Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 05.07.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, несмотря на отсутствие государственной регистрации права собственности за ответчиком, правомерность сдачи ответчиком  спорного имущества в аренду подтверждена материалами дела.  При этом ссылка ответчика в письме о расторжении договора на статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не умаляет и не опровергает данный вывод суда первой инстанции.

Доводы истца о том, что нежилое подвальное помещение, сданное в аренду, в силу норм Жилищного кодекса Российской Федерации является общим имуществом в многоквартирном доме, поскольку в спорном помещении расположены инженерные коммуникации, сопровождающие техническое обеспечение дома, при этом вопрос о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме общим собранием собственников не рассматривался, подлежат отклонению.

01.11.2009, в соответствии с протоколом №1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г.Ачинск, ул.Дружбы Народов, д.9, между обществом с ограниченной ответственностью Управляющая Компания «Общежития» и собственниками жилых помещений многоквартирного дома, подписан договор управления многоквартирным домом  №22. Предметом договора явилось выполнение управляющей организацией работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома.

В соответствии с частью 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Подпунктом «а» п. 2 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года №491 предусмотрено, что в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 года № 489-О-О указал, что к общему имуществ у домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что спорное помещение еще до выбора управляющей организации использовалось как самостоятельное нежилое помещение, и сдавалось собственником имущества в аренду. Представитель истца в судебном заседании апелляционной инстанции пояснила, что помещение используется под магазин, имеет отдельный вход, то есть используется как самостоятельный объект гражданских прав.

Согласно позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391 для определения правового режима подвальных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.

При таких обстоятельствах нахождение в спорном помещении коммуникаций, не может служить достаточным основанием для отнесения помещения к вспомогательному.

Ссылка заявителя апелляционной  жалобы  на акт обследования спорного помещения   от 03.02.2011 подлежит отклонению. Указанный  документ составлен с участием представителем истца, собственниками двух квартир при участии представителей ООО «Современные технологии», т.е. лицами, не участвующими в настоящем деле, квалификация которых не подтверждена документально.

Таким образом, суд полагает, что спорное подвальное помещение является самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличном от правового режима общего имущества в многоквартирном доме.

С учетом изложенного, ссылка истца на отсутствие у ответчика полномочий на сдачу спорного помещения в аренду, не состоятельна.

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенными условиями договора аренды объектов недвижимости является предмет.

Как следует из статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из материалов дела, стороны в договоре субаренды согласовали арендуемую площадь, указали адрес помещения. Кроме того, помещение было принято ответчиком без претензий и замечаний и впоследствии использовалось для осуществления своей деятельности. При этом ответчик не заблуждался относительно месторасположения помещения в данный период.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что стороны исполняли заключенный договор, не сомневаясь относительно его предмета, в связи с чем доводы о незаключенности договора подлежат отклонению.

Довод заявителя о незаключенности договора аренды № 1292 от 01.11.2006 в силу  отсутствия его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним основан на ошибочном толковании норм права, в связи с чем подлежит отклонению судом. Кроме того, вывод о незаключенности договора аренды исключает возможности удовлетворения требования о признании его недействительным.

Проверяя довод ответчика о пропуске срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, суд первой инстанции обоснованно пришел к следующим выводам.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса Российской Федерации). Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В соответствии с пунктом 1.2. договора аренды №1292 от 01.11.2006 объект аренды передается по акту приема-передачи.

По акту приема передачи от 01.11.2006 объект аренды был передан арендатору.

Таким образом, обязательство по передаче арендатору объекта аренды во временное владение было  исполнено арендодателем 01.11.2006 года, с указанного времени подлежит исчислению срок исковой давности.

С учетом изложенного, установленный Гражданским кодексом Российской Федерации срок исковой давности – 3 года истек в ноябре 2009 года, тогда как с исковым заявлением о признании договора недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки общество с ограниченной ответственностью «Монолит-сервис»  обратилось 09.11.2010.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 №15,  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 №18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что, если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Из представленных в материалы дела документов следует, что истцом пропущен срок исковой давности, установленный статьями 181, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, основания для применения правила о перерыве срока исковой давности отсутствуют.

Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, а также доводам, в том числе, изложенным в жалобе, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации  расходы по оплате государственной пошлины  за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение  Арбитражного суда Красноярского края от «04» апреля 2011   года по делу № А33-16723/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи:

А.Н. Бабенко

О.В. Магда