Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25.05.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

рублей 27 копеек в месяц (л.д. 103).

Дополнением к договору от 29 декабря 2009 года № 7 стороны продлили действие договора с 24 октября 2008 года по 22 декабря 2009 года (л.д. 104).

Дополнением к договору от 29 декабря 2009 года № 8 стороны продлили действие договора с 23 декабря 2009 года по 23 декабря 2014 года (л.д. 105).

Дополнением к договору от 24 февраля 2010 года № 9 (л.д. 106) стороны изменили редакцию пункта 1.1 договора, указав, что по договору в аренду передается нежилое помещение на первом этаже отдельно стоящего здания школы в пом. №2, комн. №№4,71-81, общей площадью 385,7 кв.м. (реестровый № СТР04938), расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Коммунальная, 12, для использования под образовательную деятельность. В пункте 2 дополнения к договору от 24 февраля 2010 года № 9 установлен размер арендной платы  164 907 рублей 96 копеек в год, 13 742 рубля 33 копейки в месяц.

3 июля 2010 года негосударственное образовательное учреждение «Межрегиональный правовой колледж Сибирского федерального университета» обратилось в Управление Росреестра по Красноярскому  краю с заявлением о проведении государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 31 января 2006 года № ВС 9739 с дополнительными соглашениями от 1 февраля 2007 года № 1, от 1 февраля 2007 года № 2, от 24 апреля 2007 года № 3, от 20 декабря 2007 года № 4, от 31 января 2008 года № 5, от 9 июня 2009 года № 6, от 29 декабря 2009 года № 7, от 29 декабря 2009 года № 8, от 4 февраля 2010 года № 9 (л.д. 152-155).

Письмом от 14 июля 2010 года № 01/120/2010-771 (л.д. 116) Управление Росреестра по Красноярскому краю уведомило заявителя о приостановлении государственной регистрации, указав на то, что поскольку срок договора аренды составил менее года, следовательно он считается заключенным с момента подписания и не подлежит государственной регистрации. Представленные дополнения к договору аренды также считаются заключенными и не подлежат государственной регистрации. В Управление не представлены документы, подтверждающие проведение экспертной оценки о возможности заключения договора аренды в отношении нежилого помещения № 2. расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Коммунальная, № 12, в соответствии с пунктом 4 статьи 13 Федерального закона от 24 июля 1998 года № 124-ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации».

Согласно расписке от 10 августа 2010 года № 01/151/2010 (л.д. 123, 188) Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска представил на государственную регистрацию экспертное заключение комиссии главного управления образования администрации города Красноярска по проведению экспертной оценки последствий заключения муниципальными учреждениями договоров аренды зданий и помещений, закрепленных за ними на праве оперативного управления № 446.

Письмом от 13 августа 2010 года № 01/120/2010-771 Управление Росреестра по Красноярскому краю сообщило заявителю об отказе в государственной регистрации в связи с неустранением причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (л.д. 121).

Считая свои права нарушенными, негосударственное образовательное учреждение «Межрегиональный правовой колледж Сибирского федерального университета» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с приведенными выше нормами для признания арбитражным судом недействительным решения государственного органа, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие его закону или иному нормативному правовому акту и нарушение им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности.

Оценив представленные в материалы дела документы, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о доказанности названных выше обстоятельств в отношения решения Управления Росреестра по Красноярскому краю об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 31 января 2006 года № ВС9739 с дополнениями от 1 февраля 2007 года № 1, от 1 февраля 2007 года № 2, от 24 апреля 2007 года № 3, от 20 декабря 2007 года № 4, от 31 января 2008 года № 5, от 9 июня 2009 года № 6, от 29 декабря 2009 года № 7, от 29 декабря 2009 года № 8, от 4 февраля 2010 года № 9, оформленного сообщением от 13 августа 2010 года № 01/120/2010-771, в виду следующего.

Как следует из материалов дела, между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и негосударственным образовательным учреждением «Межрегиональный правовой колледж Сибирского федерального университета» (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 31 января 2006 года № ВС 9739, который по своей правовой природе является договором аренды и регламентирован главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 2 Информационного письма от 1 июня 2000 года № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик обоснованно ссылается на то обстоятельство, что первоначально заключенный с заявителем договор аренды от 31 января 2006 года № ВС 9739 не подлежал государственной регистрации, поскольку в пункте 2.1 договора аренды от 31 января 2006 года срок его действия установлен с 24 января по 24 декабря 2006 года, то есть на  срок менее года.

Между тем, дополнительными соглашениями от 1 февраля 2007 года № 2, от 20 декабря 2007 года № 4, от 29 декабря 2009 года № 7, от 29 декабря 2009 года № 8 стороны продлили действие договора по 23 декабря 2014 года, то есть на срок более года.

В случае изменения договора обязательства считаются изменёнными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (пункт 3 статьи 453).

Исходя из смысла и содержания приведённых пункта 1 статьи 164, пункта 3 статьи 433, пункта 3 статьи 453 и пункта 2 статьи 651 следует, что договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации при наличии в нём условия о сроке его действия не менее одного года. При этом не имеет правового значения было ли такое условие изначально согласовано сторонами, внесено при подписании изменений (дополнений) к договору или заключении нового договора. В любом случае, если договор аренды недвижимого имущества содержит условие об определённом сроке его действия и этот срок не менее одного года, указанный договор подлежит государственной регистрации.

Представленный на регистрацию договор от 31 января 2006 года № ВС9739 с учётом дополнений содержит условие о сроке аренды недвижимого имущества и этот срок не менее одного года, а значит ответчик не вправе был отказать заявителю в его государственной регистрации, указывая на то, что он государственной регистрации не подлежит.

Доказательства наличия иных, предусмотренных статьей 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», оснований для отказа в государственной регистрации ответчиком суду апелляционной инстанции не представлены.

В статье 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним это - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Следовательно, отказ в государственной регистрации договора аренды на объект недвижимого имущества, заключенного на срок более одного года нарушает права заявителя в предпринимательской сфере, так как не дает ему возможности в соответствии действующим законодательством осуществлять в полной мере права и обязанности арендатора имущества.

В силу части 5 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования негосударственного образовательного учреждения «Межрегиональный правовой колледж Сибирского федерального университета».

Доводы апелляционной жалобы отклоняются судом апелляционной инстанции по основаниям, приведенным в настоящем постановлении.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене в виду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «28» февраля 2011 года по делу № А33-15347/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

Т.С. Гурова

Судьи:

Н.А. Кириллова

И.А. Хасанова