Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14.06.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

соответствии со статьями 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки или перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки или перехода права собственности. В этом случае государственная регистрация сделки или перехода права собственности производится на основании решения суда.

Пленум Верховного Суда РФ N 10, Пленум ВАС РФ N 22 в постановлении от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснил: «Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче».

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Предметом договоров купли-продажи  от 06.08.2007  являлась часть имущественного комплекса  ОАО «Новоселовское ХПП», расположенного по адресу: с. Новоселово, Красноярского края, ул. Толстикова, 5,  в том числе    сооружение: зерносушилка СОБ-32 № 2 (по 1/3 доли каждому покупателю)

Из материалов дела, пояснений сторон в судебном заседании судом установлено, что на дату подписания договоров купли-продажи от 06.08.2007 у ОАО «Новоселовское ХПП» не имелось технического паспорта на зерносушилку СОБ-32 № 2, в связи с чем описание данного объекта недвижимого имущества дано в договорах так, как это указано в плане приватизации Новоселовского хлебо-приемного предприятия (Приложение № 1 – акт оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 01.07.92).

Согласно Приложению № 1 к плану приватизации Новоселовского хлебоприемного  предприятия (акт оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 01.07.92, в состав приватизируемого имущества ОАО «Новоселовское ХПП» вошла зерносушилка СОБ-32 № 2 1966 года ввода в эксплуатацию, инв. № 31, балансовой стоимостью 115 тыс. рублей, остаточной стоимостью 0 руб. по адресу п. Новоселово, ул. Толстикова, 5. Адрес данного объекта был определен по местонахождению ОАО «Новоселовское ХПП».

Новый адрес проданному объекту (зерносушилка СОБ-32 № 2) – с. Новоселово, ул. Толстикова, 5 «ж» был присвоен после совершения сделок купли-продажи, постановлением администрации Новоселовского сельсовета № 138 от 20.09.2007.

Согласно ответу Новоселовского отделения филиала ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» по Красноярскому краю от 24.02.2011 № 2426/11 на запрос суда, первичная инвентаризация спорного нежилого здания проводилась в 1993 году, объект определен литерой В18, без присвоения адреса. При исполнении технического паспорта адрес объекта был учтен согласно заявки № 89 от 18.08.2007, поданной и.о. генерального директора Р.В. Боронина, где по устному согласованию с администрацией с. Новоселово данное нежилое здание (литер В18) имеет адрес: с. Новоселово, ул. Толстикова, 5 «ж» данный адрес подтверждает постановление Новоселовского сельсовета от 20.09.2007 № 138.

В техническом паспорте от 20.06.2010 на нежилое здание по адресу с. Новоселово, ул. Толстикова 5 «ж» исполнителем была допущена техническая ошибка, неверно был указан год ввода 1963, на самом деле год ввода 1966, что подтверждается планом приватизации от 19.05.94 (л.д. 233 том №2).

Кроме того, из представленных фотографий и пояснений сторон следует, что ранее до приватизации зерносушилка являлась частью имущественного комплекса Новоселовского хлебо-приемного предприятия, состоявшего из нескольких складов, трех зерносушилок, соединенных между собой переходами. Фактически данное здание являлось частью этого имущественного комплекса, расположенного по ул. Толстикова, 5 в с. Новоселово, в связи с чем суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции  о том, что согласно статьи 554 ГК Российской Федерации предмет договора в части зерносушилки СОБ-32 № 2 индивидуализирован путем указания на нахождение данного объекта в составе другого недвижимого имущества – имущественного комплекса ОАО «Новоселовское ХПП», расположенного по адресу: с. Новоселово, Красноярского края, ул. Толстикова, 5.

Согласно выписке из ЕГРОКС от 20.09.2007 зерносушилка СОБ-32 № 2 имеет следующие характеристики: нежилое здание общей площадью 820,4 кв.м. по адресу с. Новоселово Красноярского края, ул. Толстикова, 5 «ж», литер В18, 1966 года постройки.

Стоимость имущества конкретизирована сторонами в акте приема-передачи от 10.10.2007 – 108 000 рублей.

На момент заключения договоров от 06.08.2007 и в дальнейшем у сторон не возникало сомнений относительно имущества, подлежащего передаче по сделкам. У сторон также нет разногласий относительно того, что предаваемое по договорам купли-продажи от 06.08.2007 имущество (несмотря на указание его в договорах как имущественный комплекс ОАО «Новоселовского ХПП») являлось отдельными объектами имущества (движимого и недвижимого), а не являлось предприятием как объектом гражданских прав. С учетом этого обстоятельства нормы ГК Российской Федерации о продаже предприятия к спорным договорам неприменимы.

ОАО «Новоселовское ХПП» на дату совершения договоров купли-продажи 06.08.2007  не являлось собственником земельного участка, на котором расположен имущественный комплекс складов и трех зерносушилок, владело участком на праве аренды.

Согласно пункту статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 ГК Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования.

В дальнейшем под приобретенный истцами объект сформирован земельный участок с кадастровым номером 24:29 :1202075:18 (поставлен на кадастровый учет 16.06.2010) площадью 585 кв.м., что подтверждается кадастровым паспортом от 22.06.2010 (л.д. 110-112 том № 2).

Другие составные части имущественного комплекса ОАО «Новоселовского ХПП» склады под литерами «л», «г», «и», «и», «к», «о», также отчуждены ОАО «Новоселовское ХПП» в дальнейшем и находятся в собственности различных лиц. В связи с этим  обстоятельством возникла необходимость раздела принадлежащего ответчику участка для формирования отдельных участков под объектами каждого из собственников.

С учетом изложенного, суд не находит оснований считать данные договоры незаключенными.

