Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 05.07.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«06»  июля 2011 г.

Дело №

г. Красноярск

А33-16723/2010

Резолютивная часть постановления объявлена «30» июня 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен          «06» июля 2011 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Петровской О.В.,

судей: Магда О.В., Бабенко А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щекотуровой Я.С.,

при участии:

от истца (общества с ограниченной ответственностью «Монолит-сервис»): Кинк И.Д. - директора на основании приказа № 1п от 04.07.2003

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью «Монолит-сервис» (ОГРН 1032401055642, ИНН 2443021726)

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «04» апреля 2011 года по делу №А33-16723/2010, принятое судьей Рудовой Л.А.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Монолит-Сервис» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ачинска о признании договора аренды №1292 от 01.11.2006 нежилого помещения общей площадью 30 кв.м., расположенного в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: г. Ачинск, ул. Дружбы народов, д.9 недействительным, о возврате 38 967 руб. 03 коп. суммы арендных платежей за последние три года, как применение последствий недействительности сделки.

Решением Арбитражного суда Красноярского края  от 04 апреля 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель считает, что срок исковой давности им не пропущен, поскольку срок действия договора изменен дополнительным соглашением, продлен до 10 октября 2008 года, последнее дополнительное соглашение состоялось 31 декабря 2008 года. Судом не применены положения о перерыве срока исковой давности.

Истец считает, что поскольку договор в нарушение пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не был зарегистрирован, его нельзя признать заключенным.

Более того, в отсутствие данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче по договору аренды во владение истца, договор аренды также нельзя признать заключенным.

Отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о нежилом подвальном помещении, расположенном по адресу: г. Ачинск, улица Дружбы народов, дом 9, не было исследовано и оценено судом первой инстанции, в решении также отсутствует оценка акта обследования спорного помещения с привлечением собственников жилых помещений и специалиста на предмет нахождения в помещении инженерных сетей и коммуникаций, обслуживающих более одного помещения жилого дома.

Судом не учтено, что основанием расторжения договора аренды в феврале 2009 года КУМИ г. Ачинска указал статью 36 ЖК РФ.

Ответчик представил отзыв, в котором просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение Арбитражного суда Красноярского края от 4 апреля 2011 года оставить без изменения.

Ответчик о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, однако в суд не явился, что согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Представитель истца поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе, на вопросы суда пояснила, что помещение используется под магазин, имеет отдельный вход, по периметру помещения проходят общедомовые коммуникации.

В подтверждение отсутствия у ответчика права сдавать помещение в аренду представитель истца заявила ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств – письма муниципального предприятия от 09.12.2009 № 02-13/392  о необходимости заключения договоров на оказание коммунальных услуг (в письме имеется ссылка на то, что спорное помещение находится в безвозмездном пользовании  общежития).

Согласно части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств суд апелляционной инстанции выясняет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

Заявитель не обосновал невозможности представления данного документа в суд первой инстанции, в связи с чем в удовлетворении ходатайства суд апелляционной инстанции отказывает. Кроме того, суд апелляционной инстанции полагает, что данный документ правового значения для рассмотрения настоящего дела не имеет.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

01.11.2006 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Монолит-Сервис» (арендатор)  подписан договор аренды №1292 от 01.11.2006, по условиям которого арендодатель передает арендатору, а арендатор принимает от арендодателя в аренду нежилое помещение (объект аренды), расположенное по адресу: г.Ачинск, ул.Дружбы народов, д.9 (подвальное помещение), общей площадью 30,0 кв.м., для размещения магазина, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.

Пунктом 5.1. договора установлено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым периодом. Размер арендных платежей составляет 20 944 руб. 44 коп. в год, 1 745 руб. 37 коп. в месяц. НДС 18% вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за отчетным  в размере 314 руб. 17 коп. в месяц.

Срок действия договора установлен с 01 ноября 2006 года по 01 мая 2007 года.

По акту приема передачи от 01.11.2006 объект аренды был передан арендатору.

В материалы дела представлен технический план (схема) объекта аренды.

Дополнительными соглашениями  от 09.04.2007, от 22.10.2007 срок действия договора  аренды продлялся сторонами  с 01 мая 2007 года до 01 ноября 2007 года и с 01 ноября 2007 года по 10 октября 2008 года соответственно.

Дополнительными соглашениями от 07.12.2006, от 08.02.2008, от 31.12.2008 сторонами изменен размер  арендной платы, с 01.01.2009 размер арендной платы установлен: в год - 34 495 руб. 03 коп., в месяц - 2 874 руб. 59 коп., НДС 18%: в год – 6 209 руб. 10 коп., в месяц – 517 руб. 43 коп.

