Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 24.02.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

перегородок.

В пункте 2.2 договора от 05.02.2007 №21 предусмотрено, что застройщик оставляет за собой право изменения стоимости 1 кв.м. площади. Не подлежит изменению и является фиксированной цена договора по оплаченной площади.

Предварительная цена договора на момент заключения в денежном эквиваленте составляет 7 390 000 руб., НДС не облагается. Данная цена определяется исходя из расчетной сметной стоимости 1 кв.м. общей площади объекта и договорного коэффициента объема строительства. В расчет стоимости в обязательном порядке включаются отчисления на коммунальное и социальное обустройство территории строительства, выполнение проектно-сметной документации (пункт 2.3 договора от 05.02.2007 №21).

Согласно пункту 2.4 договора от 05.02.2007 №21, финансирование объекта долевого строительства осуществляется в следующем порядке: инвестор вносит в кассу застройщика вступительный взнос 3% в размере 221 700 руб. в день подписания данного договора. Данная сумма учитывается в счет оплаты по договору (подпункт 2.4.1 договора). Далее путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика или внесения наличных денежных средств в кассу застройщика в срок до 01.09.2007. Инвестор имеет право на досрочное финансирование (подпункту 2.4.2 договора от 05.02.2007 №21).

Пунктом 2.5 договора от 05.02.2007 №21 установлено, что инвестором возмещаются расходы застройщика по обмеру, проводимому филиалом Федерального государственного предприятия «Ростехинвентаризация», по изготовлению и монтажу наружной рекламы общего названия  торгово-офисного комплекса на фасаде здания. Возмещение расходов производится пропорционально доли инвестора в строительстве. Возмещение производится до подписания акта приема-передачи нежилого помещения.

    Изготовление и установка межсекционных перегородок, дополнительные электромонтажные работы выполняются застройщиком за дополнительную плату на основании согласованных смет (пункт 3.1 договора от 05.02.2007 №21). Варианты устройства межсекционных перегородок предлагаются застройщиком (пункт 3.2 договора от 05.02.2007 №21).

Расходы застройщика, указанные в пункте 3.1 договора, оплачиваются инвестором в течение 10 дней после предъявления застройщиком инвестору сметы (пункт 2.6 договора от 05.02.2007 №21).

Пунктом 2.7 договора от 05.02.2007 №21 предусмотрено, что обязательства по оплате площадей считаются исполненными полностью при выполнении инвестором всех обязательств по оплате и подписания между сторонами акта сверки расчетов, застройщик выдает инвестору акт приема-передачи площадей.

Застройщик имеет право на изменение объема финансирования в части неоплаченной площади, предусмотренный в пункте 2.1 договора, в одностороннем порядке (пункт 4.1.4 договора).

Согласно пункту 6.3 договора от 05.02.2007 №21, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение возможно при письменном соглашении сторон (пункт 6.3 договора №21 от 05.02.2007).

Для оформления всех правоустанавливающих документов о праве собственности инвестора на площадь застройщик направляет в Федеральное государственное унитарное предприятие «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» и Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю все необходимые для регистрации акта о вводе объекта в эксплуатацию документы не позднее 3 месяцев с момента подписания акта ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта и его регистрации в Администрации г. Красноярска. Застройщик не берет на себя обязанности по оплате услуг Федерального государственного унитарного предприятия «Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ» и по оформлению права собственности на площади (пункт 4.2.5 договора от 05.02.2007 №21).

В дополнительном соглашении от 25.09.2009 к договору от 05.02.2007 №21, стороны установили, что в соответствии с пунктом 3.1 договора от 05.02.2007 №21 инвестор оплачивает застройщику за изготовление и установку межсекционных перегородок сумму 383 986 руб. В соответствии с пунктом 2.5 договора от 05.02.2007 №21 инвестор возмещает расходы застройщика по изготовлению технической документации, проводимому филиалом Федерального государственного       унитарного предприятии «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», в сумме 10 207 руб. В соответствии с пунктом 2.5 договора от 05.02.2007 №21 инвестор возмещает расходы застройщика по изготовлению и монтажу рекламы общего (фирменного) названия торгово-офисного комплекса на фасаде здания торгово-офисного комплекса в сумме 32 468 руб. 70 коп. Окончательная сумма доплат и возмещение расходов составляет 426 661 руб. 70 коп. Доплаты и возмещение расходов производятся пропорционально доли инвестора в строительстве объекта. В соответствии с пунктом 2.7 договора №21 от 05.02.2007 застройщик выдает инвестору акт приема-передачи площадей после исполнения всех обязательств инвестором по оплате доплат и возмещению расходов.

Истец оплатил по договору от 05.02.2007 №21 обществу с ограниченной ответственностью «ВлаДКо-Инвест» по квитанциям к приходным кассовым ордерам от 05.02.2007 №3 - 1 500 000 руб., от 16.02.2007 №15 – 500 000 руб., от 12.03.2007 №16 – 500 000 руб., от 30.03.2007 №23 – 1 580 000 руб., от 07.05.2007 №34 – 700 000 руб., от 22.05.2007 №39 – 695 000 руб., от 25.06.2007 №43 – 275 000 руб., от 10.07.2007 №47 – 419 260 руб., по платежному поручению от 08.06.2007 №1 – 200 000 руб., от 01.06.2007 №1 – 1 550 000 руб. (справка закрытого акционерного общества Коммерческий банк «КЕДР» Каннский филиал от 19.08.2010 №402. По дополнительному соглашению к договору от 05.02.2007 №21 истец осуществлял выплаты застройщику.

