Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.08.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Отменить решение полностью и принять новый с/а

№ 427, 428, 429, 430, 432, общей площадью 98,9 кв.м., расположенные на 4 этаже в здании по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 53.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Отказывая в удовлетворении исковых требований  суд первой инстанции пришел к выводу, что заключенный между  сторонами договор аренды помещений № 29 от 25.11.2007 в силу требований  статьи 621 ГК РФ  следует считать возобновленным на неопределенный срок , поскольку арендатор продолжал пользоваться  объектом недвижимости  при отсутствии возражений со стороны арендодателя (СКТБ «Наука»). А поскольку договор является действующим, арендатор вправе отказаться  от части используемых им  помещений,  согласование на заключение дополнительного соглашения к договору   с собственником имущества и с соответствующей государственной академией наук не требовалось.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции.

В соответствии с пунктами 2,3 статьи 212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом.

Согласно пункту 5 статьи 6 Федеральный закон от 23.08.1996 № 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике" организации, подведомственные государственным академиям наук, владеют, пользуются и распоряжаются федеральным имуществом, передаваемым указанным организациям в оперативное управление или в хозяйственное ведение, в соответствии с законодательством Российской Федерации, настоящим Федеральным законом и уставами. Реестры федерального имущества, передаваемого указанным организациям в оперативное управление или в хозяйственное ведение, утверждаются соответствующими академиями наук. Организации, подведомственные государственным академиям наук, имеют право сдавать в аренду без права выкупа временно не используемое указанными организациями и находящееся в федеральной собственности имущество, в том числе недвижимое, на основании решения соответствующей государственной академии наук, согласованного с соответствующим федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на управление и распоряжение объектами федеральной собственности.

Договор аренды помещений № 29 от 25.11.2007  заключен  в порядке торгов  при наличии разрешения на то собственника имущества, о чем свидетельствует отметка «Согласовано» и подпись заместителя руководителя Межрегионального территориального Управления  Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом   по управлению имуществом  Российской академии  наук   на  титульном листе договора  и разрешением  вице-президента РАН, председателя Сибирского отделения РАН, учиненном на обращении СКТБ «Наука» (л.д. 25 том № 2).

В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.  Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Пунктом 5.1 договора определен срок его действия – с 01.01.2008 года до 30.12.2008 года.

Пунктом 2.2.11 договора  предусмотрена обязанность арендатора  по окончании срока действия  договора  сдать объекты Арендодателю по акту в исправном состоянии.

В силу статьи 431 ГК при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, буквальное  толкование условий договора аренды свидетельствует об окончании его действия 30.12.2008 года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Президиум ВАС РФ  в  пункте 31 Информационного письма № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснил, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 на новый срок, является новым договором аренды.

Следовательно, дополнительные соглашения к договору аренды, заключенные по истечении срока действия основного договора,  являются новыми договорами аренды.

Прокурор просит признать недействительным  дополнительное  соглашение  от 01.05.2010 года, в соответствии с которым  во временное владение и пользование переданы помещения №№ 427, 428, 429, 430, 432 (4 этаж) общей площадью 98,9 кв.м., расположенные в здании по адресу г. Красноярск пр. Мира, 53 для использования под офис, а также  право пользования на часть земельного участка,  площадью 24,72 кв.м.  Арендная плата по ставке 6000 руб. за 1 кв.м. в год за общую площадь арендуемого помещения в период действия договора составила 593 400 рублей. Действие указанного договора аренды установлено на неопределенный срок.

Данным соглашением определен новый предмет договора (арендуемая площадь уменьшена с 150,6 кв.м. до  98,9 кв.м.) установлен иной срок действия договора (на неопределенный срок) и иная арендная плата (уменьшена  с 798 000 рублей до 593 400 рублей).  Указанные обстоятельства также свидетельствуют о заключении  между сторонами нового договора. (Указанный подход отражен в постановлении Президиума ВАС РФ   № 1004/08 от 22.04.2008).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 6 Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ  "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"  Федеральный закон от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции"  дополнен статьей 17.1. «Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества».

В соответствии с частью 1 данной статьи заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

Пунктом 3 данной статьи установлено, что в порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным учреждениям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 19 и пунктом 1 статьи 20 Закона о защите конкуренции государственные или муниципальные преференции могут предоставляться на основании правовых актов федерального органа исполнительной власти, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов органа или организации только с предварительного согласия антимонопольного органа, данного в письменной форме. Причем органы публичной власти, в том числе органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции этих органов органы или организации, имеющие намерение предоставить государственную или муниципальную преференцию, подают в антимонопольный орган заявление о даче согласия на предоставление такой преференции по форме, определенной федеральным антимонопольным органом.

