Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23.02.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, является исчерпывающим.

Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Согласно части 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Согласно Федеральному закону «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом приобретения арендуемого недвижимого имущества, что следует из части 1 статьи 1 данного закона.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» отчуждению подлежат арендуемые субъектами предпринимательской деятельности объекты недвижимого имущества в пределах установленных нормативными правовыми актами площадей.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) согласно части 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, пункту 8 Информационного письма от 05.11.2009. № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», из смысла Закона следует, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Суды должны учитывать, что субъекты малого или среднего предпринимательства, пользующиеся на основании возмездных договоров в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона частями нежилого здания (помещения), площади которых в совокупности составляют всю площадь данного здания (помещения), и не имеющие задолженности по оплате за пользование этим имуществом, неустойкам (штрафам, пеням), вправе приобрести названное здание (помещение) в долевую собственность посредством подачи совместного заявления о реализации права на его приобретение. При этом распределение долей в праве собственности на приобретаемое здание (помещение) осуществляется в соответствии с соглашением лиц, совместно подавших заявление о реализации права на приобретение.

Согласно пункту 12 названного информационного письма Закон не содержит положений, запрещающих субъектам малого или среднего предпринимательства реализовывать принадлежащее им право на приобретение в отношении нескольких арендуемых ими объектов недвижимого имущества.

При этом площадь каждого из выкупаемых субъектом малого или среднего предпринимательства объектов недвижимости не должна превышать предельных значений площади арендуемого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, установленных законами субъектов Российской Федерации или, в случае, если субъектами Российской Федерации данные значения не установлены, постановлением Правительства Российской Федерации.

Во исполнение Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Законодательным Собранием Красноярского края принят Закон Красноярского края № 7-2279 от 30.10.2008 «Об установлении предельного значения площади и срока рассрочки оплаты недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на его приобретение».

В соответствии со статьей 1 Закона Красноярского края № 7-2279 предельное значение площади арендуемого недвижимого имущества для отчуждения государственного имущества Красноярского края или имущества муниципальных образований путем реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства установлено в размере не более 1000 квадратных метров.

Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью «Аведэкс» по договору № 1959 от 11.01.1995 арендует нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Курчатов а, 15Б, помещение № 133, площадью 1210,7 кв.м., являющееся муниципальной собственностью, что подтверждается техническим паспортом по состоянию на 21.01.2003, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.10.2010 №01/180/2010-157, кадастровый номер арендуемого объекта 24:50:010238:04:401:002:00002348:0001:20133.

Часть помещения № 133 площадью 977 кв.м., заявленная обществом к приватизации, в обособленный объект недвижимости по правилам Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» не сформирована.

Таким образом, условие, установленное статьей 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», обществом с ограниченной ответственностью «Аведэкс» не соблюдено.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что основания для преимущественного права приобретения обществом с ограниченной ответственностью «Аведэкс» арендуемого помещения отсутствуют.

Судом первой инстанции обоснованно не приняты  во внимание доводы общества о  наличии у департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска обязанности по формированию из помещения № 133 двух обособленных помещений, в том числе заявленной обществом площадью 977 кв.м., о возможности разделения обследуемого помещения на обособленные друг от друга помещения с независимыми входами, как не имеющие  правового значения для разрешения спора по настоящему делу.

Кроме того, из пояснений заявителя следует, что отказ в предоставлении преимущественного права на выкуп части нежилого помещения № 133 общей площадью 977 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Курчатова, 15 «Б» оспаривается в Арбитражном суде Красноярского края по делу № А33-13014/2010.

Порядок использования арендаторами преимущественного права приватизации носит заявительный характер, при этом ни Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ни Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не содержат обязанности государственного органа перед принятием решения о приватизации нежилого помещения предлагать воспользоваться преимущественным правом покупки арендатору.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный суд первой инстанции пришел  к правомерному выводу о том, что оспариваемый ненормативный правовой акт -  постановление  администрации города Красноярска от 21.06.2010 №252 соответствует законодательству Российской Федерации и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Общество с ограниченной ответственностью «Аведэкс» в обоснование своих требований представило в материалы дела заключение общества с ограниченной ответственностью «Красноярскпроектстрой» по результатам визуального обследования состояния строительных конструкций нежилого помещения N 133, расположенного во встроено-пристроенном помещении к жилому дому по ул. Курчатова, 15б в г. Красноярске, от 14.09.2010, согласно которому разделение обследуемого помещения на обособленные друг от друга помещения с независимыми входами путем частичного демонтажа и устройства перегородок не вызовет увеличения нагрузок на фундаменты и несущие конструкции здания.

Согласно пункту 1.1. договора аренды от 11.01.1995 № 1959 (в редакции дополнения от 07.04.2004 № 18) переданное арендатору нежилое помещение № 133 используется под магазин оптовой и розничной торговли.

Из экспликации к поэтажному плану здания по ул. Курчатова, 15б в г. Красноярске 1 этаж пом. № 133 следует, что в составе указанного помещения имеется часть площадью 204,7 кв. м складского назначения.

Согласно пункту 2.2. ГОСТ Р 51303-99 «Торговля. Термины и определения», утвержденного постановлением Госстандарта Российской Федерации от 11.08.1999 № 242-ст, под магазином понимается специально оборудованное стационарное здание (его часть), предназначенное для продажи товаров и оказания услуг покупателям и обеспеченное торговыми, подсобными, административно-бытовыми помещениями, а также помещениями для приема, хранения и подготовки товаров к продаже.

Таким образом, представленные заявителем документы свидетельствуют о наличии формальной возможности разделения нежилого помещения № 133, но не подтверждают, что в результате перепланировки на основе указанного помещения могут быть образованы два обособленных объекта без утраты своего функционального назначения и способности их участия в гражданском обороте.

При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции  является  законным и обоснованным, оснований для его отмены в порядке статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  Красноярского от «07» декабря 2010  года по делу № А33-11809/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

О.И. Бычкова

Судьи:

Н.М. Демидова

Л.Ф. Первухина