Разрешение на строительство получено 11.12.2008, на ввод объекта в эксплуатацию получено 05.05.2009.

В письме от 21.03.2007 №21 застройщик сообщил истцу о повышении с 01.04.2007 цены 1 кв.м. до 58 000 руб.

В письме от 31.03.2008 №07 №30 застройщик предложил истцу прибыть 04.04.2008 на объект для согласования выполнения электромонтажных работ с освещением, а также перегородок, в письме от 21.04.2008 – прибыть 05.04.2008 для согласования устройства перегородок и их монтажа со стоимостью.

В письме от 14.05.2008 №43 застройщик просил истца произвести оплату дополнительной сметы (изготовление и монтаж разделяющих перегородок с дверьми).

В письме от 23.05.2008 №42 общество с ограниченной ответственностью «ВлаДКо» просило общество с ограниченной ответственностью «Сибаэропроект» о согласовании в соответствии с предложениями участников долевого строительств размещения межсекционных перегородок.

Согласно письму от 26.05.2008 №1.3-158 общества с ограниченной ответственностью «Сибаэропроект», направленному в адрес общества с ограниченной ответственностью «ВлаДКо», размещение и состав межсекционных перегородок по 1, 2, 3 этажам о бъекта в соответствии с предложениями участников долевого строительств согласовывается.

В материалы дела представлено письмо инвестора о выносе двери в перегородке (от 25.09.2008).

В письме от 02.06.2009 №62 застройщик сообщил истцу о необходимости перезаключения договора о долевом участии в строительстве нежилого объекта в связи с изменениями в действующем законодательстве для дальнейшей регистрации договора в регистрирующем органе.

25.09.2009 истцом и обществом с ограниченной ответственностью «ВлаДКо-Инвест» подписан акт приема-передачи нежилого помещения к договору о долевом участии в строительстве нежилого объекта недвижимости, согласно которому инвестор принял построенное в соответствии с проектно-сметной документацией и заключенным между сторонами договором о долевом участии в строительстве нежилого объекта недвижимости № 21 от 05.02.2007 нежилое помещение общей площадью согласно проекту 147,8 кв.м, согласно технического паспорта от 21.10.2008: нежилое помещение №21 (торговый зал) общей полезной площадью 114,8м2, в том числе торговая - 114,8 кв.м. и долю нежилого помещения №12 (коридор) полезной площадью 25,02 кв.м. Указанные нежилые помещения входят в стоимость договора №21 от 05.02.2007 и находятся по адресу: г. Красноярск, ул. Весны, 26. Стороны договорились, что произведенная инвестором оплата за полученные нежилые помещения согласно технического паспорта является окончательной, произведенной в полном объеме и изменению не подлежит. Инвестор обязался принять указанные помещения и зарегистрировать в Управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю право собственности на указанные помещения. Расчет по договору № 21 от 05.02.2007 произведен полностью. Каких-либо имущественных и иных претензий стороны друг к другу не имеют.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 16.11.2009, выданному Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Абросимова Лидия Ивановна является собственником помещения (нежилое), общей площадью 111,9 кв.м. (2 этаж) по адресу г. Красноярск, ул. Весны, 26.

В письме от 15.01.2010 №10 застройщик сообщил истцу о необходимости подписать акты приема-передачи коридоров для дальнейшей регистрации права собственности на указанные доли в регистрирующем органе.

В письме от 16.11.2010 №118 общество с ограниченной ответственностью «ВлаДКо» просило общество с ограниченной ответственностью «Сибаэропроект» выполнить расчет площади, занимаемой межсекционными перегородками на 2 этаже торгово-офисного комплекса на Взлетке в осях А-Б+2м. В ответе от 17.11.2010 №1.3-356 общество с ограниченной ответственностью «Сибаэропроект» сообщило, что площадь колонн составляет 3,176 кв.м.

Согласно техническому паспорту, выданному Федеральным государственным унитарным предприятием «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» на помещение №21 по адресу: г. Красноярск, ул. Весны, 26, поставленному по состоянию на 05.10.2009, площадь помещения составляет 111,9 кв.м.

Согласно кадастровому паспорту от 21.11.2008 помещения №12 по ул. Весны, 26, площадь помещения составляет 81,2 кв.м.

    Ссылаясь на то, что застройщик не передал истцу нежилое помещение, соответствующее произведенной оплате, излишне полученные денежные средства подлежат возврату, истец обратился с иском о взыскании с ответчиков солидарно 50 000 руб., из них 45 000 руб. долга по договору о долевом участии в строительстве нежилого объекта недвижимости от 05.02.2007 №21 и 5 000 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом

Статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как следует из материалов дела, между Абросимовой Лидией Ивановной и обществом с ограниченной ответственностью «ВлаДКо-Инвест», действующим от имени общества с ограниченной ответственностью «ВлаДКо» на основании агентского договора от 14.02.2005 сложились отношения из договора №21 от 05.02.2007 о долевом участии в строительстве нежилого объекта недвижимости, регулируемые Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон).

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (статья 1 Закона).

Согласно статье 2 Закона, застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 4 Закона).

Договор должен содержать, в том числе, как предусмотрено статьей 4 Закона, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 1.2 договора от 05.02.2007 №21 предусмотрена характеристика площади, право на которую приобретает инвестор (приложение № 1): этаж 2, в рядах 2-3-4-5, в осях А - Б + 3,5 м оси Б-В, общая площадь нежилого помещения согласно проекту 147,8 кв.м., из них