Спорные сделки исполнены сторонами в полном объеме – денежные средства уплачены истцами ответчику, ответчиком передан объект покупателям. Вместе с тем, ответчик не предпринял мер, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности к покупателям. Истцы обращались к ответчику с претензией по вопросу уклонения от государственной регистрации. Доводы ответчика в отзыве на иск также свидетельствуют о его несогласии с требованиями истцов, отсутствии намерений во внесудебном порядке подать совместно с истцами заявление о регистрации перехода права на спорный объект недвижимости.

В силу статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица или наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. Переход права собственности при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента государственной регистрации становится собственником имущества, включенного в уставный капитал акционерного общества в соответствии с планом приватизации.

Согласно пункту 1 статьи 6 Закона о государственной регистрации, возникшие до момента вступления в силу названного закона права на недвижимое имущество, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

На дату продажи ответчик являлся собственником объекта, данное право возникло на основании сделки приватизации, до вступления в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не требовало регистрации для совершения сделки.

Право собственности в ЕГРП зарегистрировано на день принятия решения за продавцом.

На основании вышеизложенного, учитывая наличие доказательств уклонения ответчика от подачи заявления на регистрацию перехода права собственности к покупателям, иск правомерно  удовлетворен судом первой инстанции.

Доводы ответчика не могут служить основанием для отказа в иске, учитывая следующее.

Гражданским законодательством не предусмотрено такого основания лишения юридический силы совершенной сделки купли -продажи недвижимого имущества, как принятие советом директоров акционерного общества решения о ее незаключенности. Дать оценку сделке как незаключенной вправе суд, как по иску о признании договора незаключенным, так и по иску о регистрации перехода права по договору.   Основания для признания сделки незаключенной судом апелляционной инстанции не установлены.

В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Действующее гражданское законодательство не содержит запрета на отчуждение (передачу) по одному договору нескольких самостоятельных объектов недвижимости и не содержит правил о том, что в договоре, предметом которого является несколько объектов недвижимости, должна быть определена оценка каждого объекта недвижимости в отдельности. Кроме того, оценка зерносушилки СОБ-32 № 2 произведена сторонами в передаточном акте от 10.10.2007 в сумме

108 000 рублей. При указанных обстоятельствах такое существенное условие договора купли –продажи недвижимости, как его цена, следует считать согласованным.

В материалах дела отсутствует какая-либо переписка между сторонами по факту неисполнения договоров купли-продажи от 06.08.2007. Факт владения истцами спорным имуществом подтверждается представленными договорами на сушку и подработку зерна от 20.10.2009 с ИП Кохан Н.М., от 30.10.2009 с ИП Медведевым В.В., от 10.10.2009 с ИП Анциферовым С.Н., к которым представлены акты об оказании услуг. Кроме того, истцами представлены документы о несении затрат по содержанию и улучшению приобретенного имущества.

Доводы ответчика о совершении договоров купли-продажи от 06.08.2007 с нарушением статей 78, 79, 81-84 Федерального закона «Об акционерных обществах» (крупные сделки и сделки с заинтересованностью), и как следствие продажа имущества по заниженной цене также не подтверждены надлежащими доказательствами. Данные сделки, как это следует из правил указанного Федерального закона, являются оспоримыми, соответственно данный довод ответчика по существу направлены на оспаривание сделок по основаниям предусмотренным указанными статьями ФЗ «Об акционерных обществах», а это является предметом самостоятельного иска.

Довод  ответчика о наличии различий в копиях договоров купли-продажи в части указания  на статус  индивидуальных предпринимателей, не влияет на подведомственность спора  арбитражному суду.  Согласно выпискам из Единого государственного реестра  индивидуальных предпринимателей  истцы поставлены на учет  главы крестьянского (фермерского) хозяйства:  Корнаков И.Г. -  05.03.2001 года,  Кужилин – В.Б. -  04.06.2003 года,  Монахин Ю.М. -  26.12.2004 года.  Следовательно, на момент заключения договоров купли-продажи  от 06.08.2007   и на момент обращения с настоящим иском они обладали статусом индивидуальных предпринимателей. Наличие указанных ответчиком  отличий в  предоставленных копиях не влияет на подлинное содержание самих договоров.

В соответствии со статьей 414 Гражданского кодекса обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Президиума ВАС РФ в пункте 2 Информационного письма от 21.12.2005 N 103 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 414 Гражданского кодекса РФ»  разъяснил, что  обязательство прекращается новацией тогда, когда воля сторон определенно направлена на замену существовавшего между ними первоначального обязательства другим обязательством.

Подписание между  ОАО «Новоселовсоке ХПП»(продавец)  и гражданами Корнаковым И.Г.,  Кужилиным В.Б. Монахиным Ю.М. (покупатели)  договоров купли-продажи, соответственно    27.11.2008 года, 17.12.2008 года, 02.02.2009 года  не свидетельствует о состоявшейся новации по договорам  купли-продажи от 06.08.2007, поскольку стороны намерение на  это не выразили. Более поздние договоры  подписаны  с целью  конкретизации предмета   договоров купли-продажи  от 06.08.2007  в части зданий -  складов кирпичных № 4, №5, №6. Тот факт, что цена  за указанные объекты определена в размере 99 000 рублей подтверждает данное намерение.  Третья часть  от стоимости сооружения - зерносушилки СОБ-32 № 2, оцененной сторонами в акте  от 10.10.2007 на сумму 108 000 рублей, составляет 36 000 рублей. Таким образом,  в договорах  от 27.11.2008 года, 17.12.2008 года, 02.02.2009 общая  стоимость  объектов  продажи в размере 135 000 рублей  уменьшена  именно на эту сумму, что не свидетельствует о намерении  прекратить отношения по договорам купли-продажи от  06.08.2007 полностью  исполненных сторонами.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,