Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12.05.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

№1), действующим на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (приложение №2) подписан договор управления многоквартирным домом от 04.12.2006 (далее – договор от 04.12.2006), согласно пункту 2.1 которого собственник поручает, а управляющая организация обязуется оказать услуги и выполнить работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, согласно перечню, указанному в приложениях №№ 4, 5 к договору, предоставить коммунальные услуги пользователям помещений (приложение №6 к договору), осуществлять иную деятельность в целях управления многоквартирным домом. Перечень работ и услуг, указанных в приложениях №№ 4, 5, 6 к договору, может быть дополнен или измене по решению общего собрания собственников путем подписания дополнительного соглашения к договору (пункт 2.2 договора от 04.12.2006), перечень общего имущества в многоквартирном доме приведен в приложении №3 к договору от 04.12.2006.

В пункте 1.1 договора от 04.12.2006 установлено, что собственник – это лицо, владеющее на праве собственности помещением по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, 28, находящемся в многоквартирном доме. Собственник помещения несет бремя содержания помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник владеет, пользуется и распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Собственник обязался нести обязанности, исходящие из норм законодательства Российской Федерации (пункт 3.2.1 договора от 04.12.2006), участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения (пункт 3.2.10 договора от 04.12.2006).

Управляющая компания, согласно пункту 3.1.2 договора от 04.12.2006, обязалась оказывать услуги и выполнять работы по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества согласно перечням, приведенным в приложениях №№ 4, 5, 6 к договору, в установленные в них сроки и с указанной в них периодичностью.

Управляющая компания вправе самостоятельно определять порядок и способ выполнения работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного лома (пункт 4.1.5 договора от 04.12.2006), самостоятельно привлекать подрядные организации к выполнению всего комплекса или отдельных видов работ по договору (пункт 4.1.6 договора от 04.12.2006).

Пунктом 5.1.2 договора от 04.12.2006 предусмотрено, что размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Размеры цен (тарифов) устанавливаются решениями органов местного самоуправления. На момент заключения договора таким решением является решение Красноярского городского Совета от 28.12.2005 № В-160. Размер платы за жилое и нежилое помещение тождественен. Изменение или принятие иного нормативного акта, регулирующего указанные цены (тарифы), а также выбор иного тарифа на общем собрании собственников в период действия договора не требует его перезаключения. В этом случае управляющая компания письменно уведомляет каждого собственника (пункт 5.1.3 договора от 04.12.2006). Размер платы за оказанные работы, услуги, и обслуживание жилого или нежилого помещения может быть изменен на основании нормативно-правовых актов органов государственной власти и местного самоуправления, либо по соглашению сторон (пункт 5.2.5 договора от 04.12.2006). Собственник вносит плату на расчетный счет или в кассу управляющей компании не позднее 10-го числа месяца, следующего за расчетным (пункт 5.2.6 договора от 04.12.2006).

     Договор вступает в силу с 01.01.2007 и действует до 31.12.2007. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором (пункты 10.1, 10.3 договора от 04.12.2006).

     В приложении №3 к договору от 04.12.2006 стороны утвердили перечень общего имущества и его технического состояния в многоквартирном доме по ул. Ленина, 28, в приложении №4 – примерный перечень работ по содержанию общего имущества с многоквартирном доме, оплата которых осуществляется за счет средств платы за содержание помещения.

     Согласно протоколу общего собрания собственников помещений по ул. Ленина, 28 в г. Красноярск, проведенного в форме заочного голосования, от 12.12.2006, собственниками помещений выбрана управляющая организация - общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Центржилсервис».

    К письме от 17.01.2007 общество с ограниченной ответственностью «Русское слово» просило истца предоставить расшифровку платы на участие в эксплуатационных расходах, на что истец направил ответ от 31.01.2007 №99, в письме от 23.01.2007 - гарантировало погасить 58 938 рублей 85 копеек задолженности.

    25.01.2007 общество с ограниченной ответственностью «Русское слово» оплатило истцу 5 000 руб. за эксплуатационные расходы по договору №1203/340 от 24.05.1994, платежным поручением от 01.02.2007 №61 – 5 000 рублей, платежным поручением от 02.02.2007 №64 – 13 000 рублей, платежным поручением от 07.02.2007 №76 – 2 000 рублей, платежным поручением от 12.02.2007 №88 – 3 000 рублей, платежным поручением от 20.02.2007 №113 – 2 000 рублей платежным поручением от 02.04.2007 №191 – 3 000 рублей, платежным поручением от 10.04.2007 №211 – 2 000 рублей, платежным поручением от 16.04.2007 №230 – 3 000 рублей, от 07.07.2008 №345 – 5 000 рублей.

В письме от 20.01.2010 №деб70 истец сообщил ответчику - обществу с ограниченной ответственностью «Русское слово» об изменении тарифа на содержание и ремонт общего имущества.

В претензиях, в том числе от 18.11.2009 №29923, от 27.11.2009 №29947, от 29.06.2010 №1219, истец сообщил ответчику – обществу с ограниченной ответственностью «Русское слово» о наличии у него задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома по договору от 24.05.1994 №1203/340(э) по состоянию на 23.03.2009 в сумме 105 831 рубль 75 копеек, по состоянию на 01.11.2009 – в сумме 138 047 рублей 95 копеек, по состоянию на 01.06.2010 – в сумме 170 205 рублей 97 копеек.

В письмах от 28.05.2009 №307, от 20.01.2010 истец предлагал ответчику – обществу с ограниченной ответственностью «Русское слово» расторгнуть договор от 24.05.1994 №1203/340э и заключить договор на содержание и текущий ремонт общего имущества. многоквартирного дома.

Ссылаясь на то, что, являясь управляющей организацией, истец с 01.08.2007 по 30.06.2010 выполнял полномочия по управлению многоквартирным домом №28 по ул. Ленина в г. Красноярске, осуществляя содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчиков 138 791 рубль 41 копейка задолженности.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом

           Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Частью 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу частей 1, 2 статьи 39 Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Из содержания и смысла Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что в многоквартирном жилом доме наряду с жилыми помещениями могут существовать и нежилые помещения, собственники которых владеют общим имуществом жилого дома на равных началах с иными собственниками помещений многоквартирного жилого дома.

Исходя из содержания статей 37, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации издержки по содержанию общего имущества относятся как на собственников квартир, так и на собственников нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.

Анализ указанных норм права показывает, что обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии или, другими словами, нести бремя содержания относится, в том числе, к общему имуществу в многоквартирном доме.

Таким образом, статьями 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктом 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации на собственника помещения в многоквартирном доме, наряду с положением пункта 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, возложена обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Согласно статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 16 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, или путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

Согласно статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять