.м., расположенных в нежилом здании по адресу: Красноярский край, г. Зеленогорск, ул. Мира, д. 14, по состоянию на 14 апреля 2010 года, осуществленной обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт» по заказу истца, рыночная стоимость указанных помещений составляет 10 020 000 рублей, что на 5 268 400 рублей менее определенной индивидуальным предпринимателем Кочкиным В.Н. и оспариваемой истцом рыночной стоимости имущества.

Для определения соответствия отчета требованиям действующего законодательства и рыночной стоимости спорных объектов недвижимости судом первой инстанции была назначена экспертиза, по итогам проведения которой в материалы дела представлено заключение эксперта №13-2010 (т.2, л.д. 27). Согласно указанному заключению, отчет №81/09 об оценке рыночной стоимости помещений №1 и №4 по ул. Мира, 14 в г. Зеленогорске не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», «Цель оценки и виды стоимости», «Требования к отчету об оценке». Определение рыночной стоимости объекта оценки не соответствует приведенным в отчете методическим основам определения стоимости. Расчеты сделаны с грубыми ошибками методического и фактического характера, основаны на неверной базе данных, приводят к необоснованным выводам. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости имущества №201-2010 (т.2, л.д. 35), выполненной в рамках судебной экспертизы, рыночная стоимость помещения №1 составила 3 914 150 рублей, помещения №4 – 4 048 469 рублей.

Доказательства обратного суду апелляционной инстанции