Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 21.07.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Устанавливая дату, на которую необходимо определить рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, суд первой инстанции правомерно учел дату оферты истца с предложением о заключении договора аренды.

30.06.2010 истец вручил представителю открытого акционерного общества «Российские железные дороги» с сопроводительным письмом от 29.06.2010 №1 проект договора аренды от 29.06.2010 и отчет об определении величины рыночной арендной платы от 25.06.2010 №074.

Согласно отчету от 25.06.2010 №074 оценщики пришли к заключению, что величина арендной платы (для заключения договора аренды) 1 квадратного метра оцениваемого объекта (нежилого здания, кафе площадью 188,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Свердловская, 59«г», текущее использование – кафе) в месяц без учета коммунальных и эксплуатационных расходов, включая НДС, по состоянию на 21.06.2010, с учетом округления, определяется на уровне 163 рубля. Величина получена сравнительным подходом, соответствует рыночным данным. Расчетная стоимость признается действительной на дату оценки (21.06.2010).

Цель и задачи оценки по отчету №074 «Об определении величины рыночной арендной платы 1кв.м. нежилого здания общей площадью 188,9кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Свердловская, 59«г» соответствуют тем целям и задачам, для которых отчет был использован - определение величины рыночной арендной платы, оценка может быть использована для судебного разбирательства. Участвующими в деле лицами не представлено доказательств, опровергающих заключение оценщиков, а также отчет от 25.06.2010 №074 об оценке, либо свидетельствующих о несоответствии отчета от 25.06.2010 №074 законодательству, недостоверности выводов оценщиков. Противоречий в отчете не установлено, отчет от 25.06.2010 №074 не оспорен.

С учетом полученных результатов оценки (рыночной стоимости арендной платы) истец незамедлительно обратился к ответчику с офертой.

Дата, по состоянию на которую определена рыночная стоимость арендной платы 21.06.2010, соответствует тому периоду, в который истец обратился к ответчику с предложением о заключении договора (30.06.2010).

Предлагаемый ответчиком отчет от 13.05.2009 №193/09 по состоянию на момент обращения истца с офертой - 30.06.2010 обоснованно не признан судом первой инстанции  достоверным, поскольку определяет рыночную стоимость арендной платы 1 кв.м. в месяц нежилого здания по адресу: г. Красноярск, ул. Свердловская, 59«г» по состоянию на 08.05.2009 – более чем за год до вручения истцом ответчику проекта договора.

Судом первой инстанции обоснованно указано на то, что отчет №564, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Аудит-Стандарт» по определению Арбитражного суда Красноярского края о назначении судебной экспертизы от 21.10.2010 по делу №А33-11398/2010, отчет  от №6-2011, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «ТРАСТ-АУДИТ» по определению Арбитражного суда Красноярского края о назначении повторной судебной экспертизы от 28.12.2010 по делу №А33-11398/2010, не противоречат отчету, представленному истцом от 25.06.2010 № 074.

Отчетом № 564 арендная плата определена по состоянию на 10.11.2010, отчетом от № 6-2011– по состоянию на 20.01.2011. Выполненные по определениям арбитражного суда отчеты подтверждают изменение размера арендной во времени в связи с изменением критериев, по которым она исчисляется, в связи с чем доводы ответчика относительно отчета от 25.06.2010 №074 не могут являться основанием для вывода суда о его недостоверности. Дата оценки по отчету от 25.06.2010 №074  соответствует дате оферты.

При таких обстоятельствах отчет от 25.06.2010 №074 правомерно использован судом   при определении размера арендной платы спорного объекта. По правилам статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из площади, назначения объекта и на основании установленной отчетом величины (163 руб. за 1 кв.м. в месяц без учета коммунальных и эксплуатационных расходов, включая НДС) арендная плата за нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Свердловская, 59«г», составит 30 790 руб. 70 коп., включая НДС, без учета коммунальных и эксплуатационных расходов (188,9 кв.м. * 163 руб.).

При этом судом первой инстанции правомерно отмечено, что длительность судебного разбирательства  (явившаяся причиной увеличения рыночного размера арендной платы к моменту рассмотрения спора по существу) обусловлена назначением по ходатайству ответчика судебной и повторной судебной экспертиз, не может являться основанием для возложения на истца неблагоприятных последствий в виде изменения стоимости права аренды при надлежащем исполнении истцом возложенных обязательств (своевременном обращении к ответчику с отчетом и представление проекта договора).

Редакция пункта 1.4. проекта договора аренды, изложенная истцом («1.4. В течение всего срока действия настоящего договора арендная плата не подлежит пересмотру арендодателем в одностороннем порядке в сторону его увеличения»), обоснованно не принята судом первой инстанции, поскольку согласно части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. В силу статьи 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации  юридические лица свободны в заключении договора. Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Поскольку условия  редакции пункта 1.4. не предписаны законом или иными правовыми актами, собственник не может быть обязан заключить договор в спорной редакции, ограничивающей его права на пересмотр арендной платы, в связи с чем   пункт 1.4. договора правомерно изложен  в редакции, соответствующей закону (части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации) «1.4. – Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год».

Согласно части 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Учитывая, что к соглашению об ином стороны не пришли, суд правомерно пункт 5.1. договора изложил в редакции «5.1. При желании заключить договор на новый срок арендатор обязан в письменной форме уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, не позднее чем за один месяц до окончания срока действия настоящего договора».

В части редакции пункта 5.3. («5.3. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя с возмещением причиненных арендодателю убытков, а арендатор - выселен из передаваемого в аренду здания в следующих случаях…»), пункта 5.4. проекта договора аренды («5.4. Договор аренды может быть расторгнут судом досрочно по требованию арендатора с возмещением причиненных арендатору убытков в следующих случаях…») суд первой инстанции правомерно исключил  фразы «с возмещением причиненных арендатору убытков», поскольку по правилам статей 12, 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки представляют собой самостоятельный вид ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств, применение которой возможно при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Таким образом, Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит указания на форму вины арендатора (умысел либо неосторожность), в связи с чем слово «умышленно» суд правомерно исключил из редакции подпункта 5.3.2. договора аренды, подпункт 5.3.2. договора подлежит изложению в редакции, соответствующей статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации: «5.3.2. Если арендатор существенно ухудшает состояние здания».

При оценке соответствия закону пункта 5.7. договора («5.7. Арендатор вправе досрочно в одностороннем и несудебном порядке расторгнуть настоящий договор без возмещения каких-либо убытков арендодателю, известив арендодателя  в письменной форме за 30 дней до предполагаемой даты расторжения договора»), суд пришел к обоснованному выводу о том, что    оговорка  «без возмещения каких-либо убытков арендодателю» противоречит  статьям 422, 9 Гражданского Кодекса Российской Федерации, статье 46 Конституции Российской Федерации, в силу  чего исключена судом.

Довод ответчика о том, что между сторонами с 24.06.2007 фактически сложились арендные отношения, не принимается апелляционным судом, поскольку Общество не представило доказательств передачи объекта во владение и пользование индивидуального предпринимателя.  Оплата аренды, представленная в качестве косвенного доказательства владения и пользования индивидуальным предпринимателем спорным объектом, в свою очередь подтверждается, по мнению ответчика, актами сверки (т. 1 л. д. 145-151), однако указанные акты не подписаны  индивидуальным предпринимателем, поэтому не могут подтверждать факт его согласия с указанными в нем сведениями. На основании чего, апелляционный суд отклоняет довод ответчика об исполнении им мирового соглашения посредством фактического предоставления истцу в аренду спорного объекта и соответственно о том, что договор не подлежит заключению на новый трехлетний срок.

Довод ответчика о том, что возражения стороны на проект договора (оферту) должны выражаться не в представлении встречного проекта договора, а в подписании проекта договора оферента с протоколом разногласий, отклоняется судом как основанный на ошибочном толковании норм права.

Согласно пункту 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

Пункт 1 статьи 438 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что акцепт должен быть полным и безоговорочным, а в силу статьи 443 Гражданского кодекса РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом.

Таким образом, ответ адресата оферты, состоящий в согласии заключить договор, но на иных условиях, будет представлять собой новую оферту (при условии, если он отвечает всем требованиям, предъявляемым к оферте).

Приведенные нормы не содержат требований к структуре оферты, правовое значение имеет лишь содержание оферты, изложенное в письменном документе.

При этом ответчик, полагая, что это именно истец уклонился от заключения договора, не ответив на оферту истца, в соответствии с вышеуказанными нормами права был вправе обратиться в суд с соответствующими исковыми требованиями, однако такой возможностью не воспользовался. С иском в суд обратился истец, приняв надлежащие меры к соблюдения процедуры заключения договора в судебном порядке.     При таких обстоятельствах в отсутствие ответа на предложение индивидуального предпринимателя (сопроводительное письмо исх. № 1 от 29.06.2010), суд первой инстанции, обоснованно посчитал доказанным факт уклонения ответчика от заключения договора аренды.

Довод ответчика о том, что, фактически пользуясь спорным имуществом в период, предшествующий обращению истца с настоящим иском, истец достиг цели мирового соглашения, утвержденного судом общей юрисдикции, в связи с чем оснований для заключения договора аренды не имеется, несостоятелен, поскольку надлежащее исполнение утвержденного судом мирового соглашения состоит именно в заключении договора аренды, а не фактическом пользовании, учитывая, что последнее не предполагает законное владение имуществом и лишает возможности истца всех предоставленных законом и договором аренды прав в отношении арендуемого объекта.

Довод ответчика о том, что истек двухмесячный срок  для  заключения договора аренды, указанный в определении суда общей юрисдикции, в связи с чем также оснований для заключения договора не имеется, также подлежит отклонению, как основанный на ошибочном толковании норм процессуального права. Истечение данного срока не пресекает возможность исполнения  судебного акта, а лишь порождает принудительное его исполнение, в данном случае посредством заключения договора в судебном порядке.

Суд апелляционной инстанции полагает, что при вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права при вынесении решения судом первой инстанции не допущено.

Учитывая изложенное,  обжалуемое решение является законным и обоснованным, основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации  расходы по оплате государственной пошлины  за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,