Ответчик обязательства по внесению арендных платежей исполнял надлежащим образом, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями №174 от 15.09.2007, №198 от 05.10.2007, №261 от 20.11.2007, №283 от 10.12.2007, №00014 от 29.01.2008, №00055 от 15.03.2008, №00070 от 13.04.2008, №00086 от 16.06.2008, №00088 от 01.07.2008, №00110 от 15.08.2008, №00137 от 28.10.2008, №00151 от 17.12.2008.

Письмом от 11.02.2009 №727 арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора аренды №1292 от 01.11.2006, а также об обязании по истечении 3-х месяцев с момента получения уведомления освободить арендуемое помещение и сдать его по акту приема-передачи. Уведомление от 11.02.2009 получено истцом 16.02.2009.

Претензиями б/н, б/д, №б/н от 21.10.2010 истец обращался к ответчику с требованием возместить сумму арендных платежей, перечисленных за последние три года, в связи с отсутствием у КУМИ Администрации г.Ачинска полномочий на заключение договора аренды и сдачи спорного помещения в аренду.

Истец полагает, что основания для сдачи спорного помещения по договору №1292 от 01.11.2006 в аренду, у ответчика отсутствовали, поскольку последний не является собственником данного помещения.

Истец также указывает на то, что поскольку нежилое подвальное помещение в силу норм Жилищного кодекса Российской Федерации является общим имуществом в многоквартирном доме, а вопрос о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме общим собранием собственников не рассматривался, у ответчика отсутствовали полномочия на заключение договора аренды №1292 от 01.11.2006.

Ссылаясь на то, что помещение сдано ответчиком в аренду без установленных на то законом оснований, в связи с чем, договор аренды №1292 от 01.11.2006 является недействительным,  основания перечисления арендных платежей отсутствовали,   истец обратился в суд с настоящим иском.

В материалы дела представлен договор №259-2-98 от 28.05.1998 года, заключенный между открытым акционерным обществом «Ачинский НПЗ ВНК» и Администрацией г.Ачинска, по условиям которого предприятие передало, а администрация приняла в муниципальную собственность общежитие №3, расположенное в привокзальном микрорайоне.

В соответствии с представленной в материалы дела справкой главного архитектора г.Ачинска, многоэтажный жилой дом (семейное общежитие), числящееся в перечне, прилагаемом к договору №259-2/98 о передаче жилья в муниципальную собственность от 28.05.1998 г., по адресу: 3 Привокзальный м-он, общежитие №3, расположен по адресу: Красноярский край, г.Ачинск, ул.Дружбы Народов, д.9.

Согласно выписке из реестра муниципальной собственности нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Ачинск, ул.Дружбы Народов, д.9, общей площадью 30,0 кв.м., числится в реестре муниципальной собственности города Ачинска в Комитете по управлению муниципальным имуществом Администрации города Ачинска под №1.5.2.1185 по записи от 28.05.1998г.

В обоснование своих требований и возражение сторонами в материалы дела представлены:

- Технический паспорт на жилой дом №9 по ул.Дружбы Народов;

- договор управления многоквартирным домом №22 от 01.11.2009;

- акты осмотра нежилого помещения от 19.05.2009, от 27.01.2010.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

С учетом того, что ничтожная сделка недействительна в силу закона независимо от признания ее таковой судом, Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит запрета на судебное оспаривание подобных сделок, предоставляя при этом право требовать признания ничтожной сделки недействительной заинтересованным лицам, подобно тому, как это предусмотрено абзацем 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации для требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица (пункт 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8).

01.11.2006 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Монолит-Сервис» (арендатор)  подписан договор аренды №1292 от 01.11.2006, по условиям которого арендодатель передает арендатору, а арендатор принимает от арендодателя в аренду нежилое помещение (объект аренды), расположенное по адресу: г.Ачинск, ул.Дружбы народов, д.9 (подвальное помещение), общей площадью 30,0 кв.м., для размещения магазина, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Ответчиком в подтверждение его прав на сдачу имущества в аренду представлены договор №259-2-98 от 28.05.1998 года, заключенный между открытым акционерным обществом «Ачинский НПЗ ВНК» и Администрацией г.Ачинска, по условиям которого предприятие передало, а администрация приняла в муниципальную собственность общежитие №3, расположенное в привокзальном микрорайоне, справка главного архитектора г.Ачинска о том, что многоэтажный жилой дом (семейное общежитие), числящееся в перечне, прилагаемом к договору №259-2/98 о передаче жилья в муниципальную собственность от 28.05.1998 г.,  по адресу: 3 Привокзальный м-он, общежитие №3, расположен по адресу: Красноярский край, г.Ачинск, ул.Дружбы Народов, д.9, а также выписка  из реестра муниципальной собственности о том, что нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Ачинск, ул.Дружбы Народов, д.9, общей площадью 30,0 кв.м., числится в реестре муниципальной собственности города Ачинска в Комитете по управлению муниципальным имуществом Администрации города Ачинска под №1.5.2.1185 по записи от 28.05.1998г.

В силу статьи 65