Как установлено судом  апелляционной инстанций, срок действия договора от 25.11.2007 N 29  истек 30.12. 2008, то есть в период, когда уже действовали положения статей 17.1, 19, 20 Закона о защите конкуренции.

В силу того, что законных оснований для применения положений статьи 17.1 и части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, дающих исключительную возможность заключения на новый срок договоров аренды без проведения конкурсов и аукционов, в данном случае не имелось, возобновление указанного договора на новый срок должно было совершаться только по результатам проведения конкурса или аукциона либо при условии согласия антимонопольного органа на предоставление государственной преференции в форме передачи имущества  в аренду  без проведения торгов.

Упомянутые положения Закона о защите конкуренции введены законодателем в целях защиты интересов неопределенного круга лиц. Поэтому применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу названного Закона истек, положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации  не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции. (Указанные выводы изложены в постановлении Президиума ВАС РФ № 9143/10 от 28.12.2010).

При подписании дополнительного соглашения  от 01.05.2010 торги проведены не были; соответствующее ходатайство в государственный орган не подавалось. При таких условиях дополнительное соглашение от 01.05.2009 к договору от 25.11.2007 N 29 является недействительным, как не соответствующее императивной норме, содержащейся в статье 17.1 Закона о конкуренции.   Основания для отказа в удовлетворении данного требования прокурора отсутствовали у суда первой инстанции.

В силу статьи 168 Гражданского  кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского  кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Следовательно, общество с ограниченной ответственностью «Посад» и Учреждение Российской академии наук Специальное конструкторско-технологическое бюро «Наука» Красноярского научного центра Сибирского отделения РАН обязаны возвратить все полученное ими по ничтожному договору аренды.

Поскольку для ООО «Посад» полученным по договору аренды благом является право пользования  помещениями №№427, 428, 429, 430, 432 (4 этаж) общей площадью 98,9 кв.м., расположенными в здании по адресу г. Красноярск пр. Мира, 53, данное благо им использовано и не может быть возвращено в натуре Специальному конструкторско-технологическому бюро «Наука» Красноярского научного центра Сибирского отделения РАН, а пользование имуществом в силу закона является платным, то в настоящем деле последствием недействительности договора аренды является обязанность ООО «Пасад» возвратить Специальному конструкторско-технологическому бюро «Наука» Красноярского научного центра Сибирского отделения РАН помещения №№ 424, 425, 427, 428,429, 430, 432 (4-й этаж) общей площадью 98,9 кв.м., в здании расположенном в здании по адресу: г. Красноярск пр. Мира, 53, а уплаченная арендная плата возврату не подлежит.

Довод ответчика об отсутствии основания для применения последствий недействительности ничтожной сделки   в силу положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ не может быть принят судом, поскольку как указано выше  дополнительное соглашение  от 01.05.2010 к договору аренды помещений № 29 от 25.11.2007  по своей форме  является новым договором аренды, заключенным после введения действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Кроме того, в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 4.1.6 Соглашения о взаимодействии  между  Федеральным агентством  по управлению  государственным имуществом  и Российской академии наук  в сфере управления  федеральным имуществом, закрепленным  за Российской академией  наук  и подведомственными  ей организациями, подписанного 24.09.2009, установлено, что  любые соглашения  об изменении  и расторжении  договора аренды  после получения  решения РАН подлежат согласованию  Росимуществом , либо его территориальными управлениями.

В письме №15371-01/451 направленном в адрес  вице президента РАН  с просьбой  о даче разрешения на проведение торгов  и на право заключения  договоров  аренды на 2008 год имеется согласие на проведение процедуры и заключении договоров  аренды сроком на один год, но не более. (том 2 л.д.25).   Росимущество   в  апелляционной жалобе подтвердило полномочия арендодателя  на заключение договора аренды только на 1 год и отсутствие воли собственника на его пролонгацию.

При таких обстоятельствах правомочия арендодателя на заключение оспариваемого дополнительного соглашения отсутствовали, тогда как  пункт 2 статьи 621 ГК РФ определяет правовые последствия   отсутствия возражений  по пользованию имуществом для  арендодателя, управомоченного собственником.

     На основании вышеизложенного  суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что исковые требования Прокурора Красноярского края о применении последствий недействительности договора, путем обязания общества с ограниченной ответственностью «Пасад» освободить и передать по акту приема-передачи Учреждению Российской академии наук Специальное конструкторско-технологическое бюро «Наука» Красноярского научного центра Сибирского отделения РАН РАН помещения №№ 424, 425, 427, 428,429, 430, 432 (4-й этаж) общей площадью 98,9 кв.м., в здании расположенном в здании по адресу: г. Красноярск пр. Мира, 53, подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный